בעלי הדירות התעלמו מדרישת העירייה - וישלמו על שיפוץ הבניין

בית המשפט העליון הכריע בסוגיה - האם רוכשי דירה שתובעים קבלן מבלי לאפשר לו לתקן ליקויי בנייה זכאים לפיצוי? ההכרעה התקבלה עקב תביעה שהגישו שני רוכשי דירות בפרויקט ברמת גן נגד חברת "שמי אשקלון" בבית משפט השלום בבת ים. הרוכשים טענו לליקויי בנייה עוד במהלך שנת הבדק, בעוד החברה טענה כי התביעה הוגשה בטרם עת ומבלי שניתנה לה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.

בית משפט השלום קיבל בשעתו את התביעה באופן חלקי, ופסק פיצוי מופחת של 24 אלף שקל לרוכש אחד ו־40 אלף שקל לשני, לאחר שנלקח בחשבון שאי־מתן ההזדמנות לתקן מצדיק הפחתה. החברה ערערה למחוזי, שקיבל את ערעורה. בתגובה, הגישו הרוכשים בקשת רשות ערעור לעליון. הרוכשים טענו כי שלילה מוחלטת של הפיצוי מביאה לכך שקבלן שמסר דירה לקויה יוצא פטור לחלוטין. מנגד טענה החברה כי פסיקת פיצוי כספי כשאשר הקונה מנע ממנה את זכות התיקון תיצור תמריץ להגשת תביעות מוקדמות ומנופחות.

בית המשפט העליון קיבל השבוע את הערעור והפך את ההחלטה. השופט אלכס שטיין, עמו הסכימו השופטים דוד מינץ ויעל וילנר, קבע כי אי־מתן הזדמנות לקבלן לתקן ליקויי בנייה אינו שולל מהרוכש פיצוי באופן מוחלט, אלא מביא להפחתתו בלבד. בפסק הדין צוין כי "אין הצדקה להעמיד את הקונה בפני שוקת שבורה ולהותיר את המוכר פטור מהעלות שהיה נושא בה ממילא". לפי הקביעה, רוכש שלא איפשר לקבלן לתקן את הליקויים לא יהיה זכאי לעלות העבודות בשוק החופשי, והפיצוי יוגבל לעלות התיקון עבור המוכר עצמו - סכום הנמוך משמעותית ממחיר השוק, שבמקרה זה שיקף פער של 20%.

עו"ד דני גור, שייצג את הרוכשים, מסר כי "בית המשפט הכיר בהלכה תקדימית בזכות הדיירים לקבלת פיצוי כספי גם במקרים שבהם לא התאפשר לקבלן לבצע תיקונים גם אם התביעה הוגשה בשנת הבדק. נקבע כי רק במקרים קיצוניים תישלל מהדייר הזכות לפיצוי כספי". עו"ד אילנית טל אלמליח, שייצגה את החברה, מסרה כי "החברה הקבלנית מכבדת את פסק-דינו של בית-המשפט העליון, ברם היא מצרה על המסר הציבורי והמשפטי העולה ממנו. מתן פיצוי כספי לקונים אשר לא אפשרו לקבלן לתקן את הליקויים והגישו תביעה מנופחת נגדו ועוד בשנת הבדק, מעודד קונים לגרור את המערכת המשפטית והקבלן להליכים מיותרים שהיו נמנעים לו הייתה ניתנת לקבלן האפשרות לתקנם. החברה תמשיך להעניק שירות מקצועי וללא דופי לקהל לקוחותיה ולתקן ליקויי בנייה כמתחייב בשנת הבדק" .

משמעות הפסיקה: העליון קבע כי רוכשי דירות שתובעים קבלן מבלי לאפשר לו לתקן ליקויים לא יאבדו זכאות לפיצוי.

מספר תיק: 18136-03-26

עיריית תל אביב הגישה תביעה נגד בעלי זכויות בנכס ברחוב דיזנגוף 261, בדרישה לחייבם לשפץ את חזית המבנה על חשבונם. לטענת העירייה, הנכס ממוקם באחד מעורקי התרבות, המסחר והתיירות המרכזיים בתל אביב, ומצבו המוזנח פוגע בתדמית העיר ובתושביה. עוד צוין בתביעה כי בעלי הדירות התעלמו מהתראות ודרישות רבות ששלחה העירייה ואף לא הגישו השגה רשמית על הדרישה, ובכך הפרו חובה חקוקה ויצרו מטרד לציבור.

בעלי הדירות דחו את טענות העירייה וטענו כי המטרה שהיא מבקשת לקדם אינה בסמכותה. לטענתם, מדובר בסוגיה שיש לנהל במישור הארצי בהתאם להוראות חוק השיפוץ - המהווה חקיקה ראשית הגוברת על חוק העזר העירוני (לפיו דרשה העירייה את התיקון) ומאפשרת השתתפות של המדינה בעלויות. בנוסף טענו הנתבעים כי העירייה חרגה מסמכותה כשדרשה את השיפוץ עקב מיקום הנכס, ולא בשל "בלייה או הזנחה" כפי שמגדיר חוק העזר.

בית משפט השלום בהרצליה קיבל את תביעת העירייה וחייב את בעלי הנכס לשפץ את חזיתות הבניין. השופטת יעל מרמור דומב קבעה השבוע כי פקודת העיריות וחוק העזר מסמיכים את העירייה לדרוש חזות תקינה ועבודות שיפוץ של חזיתות הבתים. מאחר שבעלי הדירות לא הגישו השגה בזמן, דרישת השיפוץ הפכה לחלוטה והם מנועים מלתקוף כעת את רשימת הדרישות.

השופטת דחתה את טענות הדיירים וקבעה כי העירייה רשאית לבחור כיצד להפעיל את סמכויותיה. בנוסף נקבע כי חוק שיפוץ בתים, המאפשר סיוע מהמדינה, אינו חל במקרה זה מכיוון שהמתחם לא הוכרז כאזור שיפוץ על ידי שר הבינוי והשיכון. עוד הובהר כי חוק העזר אינו מגביל את הדרישות לליקויים שמקורם בבלאי או בהזנחה בלבד, וכי העירייה מוסמכת לדרוש עבודות מעבר לחזית הפונה לרחוב. "הגדרת 'חזית' בחוק העזר כוללת מעטפת חיצונית של הבית מכל צדדיו. ברור שניתן לבקש תיקונים גם בצידו האחורי של הבניין", נכתב.

בית המשפט לבעלי הדירות לפעול לפי דרישת השיפוץ, להגיש בקשה לרישיון בתוך 30 יום ולהשלים את העבודות בתוך שישה חודשים ממועד קבלת רישיון השיפוץ.

משמעות הפסיקה: חוק העזר מאפשר לעירייה לדרוש מבעלי נכס לשפץ חזיתות בכספם, במקום לשפץ בעצמה ולתבוע החזר.

מספר תיק: 17453-08-21

הורים לחמישה ילדים - שני בנים ושלוש בנות - הלכו לעולמם בהפרש של שנתיים והותירו צוואה הדדית, שכללה שתי דירות וכספים. לפי הצוואה, דירה אחת לא תימכר אלא תשמש למגורי בני משפחה נזקקים ללא תשלום שכר דירה, ואילו הדירה השנייה תעבור לשני הבנים בחלקים שווים. את הכספים המשותפים ציוו ההורים לשני הבנים ולאחת הבנות, שלזכותה הושאר גם חשבון בנק נפרד של האם. שתי הבנות הנוספות לא קיבלו דבר, לאחר שההורים הבהירו כי העבירו להן את חלקן ברכוש עוד בחייהם.

לאחר פטירת האב, הוגשה הצוואה לקיום ב־2022 ואושרה. שלוש שנים לאחר מכן פנו הבנות לבית המשפט לענייני משפחה בירושלים בבקשה לבטלה, בטענה להשפעה בלתי הוגנת, חוסר כשירות של האם וזיוף חתימת האב, תוך התבססות על צוואות קודמות שקבעו חלוקה שווה.

השופטת מיכל דבירי רוזנבלט דחתה השבוע את הבקשה והבהירה כי ביטול צו קיום צוואה הוא סעד חריג, המצריך הסבר סביר לשיהוי. נקבע כי הבנות ידעו על תוכן הצוואה, פעלו בחוסר תום לב ולא סיפקו כל הסבר לצידוק הפנייה המאוחרת. נקבע כי אין כל ראיות לכך שההורים היו תחת השפעה בלתי הוגנת.

"המבקשות טענו בצורה כללית כי אחיהן השפיעו השפעה בלתי הוגנת על האב המנוח, ברם, טענה זו נטענה כטענה כללית, כאמירה, וללא כל טענה עובדתית תומכת", הבהירה השופטת. באשר לצוואות הקודמות, נקבע כי אחת הבנות הייתה מעורבת בעריכתן. בנוגע לטענה כי חתימת האב זויפה, נקבע כי "מדובר בצוואה נוטריונית, צוואה בפני רשות, והטענה סותרת את הצהרת הנוטריון המאשרת את החתימות".

בנוסף, הבנות התנגדו לזימונו של עורך הצוואה, והשופטת קבעה כי ההימנעות מהבאתו לעדות פועלת לחובתן. בשורה התחתונה חויבו הבנות לשלם לאחיהן הוצאות משפט בסך 35 אלף שקל.

משמעות הפסיקה: צוואה שאושרה תבוטל רק במקרים חריגים - ורק אם יש הסבר משכנע לשיהוי.

מספר תיק: 43984-04-25