בתקופת הגאות בעסקי מקרקעין היו נפוצות מאוד עיסקאות הקומבינציה. תקופת הגאות חלפה, אך עדיין חלק ניכר מהעיסקאות במקרקעין הן עיסקאות קומבינציה. מעטות ככל שיהיו העיסקאות, המשפטים לא נתמעטו. אדרבא, בעקבות סיבות שהזמן גרמן, רבים פונים לבתי המשפט, וחלקם הגדול לא היו עושים כן בימים כתיקונם, דהיינו בימים שעיסקאות המקרקעין נתברכו בביקושים.
המושג עיסקת קומבינציה הוא מינוח עיסקי. במישור המשפטי עיסקאות קומבינציה יכולות לקבל כמה צורות. עניין עיסקאות הקומבינציה מעורר עניין משפטי בשני אפיקים: התחום המהותי, המשלב דיני מקרקעין ודיני חוזים, והתחום הפיסקלי, שעניינו העיקרי הוראות מס שבח מקרקעין, אך גם מס ערך מוסף.
בשני התחומים האלה מגיעים לבתי המשפט עניינים רבים להכרעה. המיתון בשוק המקרקעין לא רק שלא הפחית את מספר התובענות הקשורות בהם, אלא אף הגדיל. מונח בפנינו ספר המקיף את כל הקשור והנגזר מעיסקאות הקומבינציה. זהו ספרו של פנחס נרקיס "עיסקאות קומבינציה", שבו מראשיתו ועד תומו, המוקד הוא בצד המעשי.
המחבר סוקר בהרחבה את ההתקשרות בעיסקת קומבינציה, שהיא עניין המעוגן בדיני החוזים, כמו גם בתוכן הסכם הקומבינציה ובתרופות בגין הפרת חוזה הקומבינציה. כמובן שהמחבר נותן דעתו למערכת היחסים המיוחדת בין בעל הקרקע והקבלן לבין רוכשי הדירות. סוגיה זו העסיקה את בתי המשפט, והיא מתקשרת גם לעניין הערת האזהרה והזכויות הנשאבות ממנה.
המחבר ער לאינטרסים המתנגשים של בעל הקרקע ושל רוכש הדירה מן הקבלן. הוא מקפיד לפרט את המודלים האפשריים לגבי היחס המשפטי בין בעל הקרקע לבין רוכש הדירה מהקבלן וכמובן מפרט ומונה את הסיכונים של בעל הקרקע הנכנס לעיסקת מקרקעין מסוג עיסקת קומבינציה.
עניין אחר הוא מיסוי עיסקאות הקומבינציה, ובתחום זה חלו שינויים לא מועטים ברבות השנים. המחבר מתייחס גם למס ההכנסה בהקשר הזה ולמס הערך המוסף, דרכי שומתו וגבייתו. בנוסף, עוסק המחבר בעורך הדין המייצג צדדים בעיסקת קומבינציה, במתווך ואף בסוגיות נוספות העשויות להיות חשובות בעיסקאות קומבינציה בהגיען לערכאות, כגון: הגדרת עילת התביעה, פיצול הסעדים בתביעה על סמך קומבינציה שנכשלה, דרישת הכתב בהקשר לעיסקת הקומבינציה, ההליך הדיוני שראוי להגיש למינוי כונס נכסים, התיישנות, שיהוי, סעדים זמניים ועוד כהנה וכהנה.
הספר מחזיק מעל ל-1,000 עמודים, וסוקר את כל הפסיקה בנושא שהמחבר עוסק בו, ואין, כאמור, בדבריו ולו רמז לניסיון להשחית את זמנו של הקורא בעניינים עיוניים ואקדמאיים. הלא ככלות הכל, עיסקת הקומבינציה הוא עניין שבתחום המעשה, ולכאורה מי שירצה לחפוץ לעסוק בהיבט העיוני יעשה זאת בתחום דיני החוזים או בתחום דיני המקרקעין או בתחום דיני המיסוי.
המחוקק בחר שלא לתת דעתו על עיסקת הקומבינציה במישור המהותי, למרות שבכמה הזדמנויות היו שופטים שהביעו ציפיה להתערבות כזאת. לא כן בתחום הפיסקלי אשר בהקשרו יש כמה וכמה הוראות המטפלות בעיסקאות הקומבינציה. ככל שהמדובר בדין המהותי, יש פה שני רבדים חוקיים אשר עליהם מושתתת עיסקת הקומבינציה: מצד אחד, הרובד החוזי ומצד שני, הרובד של דיני המקרקעין.
המייחד את עיסקאות הקומבינציה הוא דווקא בתחום דיני המקרקעין, שהרי בתחום דיני החוזים לא נתגבשה קונספציה, שעל פיה בעל קרקע המתקשר עם קבלן יצר מצב שבו נעשתה מכירת חוזה לזכותו של צד שלישי, הוא מי שעתיד להיות רוכש דירה. הקשר בין הרוכש הדירה הסופי לבין בעל הקרקע נוצר בדרך כלל באמצעות הערת האזהרה, אבל עצם הסכמתו של בעל הקרקע ברישום הערת האזהרה אף היא איננה מסבירה די הצורך מה מחוייבותו של בעל הקרקע כלפי רוכש הדירה.
אין להתעלם מכך, כי בתי המשפט עשו כל שביכולתם לבוא לקראת רוכשי הדירות, אשר לרוע מזלם או מפאת רשלנותם, התקשרו עם קבלן שהגיע לכישלון עיסקי ומי שנותרו היו בעל הקרקע ורוכש הדירה, שהתנגשויותיהם הדחופות מגיעות לשערי בית המשפט.
בתחילת הדרך היה ויכוח פוסקים, מה ההגנה המוקנית מכוחה של הערת האזהרה, ואם יש בה משום הקניה של זכות קניינית, אם לאו. לבסוף הגיעו בתי המשפט לתמימות דעים, שמדובר בזכויות מעין קניינית, המוקנות מכוח הערת האזהרה, אבל "מעין קנייניות" זו לא היה בה כדי לפתור כל עיקר את הבעיות שנתעוררו בעטיה.
המחבר, פנקס נרקיס, שכתיבתו והגשת החומר על ידיו מציגות בעל מקצוע עתיר ניסיון בתחום בו הוא עוסק, ולמצער אדם שיודע להפיק את הלקחים המעשיים מתוך ההתדיינויות שהגיעו לכלל הכרעה משפטית, מצטיין גם כמי שיודע להבחין בין עיקר לבין טפל. זה עיקרון חשוב מאוד בכתיבה המשפטית, כפי שיודעים וכפי שמבחינים הקוראים הרבה יותר טוב מאשר המחברים עצמם, המתפתים לא פעם להרבות ולהערים חומרים, משל הכמות היא תחליף לאיכות, משל הקורא מעוניין בריבוי ולא במיצוי. והרי לא כן הוא: הקורא מעוניין בראש ובראשונה בעיקר אך לא פחות מזה בסילוק הטפל והמיותר.
בהקשר לעיסקאות הקומבינציה שכשלו, דהיינו שבהן הקבלן כשל, ולא פעם נמלט ואם נותר בתמונה היה חשוב כמת, ונותרו בזירת ההתדיינות המשפטית בעל הקרקע והרוכשים של הדירות, הרי בתי המשפט כמעט ללא יוצא מן הכלל גילו אהדה לרוכשים. בתי המשפט העדיפו להתעלם בדרך כלל מבדיקת השאלה, שמא הרוכשים בלהיטותם כי רבה רכשו דירות מתחת למחירן ולא בדקו כלל מי הקבלן שהתקשרו עימו.
בתי המשפט ניסו ככל שבכוחם ובסמכותם לשלב את בעל הקרקע בסיכון ובכישלון. אך שופטינו לא מחוקקים את החוקים ולא יוצרים הלכות משפט יש מאין. חוקי החוזים לא הגיעו לכלל פירוש המאפשר הטלת האחריות והסיכונים של הקבלן על שכמו של בעל הקרקע. נחמה פורתא נמצאה בחוק המקרקעין בדמותה של הערת האזהרה. לפי שהערה זו זוכה להירשם בפנקסי המקרקעין, היו תחילה שופטים שסברו כי המדובר בזכות קניינית על כל חומרתה ותוצאתה הנחרצת.
החיבור בין זכות רשומה לבין זכות קניינית היא טעות נפוצה ורווחת. אפשר שזכות תהא רשומה, אך לא תהא קניין - למשל, רישומו של עיקול - ואפשר שלא תהא רשומה והיא זכות קניינית, כגון זכות היוצרים. ההבחנות הללו, שכפי שהסתבר ברבות הימים, לא היו נהירות דיין למקצת השופטים והצליחו לערפל גם את עקרונות היסוד של הוגי משפט מהשורה הראשונה - מצליחות להתברר היטב בספרו של נרקיס, משום שהמחבר הזה לא מוכן להקשיב ולא מוכן לייחס חשיבות להירהורים של הוגים ולדרך הנמקתם של שופטים, שהכרעתם לא עמדה במבחן של עירעור, וזה יתרון גדול לחיבור הזה עבור משתמשיו.
יתרה מזאת: מהבחינות שצויינו, זה חיבור טוב ומועיל למומחים בתחום הנדון בו, ולמי שאינם בקיאים בתחום המוצג בו. יחד עם כל אלה, לטעמנו, אין מקום לספרות בתחום המשפט שאינה מותירה מקום כלשהו לתחום העיוני ולרקע התיאורטי. נכון שרבים מדי הם הספרים התיאורטיים בכל תחומי המשפט, ולא חסרים ספרים שהם מעשיים בגישתם וברקעם - אך השילוב בין השניים, עיון ומעשה, שהוא חשוב מאין כמותו בתחום המשפט, אינו מצליח להפיק אותה כמות של ספרים שקהיליית המשפט זקוקה לה וראויה לה.
עו"ד פנחס נרקיס: "עיסקאות קומבינציה", הוצאת אוצר המשפט, ת"ד 21685, תל-אביב
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
