משולש הקומבינציה

בפסק דין שניתן ביהמ"ש המחוזי בת"א נסקרו מספר הלכות הנוגעות להתחיבויות ולמחויבויות של בעל מקרקעין כלפי רוכשי דירות בעיסקת קומבינציה. ביסוד התובענה עמדה טענתם של רוכשי הדירות, כי בעלי המקרקעין מחויבים בקיום התחיבויות הקבלן. טענה זו נדחתה לבסוף.

ביום 10/7/83 נחתם הסכם קומבינציה בין ציפורה זיטמן ואח' (להלן: "הבעלים") לבין חברת מבוא עוז בנין והשקעות בע"מ (להלן: "הקבלן"), לבנית דירות מגורים על קרקע שזכויותיה בעלות זיטמן. על פי הסכם הקומבינציה, התחיב הקבלן לשלם את התשלומים שיתחיבו מהעיסקה למינהל מקרקעי ישראל - מע"מ, מס רכישה ומס שבח מקרקעין (להלן: "התחייבות").

גוטמן מיכאל ואח' (להלן: "הרוכשים") רכשו מהקבלן, בשנים 83'-84', את הדירות שעל פי הסכם הקומבינציה נועדו לקבלן ונרשמו לטובתם הערות אזהרה. החזקה בדירות נמסרה לרוכשים בשנת 85'. הקבלן לא קיים חלק מהתחייבויות כלפי הבעלים, ואף לא קיים התחייבויותיו כלפי הרוכשים לרישום זכויותיהם בפנקס רישום המקרקעין.

היות שמנהלי הקבלן עזבו את הארץ, הגישו הרוכשים תובענה כנגד הבעלים, במסגרת של המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בת"א. בתובענה ביקשו לאכוף על הבעלים את רישום זכויות החכירה בדירות הרוכשים בשמם, בדרך של מינוי כונס נכסים שיוסמך לחתום בשם הבעלים על המסמכים הדרושים לביצוע הרישום.

עוד עתרו הרוכשים לסעד הצהרתי, לפיו חובה על הבעלים להשתתף עימם בסילוק חובות הקבלן למס רכישה ולמס רכוש. מהבחינה המשפטית, מבססים הרוכשים את זכותם הנטענת כלפי הבעלים על שני יסודות:

1. היות חוזה הקומבינציה חוזה לטובת צד ג'.

2. מניעות המופנית כלפי הבעלים.

הבעלים התנגדו לתובענה, כשביסוד התנגדותם - אי קיום התחייבויות הקבלן כלפיהם. התובענה הועברה להכרעתו של השופט יהודה זפט, אשר דן בטענות הרוכשים אחת לאחת.

חוזה לטובת צד ג'

השופט זפט מנתח את הלכות היסוד הנוגעות לקשר המשולש שבעיסקת הקומבינציה, שקודקודיו הם: בעל המקרקעין, הקבלן ורוכשי הדירות. ביסוד משולש זה, מצויות שתי מערכות הסכמים: האחת - ההסכם שבין בעל המקרקעין לקבלן (חוזה הקומבינציה), והשניה - הסכמים למכירת הדירות, שבין הקבלן לרוכשי הדירות.

אומנם, קובע השופט זפט, בתי המשפט הכירו בעבר, לא אחת, בהיות התחיבות בעל מקרקעין בחוזה קומבינציה, לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות מהקבלן, כהתחייבות לטובת צד ג' (רוכשי הדירות). בכך צומצמה זכות בעלי המקרקעין להגיב על הפרות חוזה מצד הקבלן, באופן הפוגע בהערות האזהרה שנרשמו, בהסכמתם, להבטחת זכויות רוכשי הדירה.

יחד עם זאת, בתי המשפט לא הגבילו את זכותם של בעלי המקרקעין לסיג מלכתחילה את הערות האזהרה, ולהכפיפן באופן מפורש לזכויות בעלי המקרקעין כלפי הקבלן, או במילים אחרות, להתנותן בקיום התחיבויות הקבלן כלפי בעלי המקרקעין.

ואולם גיוס הלכות אלו לענינו אינו נותן מזור לרוכשים. שכן הגנה על הערות אזהרה היא הגנה כנגד עיסקאות נוגדות, אך אין הדבר מהווה חרב כלפי בעלי המקרקעין לכפות עליהם קיום התחייבויות של הקבלן. מעולם לא הוחלו על בעלי הקרקע כלל חובות הקבלן כלפי רוכשי הדירות, מבלי שבעל הקרקע נטל על עצמו במפורש או במשתמע ערבות לקיום התחיבויות הקבלן.

התחיבות לרשום זכויות הרוכשים בלישכת רישום המקרקעין היא התחיבות של הקבלן. הבעלים לא היו צד להתחיבות זו, ואף לא ערבו לקיומה. יתרה מכך, קובע השופט זפט, זכות הקבלן לדרוש מהבעלים את רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים הותנתה - על פי חוזה הקומבינציה - בקיום התחיבויות כלפי הבעלים. כל עוד לא קים הקבלן את מלוא התחייבויות, לא השתכללה זכותו לרישום הדירות בשמו או לפקודתו.

לפיכך, קובע השופט זפט, גם אם היינו מניחים שהתחיבות הבעלים כלפי הקבלן לרישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים היא התחיבות לטובת צד ג' - עדין המדובר בהתחיבות מותנית שטרם השתכללה.

מניעות

הרוכשים טוענים, כי בכך שהבעלים לא ביטלו את חוזה הקומבינציה עם הקבלן עקב הפרת ההתחיבויות בהן התחייב הקבלן, ולא דרשו את מחיקת הערות האזהרה לטובת הרוכשים, ובכך שאיפשרו לרוכשים לקבל את החזקה בדירותיהם ולהתגורר בהן במשך שנים, יצרו הם כלפי הרוכשים מצג, לפיו אין לבעלים כל השגות באשר לזכויות הרוכשים ולכן מנועים הם מלהתכחש למצג זה.

השופט זפט דוחה טענה זו, שכן הבעלים נהגו נכון בענין זה. כל עוד ניתן היה לצפות שהקבלן ימלא את התחיבויותיו, לא היה מקום לבטל את חוזה הקומבינציה, ולו בשל הפגיעה שתיגרם בעקבות כך לרוכשים. אולם, משאפסו הסיכויים לכך, מה נזק נגרם לרוכשים מכך שהבעלים לא תבעו את ביטול חוזה הקומבינציה והערות האזהרה?

חובת הבעלים להשתתף בחובות הקבלן

הקבלן לא פרע חובות מס רכישה בגין עיסקת הקומבינציה ובגין דמי היוון ששולמו למינהל מקרקעי ישראל וכן מס רכוש. הרוכשים עתרו להצהרה, כי על הבעלים להשתתף בתשלום חובות הקבלן, לפי חלקם היחסי בדירות בבניין. השופט זפט דוחה אף טענה זו, שכן הרוכשים לא העמידו כל תשתית נורמטיבית לסעד זה.

לדברי השופט, בעלותם של הבעלים בדירות מסויימות בבניין, כשלעצמה, אינה מהווה בסיס משפטי לחיובם לשלם סכומים שהם לא נטלו על עצמם. חוב זה הינו כלפי רשויות המס בלבד, ואין לרוכשים, לכן, כל מעמד לתבוע אכיפת תשלומי מס על הבעלים.

התוצאה הסופית: התובענה נדחתה.

ה"פ 767/96 בימ"ש מחוזי בת"א.

השופט יהודה זפט.

בשם הרוכשים: עו"ד י.חגבי-חגי.

בשם הבעלים: עו"ד ד.פישלר.