דירות הנופש בפרוייקט המרינה בהרצליה - עוד הדרך ארוכה

ביום 9.12.99 נתקבלה עתירת החברה להגנת הטבע (להלן - "העותרת") הנוגעת ל"דירות הנופש" שהוקמו בפרוייקט המרינה בהרצליה. נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופט אורי גורן, קבע, כי על דירות כאלה להוות מקום לאירוח תיירים ונופשים מקרב הציבור הרחב לפחות פרק זמן כלשהו בשנה. משמע, כל דירות הנופש חייבות לשמש כחלק ממאגר דירות להשכרה מלונאית. לאור זאת, קבע הנשיא גורן, מכירת "דירות נופש" במיתחם המרינה לצרכי מגורים בלבד אינה חוקית.

ברשימה זו נסקור אחד מהערעורים שהוגשו לבית המשפט העליון על פסק הדין. המדובר בערעור של חברות האחים עופר (להלן - "המערערות") באמצעות עו"ד נ.תל צור ממשרד כספי ושות'. כתב הערעור, בדומה לשאר הערעורים שהוגשו על ידי יזמים אחרים בפרוייקט, תוקף את פסק הדין בכמה ראשי פרקים, שעיקרם:

א. בית המשפט העניק סעד שלא נתבקש כלל בעתירה.

ב. בית המשפט קבע תחולה רטרואקטיבית של הצו ההצהרתי.

ג. פסק הדין קובע קביעות המתייחסות לרוכשי הדירות, שלא היו כלל צד לדיון.

ד. בית המשפט לא שמע ולא בחן את כל טיעוני הצדדים, ובעיקר את טענות השיהוי, ההשתק והמניעות.

ה. פסק הדין מוטעה בהקשר לפרשנות המונח "דירות נופש".

ו. ביהמ"ש העניק לוועדה המקומית, שלא כדין, סמכות להשלמת פסה"ד.

סעד שלא נתבקש בעתירה טוענות המערערות, כי בעתירה שהגישה העותרת היא עתרה לבית המשפט להצהיר ולקבוע, כי השימוש למגורים בפרוייקט המרינה אינו חוקי; כי הוועדה המקומית הוציאה היתרי בנייה חסרי תוקף; וכי עליה להתאים את היתרי הבנייה לדרישות משרד התיירות.

העותרת לא עתרה - טוענות המערערות - לקבוע כי כל דירות הנופש חייבות לשמש כחלק ממאגר דירות להשכרה מלונאית. ולכן, קביעת בית המשפט בעניין זה ניתנה מעבר לעתירה ולסעדים שנתבקשו על ידי העותרת, והיא בבחינת ULTRA PETITA".

התעלמות מזכויות צדדים שלישיים: טוענות המערערות, כי פסק הדין, המתיימר לחול כלפי כולי עלמא, לרבות באופן רטרואקטיבי לגבי צדדים שלישיים, שלא היו צד לדיון ואשר רכשו דירות נופש במרינה לפני מועד פסק הדין, הוא פסק דין שניתן בניגוד לכללים הבסיסיים ביותר של שיטת המשפט בכל הקשור לכללי הצדק הטבעי ולזכות הטיעון, שכן קולם של עשרות רוכשי דירות במרינה לא נשמע לפני שהונחתה עליהם חרב הדין. המערערות טוענות, שהן מהפן הפרוצדורלי והן מהפן המהותי, חובה היה לצרף את רוכשי הדירות. שכן, כלל ידוע הוא, כי יש לצרף לעתירה לא רק את הרשות כנגדה מכוונת העתירה, אלא כל צד נוסף העלול להיפגע מתוצאות הדיון.

יתרה מכך, בענייננו, טוענות המערערות, קבע בית המשפט עצמו, בהחלטת הביניים, שההחלטה שתינתן בעניין פירוש המונח "דירות נופש" תחייב את כל הצדדים הקשורים בפרוייקט. לכן, מתרעמות המערערות על כך, שבית המשפט דחה בקשה של מספר רוכשי דירות להצטרף כמשיבים לעתירה.

תחולה רטרואקטיבית - פגיעה בזכות הקניין: טוענות המערערות, כי החידוש המפליג שבפסק הדין אינו נעוץ כלל בקביעה הדקלרטיבית בדבר איסור השימוש למגורים, אלא נובע מהקביעה האופרטיבית בדבר הכללת כל דירות הנופש, כעניין שבחובה, במסגרת מאגר דירות ל"השכרה מלונאית".

הרכיב האופרטיבי מהווה פגיעה בזכות הקניין של רוכשי הדירות. הוא חרג לחלוטין מתחום התוכניות, וכל כולו יציר שיפוטי מקורי.

המדובר, אם כן, בחידוש מהותי - חקיקה שיפוטית, ולכן, חל לגביו הכלל של העדר תחולה רטרואקטיבית. משהחיל בית המשפט קביעה זו באופן רטרואקטיבי גם על רוכשים שרכשו דירותיהם קודם לכן - נפל פגם בפסק הדין, לשיטת המערערות.

בעניין זה מזכירות המערערות, כי בתוכניות הרלבנטיות ובהיתרי הבנייה אין הגדרה למונח "דירות נופש", ואין בהם הטלת חובה של הכללתן במאגר דירות ל"השכרה מלונאית".

טענת השיהוי: טוענות המערערות, כי בהחלטת ביניים שניתנה קבע בית המשפט, כי הצדדים יסכמו בשאלת פרשנות מונח "דירות הנופש", כשהוא מציין מפורשות, כי אין הוא מחייב את הצדדים בשלב זה להתייחס לשאלת השיהוי.

הצדדים פעלו כמצוות בית המשפט והגישו סיכומיהם רק בשאלת פרשנות המונח "דירות נופש". המערערות קובלות על כך, שבפסק הדין הביא לסיום ההתדיינות בעתירה מבלי שהיה להן יומן בבית המשפט, מבלי שהתשתית העובדתית בוררה ומבלי שנשמעו כל טיעוני המערערות כנגד העתירה. יתרה מכך, טוענות המערערות, טרם מוצו כל הזכויות הדיוניות - בדבר ניהול חקירות לעדים, הגשת חו"ד של מומחים וניהול מהלכים דיוניים נוספים - אשר היו חשובים לצורך מתן הכרעה בעתירה.

לטענת המערערות, כל העובדות הצריכות לעתירה וכן עילתה, היו ידועות לעותרות לפחות 4 חודשים קודם הגשת העתירה. וזאת שעה שעל פי תקנה 3 לתקנות התכנון והבנייה - לשיטת המערערות - יש להגיש את העתירה בתוך 45 יום מיום היווצר עילת העתירה.

לטענת המערערות, השיהוי בהגשת העתירה פוגע קשות בכל הצדדים. ובין השאר, ברוכשים של דירות שהשקיעו כספים רבים ברכישת הדירות, במערך שלם של הסכמים ובצדדים רבים החשופים לתביעות בשל תוצאות פסק הדין.

בית המשפט, טוענות המערערות, היה צריך לשמוע את טענות הצדדים בהקשר לשיהוי. אך תחת זאת הוא דן ביוזמתו, באופן חלקי, בטענת השיהוי. ולבסוף נפל כשל לוגי בקביעתו, בכך שלמרות שמצא כי נפל פגם של שיהוי בעתירה, הוא נתן לו נפקות חלקית ביותר, ללא הנמקה.

השתק ומניעות: טוענות המערערות, כי ועדות התכנון היו מנועות ומשותקות מלהציע לבית המשפט פרשנות חדשה למונח "דירות נופש". באשר לאורך כל השנים, בהן נדונו ואושרו התוכניות, הן לא העלו על דל שפתיהן את חובת ההשכרה, של דירות נופש, לזרים.

בעניין זה טוענות המערערות כי טעה בית המשפט קמא בכך, שסירב לקבל תצהיר של ראש עיריית הרצליה ויו"ר הוועדה המקומית דאז, אלי לנדאו, אשר הצהיר על כוונות הצדדים לאורך כל הדרך וכן על פרשנות ועדות התכנון למונח הנ"ל.

לטענת המערערות התמונה הברורה והעקבית שאיפיינה את התייחסות כל רשויות התכנון לדירות הנופש התייחדה בשני מאפיינים עיקריים. הראשון, מיקומן באיזור תיירות מובהק. והשני, העדר תשתית מוניציפלית. התכחשות ועדות התכנון לעמדותיהן הקודמות, טוענות המערערות, הן בבחינת התנהגות חסרת תום לב ויש בה מעין הפרת הבטחה שלטונית מחייבת.

פרשנות המונח "דירות נופש": לטענת המערערות, דירות הנופש אינן סוג של מלון אלא מהוות חלופה אחת מתוך כמה חלופות שהותרו בתוכנית. תוצאה זו אף עולה מהלשון הרגילה והפשוטה של המונח.

לטענת המערערות, טעה בית המשפט בהתעלמו מכך, כי האינסטנציה התכנונית הגבוהה ביותר - המועצה הארצית לתכנון ובנייה - התירה בנייה ושימוש בדירות נופש ולא נקבעה כל חובת השכרה. בנסיבות אלה, היה על בית המשפט לקבוע, כי אין סתירה בין הוראות תמ"א 13, שאף הן יציר כפיה של המועצה הארצית, לבין הוראות התוכנית הרלבנטית, ובעניין זה חל הכלל לפיו: "הפה שאסר הוא הפה שהתיר".

השלמת פסק הדין על ידי הוועדה המקומית: המערערות גם משיגות על כך, שבית המשפט התיימר להעביר את מלאכת השלמת פסק הדין לידי הוועדה המקומית, על אף שזו נעדרת סמכות כלשהיא לבצע את שהוטל עליה.

לשיטת המערערות הטלת החובה לקבוע את פרק הזמן המינימלי השנתי להשכרת הדירות, וכל הקשור בכך, מהווה חקיקה שיפוטית - יצירת דין, שאינה בסמכות ועדות התכנון. אין להעלות על הדעת לאפשר לגופי התכנון השונים "להשלים" תוכניות, לתקנן ולהוסיף להן הוראות מהותיות, אלא בדרך המותרת בחוק.

הטלת המלאכה של השלמת פסק הדין על כתפי הוועדה המקומית מהווה, לטענת המערערות, פגם היורד לשורשו של פסק הדין, המחייב את ביטולו.

אחרית דבר - לפסק דינו של בית המשפט המחוזי השלכות רבות בתחומים שונים ועל מיגזרים רבים. לתוצאות פסק הדין השלכות רבות על מוסדות התכנון, החברות הקבלניות שרכשו זכויות בפרוייקט המרינה, רוכשי הדירות והציבור הרחב.

לפסק הדין השלכות כספיות רבות, והוא יכול להוות את יריית הפתיחה לשרשרת של תביעות כספיות רבות הן מצד רוכשי הדירות כלפי החברות הקבלניות, עיריית הרצליה וגופי התכנון השונים, והן מצד החברות הקבלניות כלפי גופי התכנון, ועוד רבה הדרך.

אין פלא, אם כן, שכל הצדדים דרוכים בציפיה רבה להכרעתו של בית המשפט בעליון בנושא.« עו"ד רמי שר-ישראל « דירות הנופש בפרוייקט המרינה בהרצליה - עוד הדרך ארוכה « עיקרי הערעור על החלטת ביהמ"ש המחוזי, לפיה הדירות במרינה חייבים לשמש חלק ממאגר דירות להשכרה מלונאית