ברשימה קודמת הובאו עקרונות מיסוי אופציה לתקופת 10 שנים שניות, בחכירות 10+10. ברשימה זו נדון בהיבטי מיסוי האופציות במצבים שונים. אופציית רכישה בחכירה ל-9 שנים + 11 חודש
שאלה אחרת מתעוררת כאשר אדם חוכר נכס לתקופה שאינה עולה על 10 שנים, אך מקבל אופציה לרכישת הנכס. מאחר שקיימת מחלוקת משפטית בשאלה אם אופציה לרכישת הזכות (להבדיל מחכירתה) מהווה חלק מתקופת השכירות המקורית של הזכות, יהיה מוכן מנהל מס שבח לשקול אם ההסדר הבא:
1. יחושב מס הרכישה המלא כאילו מדובר בעיסקת חכירה לתקופה שמעל 10 שנים.
2. מחצית ממס הרכישה המגיע ישולם תוך 50 יום מיום כריתת העיסקה. תשלום המחצית הנותרת של המס יידחה ליום מימוש האופציה (להלן: "המס הדחוי"). יחד עם זאת, מרכיב הריבית שיתווסף למס הדחוי יקטן בהתאם לסמכות המנהל, אם יוכח לו שדמי השכירות יישארו בערכם הריאלי (מדד) ולא יעלו על כך. אם יוחלט שלא לממש את האופציה (עד תום תקופת החכירה), יבוטל החיוב של המס הדחוי.
יודגש שההסדר הנ"ל הינו לעניין מס רכישה, ואין בו כדי לקבוע לעניין תשלום מס השבח. "מועד החיוב במימוש אופציה"
סוגיה נוספת היא הענקת אופציה לרכוש בעתיד זכות במקרקעין כשהיא עומדת לעצמה ללא חכירה שקדמה לה. אכן, אופציה כנ"ל אינה בגדר מכירה של "זכות במקרקעין". יחד עם זאת, פיסקה (2) להגדרת "מכירה" צופה פני מימוש האופציה בעתיד, ולכן קובעת כי כאשר נמכרת זכות במקרקעין בדרך של מימוש אופציה שניתנה בעבר לרכישתה, הרי שיש לראות את המכירה כאילו התבצעה ביום הענקת האופציה ולא ביום המימוש. משמעות הדבר היא, שבמקרה של מכירת זכות במקרקעין אגב מימוש אופציה, המכירה נעשית ביום מתן האופציה, ועל המנהל להוציא שומה לפי השווי הכולל של הזכות במקרקעין ביום מתן האופציה לרכישתה, ולאפשר דחיית המס בכפוף לתשלום הצמדה וריבית לפי סעיף 51 לחוק.
בפועל, קיים חוזר מקצועי הקובע כי במקרה של אופציה תוצא שומה דו-שלבית, כך שבגין הענקת האופציה עצמה תיעשה שומה רק אם שולמה תמורה בעדה (אלא אם קיימים יחסים מיוחדים או העדר תום לב בין נותן האופציה למקבלה, שאז ניתן, בהתאם להגדרת "שווי זכות" בחוק, לקבוע את שווי השוק של האופציה), ועם מימוש האופציה תיעשה שומה נוספת לפי יתרת השווי של הזכות במקרקעין, נשוא האופציה. כמובן שזו גישה מקלה, החוסכת מהנישומים תשלום הצמדה וריבית בגין המס הדחוי, יחסית לגישה המתוארת לעיל.
שאלה אחרת היא מה הדין מקום בו לא נתממשה לבסוף האופציה. עמדת הנציבות היא, כי גם אם האופציה לא מומשה לבסוף, אין לבטל את שומת האופציה עצמה. הערת העורך
הסדר המנהל, המצויין בתחילה, מחמיר לדעתי מעבר לנדרש:
כיום מקובל כי אין מדווחים על אופציית אפס בטופס מש"ח, למעט מכתב שבו מודיעים על קיום האופציה. פסיקת בתי המשפט (צור שלום) החמירה ביחס לאופציות מעבר לקביעת מס שבח, אך קיימת פסיקה הפוכה המשאירה זאת בצריך עיון (לבני פרינה), וקיימת אף פסיקה הקובעת למעשה כי אופציה אינה מכירה בדחותה את מועד ההצהרה והחיוב למועד הפעלת האופציה חולות רבד יהודה פסו. כמו כן קיימת פסיקה הקובעת, כי גם אם המדובר במכירה, אזי כאשר שווי המימוש זהה לשווי השוק של הנכס, שוויה של האופציה הינו אפס גב ים, סיריוס וסופררפארם.
הגישה שמביעה מנהלת מיסוי מקרקעין בנציבות מס הכנסה, לפיה
ביום המימוש מתייחסים ליום מתן האופציה, נמצאת בהליך משפטי, ולדעתנו איננה עומדת
בנוהלי מס שבח ובפרשנות נאותה של "מכירה" בסעיף 1 לחוק. במפעלים מאושרים בהם נהוגה
אופציה יש לדעת, כי לאחרונה מוציא מס שבח שומה בגין האופציה, כמכירה, בשל
ההזדמנויות שטמונה באופציה (הלכות כלילית רכב וברנשטיין גיל). בנוסף לכך, יש לשים
לב לסעיף 51(ה) לחוק עידוד השקעות הון, השולל מחברה בעלת אופציה לרכישת מבנה את
הפטורים ממס לפי חוק עידוד השקעות הון. «עו"ד ירדנה סרוסי& «חכירות 10+10:
היבטי "האופציה" (חלק ב') «
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
