מס שבח: בלי הלכת זנזורי נשלם יותר

ביום מכירת זכויות במקרקעין משלם המוכר מס שבח מקרקעין. מס השבח משולם על הרווח שבין שווי המכירה למחיר הרכישה המקורי, בניכוי הצמדה למדד והוצאות שונות (המפורטות בסעיף 39 לחוק). שיעור מס השבח נע בין %24-%12 (למי שרכש הקרקע עד 1961), עד כ-%50 מהשבח למי שרכש לאחר מכן.

לאחרונה אושר תיקון לחוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 41), לפי הצעתו של ח"כ מאיר שטרית, ונקבע כדלקמן: "נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא; לענין זה 'גילום מלא' - הסכום הנקוב בהסכם המכירה, שהמוכר זכאי לקבלו במלואו, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שיוותר בידיו הסכום האמור, אילו לא היה הקונה לוקח על עצמו את תשלום המס".

תיקון זה הוכן ביוזמת שלטונות המס ושם קץ לחיסכון במס שנבע מהחלטת ביהמ"ש והוראת ביצוע שבאה בעקבותיו. מאחר וההלכה היתה הלכה ידועה מזה זמן רב בשוק הנדל"ן, ומאחר והשוק ביצע התאמות שווי בהתחשב בשיעורי המס הנמוכים שנתקבלו לפי הוראות התקדים, המשמעות של תיקון החוק כמוהו כהכבדה בנטל המס הידוע בשוק. אין זה מן הנמנע, שבשוק משוכלל הכבדה נוספת במיסוי תגרור התאמות בשווי השוק.

הלכת זנזורי:

הליך התאמת שווי הנכס, המהווה בפועל גילום, היווה נשוא פסיקה. בעקבות פסיקה זו יצאה הוראת ביצוע, ע"י נציבות מס הכנסה ומס רכוש, ומשמעותה הייתה, עד כה, תכנון מס לגיטימי, שבצידו חיסכון ניכר, כפי שיפורט להלן.

בעקבות פסק דין (ע"א 295/88, מנהל מס שבח מקרקעין נתניה ג' זנזורי פרדי ובואניס אלפרד), נוסחה הוראת ביצוע מ"ש 91/218 לפיה, במכירת זכות במקרקעין, כאשר הרוכש מקבל על עצמו לשלם את מס השבח, יבוצע גילום חלקי בלבד כדלהלן:

"לסכום המכירה אותו יקבל המוכר נטו, כפי שנקבע בהסכם, יתווסף סכום שהוא שווה למס שהיה נקבע אילמלא היה מקבל על עצמו הקונה את תשלום מס השבח, והתוצאה של חיבור שני הסכומים תהווה את 'השווי' לצורך מס השבח על פיו יחושב השבח המגיע".

לדוגמא: בהתאם להסכם יקבל המוכר נטו סך של 100,000 ש"ח. הקונה התחייב לשלם את מס השבח. בהנחה ששווי הרכישה המתואם הינו 20,000 ש"ח ושיעור המס הינו %45, יחושב המס המגיע כדלקמן:

בשלב הראשון נחשב מס השבח, בהנחה ששווי המכירה הוא 100,000 ש"ח:

השבח - 80,000 ש"ח - (20,000 ש"ח - 100,000 ש"ח).

המס - 36,000 ש"ח (80,000 ש"ח %45).

בשלב השני, לשם קביעת שווי המכירה של העיסקה האמורה, נצרף לסכום נטו של 100,000 ש"ח את הסכום של 36,000 ש"ח (חישוב המס בשלב הראשון).

שווי המיכרה הינו לפיכך 136,000 ש"ח, ושומת מס שבח תיעשה על בסיס סכום זה כדלקמן:

השבח - 116,000 ש"ח (20,000 ש"ח - 136,000 ש"ח).

המס - 52,200 ש"ח (%45 116,000 ש"ח).

לאחר תיקון 41 על מנת להגיע לשווי רכישה דומה, דהיינו, בדוגמא הנ"ל, לו היה הרוכש משלם למוכר את התשלום אשר שולם בפועל (ללא פיצול בין התשלום לקונה לתשלום לשלטונות המס) 152,200 ש"ח, יחושב השבח כדלקמן:

השבח - 132,200 ש"ח (20,000 ש"ח - 152,200 ש"ח).

המס - 59,490 (%45 132,200 ש"ח).

עלויות מס נוספות הנובעות מהתיקון הינן לפיכך - 7,290 ש"ח. בדוגמא הנדונה כ-%7.2 משווי התמורה נטו. התייקרות אפקטיבית זו משמעותית ככל ששיעור המס וככל שהשבח גדל.

הלכת זנזורי והוראת הביצוע שבעקבותיה היוו סוד גלוי בשוק הנדל"ן, לשמחת העוסקים בתחום. בעקבות תקדים זה, עיסקאות רבות נעשו תוך שימוש ב"הלכת הגילום החלקי", בד בבד עם חיסכון ניכר במס ואובדן הסכומים לרשויות מס שבח. עם התיקון שאושר, אבדו ההקלות ועלה שיעור המס.

העוסקים בתחום היו ערים לעיוותים שנבעו "מהלכת זנזורי". עם זאת, כשם שהזדרזו השלטונות לתקן עיוות שהיטיב עם הנישום, ראוי היה שיתוקנו גם עיוותים המוכרים לנו והמרעים עם הנישום (כגון הלכת "בטאט").«עדי צביקל«מס שבח: בלי הלכת זנזורי נשלם יותר