התרגיל שנכשל: עקף את המתווך דרך אשתו - וישלם דמי תיווך כפולים

הכותב הוא יועמ"ש של לשכת המתווכים בירושלים

הניסיון לחסוך את דמי התיווך באמצעות התחכמות חסרת תום־לב ספג לאחרונה מהלומה משפטית משמעותית. פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי לקוח שניסה לעקוף מתווך באמצעות רכישת הדירה על ידי אשתו, ישלם "פיצוי מוסכם" בגובה כפל דמי התיווך - וזאת מבלי שהמתווך נדרש כלל להוכיח כי היה הגורם היעיל בעסקה.

● עשרת הימים שיכריעו: האם רוזן וטוכמאייר הימרו נכון
● הישראלית שצללה בעקבות כלי AI חדש, וזו שהמריאה אחרי הדוחות

המקרה, שנידון בפני סגנית הנשיא השופטת אביגיל כהן, נוגע במצבים שבהם לקוחות מבקשים להתחמק מתשלום דמי התיווך, אולי מתוך מחשבה כי המקסימום שיפסק נגדם הוא דמי התיווך שהוסכמו ולא יותר.

"האישה קנתה מכספה הפרטי"

תחילת הפרשה במאי 2022, כאשר הרוכש (המערער) חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך מול המתווך נועם צארום, שבו התחייב הלקוח כי "במידה ואקנה או אשכור, אני או מי מבני משפחתי או אדם אחר המקורב אלי, במישרין או בעקיפין, את אחד מהנכסים המוצעים על ידכם, מבלי להודיע למוכר או למשכיר שנשלחתי על ידכם, אשלם לכם פיצוים קבועים ומוסכמים מראש בשיעור כפול מדמי התיווך האמורים לעיל".

המתווך הראה ללקוח בית ברחוב סוקולוב בחולון. הלקוח התלהב, אך מאותו רגע נותק הקשר. לימים התברר כי הדירה אכן נרכשה - אך לא על ידי הלקוח החתום, אלא על ידי אשתו.

בבית המשפט טען הלקוח את הטענה הקלאסית: המתווך לא היה "הגורם היעיל" בעסקה. הוא רק הראה את הדירה, לא השתתף במשא ומתן, ולכן לפי חוק המתווכים אינו זכאי לדבר. עוד נטען כי האישה רכשה את הדירה מכספה הפרטי וכי סעיף הפיצוי המוסכם הוא "תנאי מקפח".

המסלול העוקף של בית המשפט

בית המשפט השלום, ובעקבותיו גם בית המשפט המחוזי, דחו את טענות הרוכש מכל וכל. השופטת כהן עשתה אבחנה חדה בין תביעה לדמי תיווך רגילים לבין תביעה לפיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה.

החידוש הדרמטי בפסק הדין הוא בקביעה כי כאשר התביעה מתבססת על סעיף "פיצוי מוסכם" בגין הפרת התחייבות (כמו אי־דיווח למוכר) אין צורך לבחון כלל האם המתווך היה הגורם היעיל.

"לצורך הוכחת זכות התובע לקבל פיצוי מוסכם אין צורך להידרש לשאלה אם התובע שימש גורם יעיל", נכתב בפסק הדין. בית המשפט קבע כי הרוכש הפר את החוזה בשני מישורים: הוא לא הציג עצמו בפני המוכר כמי שנשלח על ידי המתווך, ובנוסף, הוא רכש את הנכס באמצעות מישהי מטעמו (אשתו).

המחיר: 100 אלף שקל במקום 50 אלף

השופטת כהן הדגישה כי בתי המשפט נוטים לכבד תניות של פיצוי מוסכם, שנועדו בדיוק למקרים כאלה - ליצור הרתעה ולחסוך התדיינויות משפטיות. התוצאה עבור הרוכש הייתה כואבת במיוחד: במקום לשלם דמי תיווך של כ־50 שקל, לו היה פועל הלקוח ביושר, הוא חויב בפיצוי המוסכם המלא בסך 100 אלף שקל בתוספת מע"מ והוצאות משפט.

למעלה מן הצורך, אימצה השופטת את קביעת בית משפט השלום כי גם לו היה נבחן המקרה במשקפיים של "הגורם היעיל", המתווך היה זכאי לשכרו. זאת, מכיוון שהרוכש נהג בחוסר תום־לב ומנע מהמתווך במכוון להיות מעורב בעסקה. ומי שסיכל ביודעין את מעורבות המתווך לא יכול להיבנות מהטענה כי המתווך לא היה גורם יעיל.

פרשנות: סוף עידן ה"רק הראה לי דירה"

פסק הדין מהווה נדבך נוסף בנוגע לכך שבית המשפט איננו מוכן לקבל שימוש בהוראות חוק המתווכים בכדי לסייע ללקוחות המבקשים לעקוף את המתווך, והוא מהווה תמרור אזהרה לרוכשים שרוצים להעזר במתווך מחד ומאידך, להתחמק מלשלם את דמי התיווך.

הוא מבהיר כי טופס הזמנת שירותי תיווך הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. הניסיון להסתמך על חוק המתווכים כ"מגן" מפני תשלום פיצוי מוסכם, לא רק שלא עובד - הוא עולה ביוקר.

עבור השוק, המסר ברור: סעיף הפיצוי המוסכם אינו אות מתה, ובתי המשפט לא יהססו להפעיל אותו כאשר יזהו התנהלות בחוסר תום־לב.

ע"א 44020-11-25