תביעות נגד קבלנים וחוק מכר (ערבויות לדיירים)

מרבית התביעות נגד הקבלנים הינן בתחום של ליקויי בנייה, וכן בתחום של אי רישום זכויות של רוכשי הדירות על שמם במרשם המקרקעין.

המחוקק מצידו תרם את חלקו ע"י חקיקת מספר חוקים, שבעיקרון באו לחייב את הקבלנים לעמוד במינימום של דרישות טיב בנייה והבטחת כספי רוכשי דירות.

חוק מכר (דירות), התשל"ג 1973, הינו החוק העיקרי אשר לפיו הקבלנים נוטלים על עצמם התחייבות לתקן ליקויי בנייה. לחוק זה התווספה תוספת משנת תש"ן, אשר קבעה כי אחריות הקבלן לבנייה תשתרע עד 10 שנים מיום מסירת המפתחות לרוכש, כשאחריות זו משתנה מבחינת תקופות לגבי חלקים שונים של הבניין.

לעניין זה יש אבחנה בין ליקוי המתגלה בתקופת הבדק לבין תקופת האחריות. יודגש, כי תקופת האחריות הינה 3 שנים לכל דבר בבניין, אך מה שמשתנה הינו תקופת הבדק, שמשתנה מפריט לפריט בבניין, וזאת החל משנה ועד שבע שנים. ליקויים הנוגעים ליסודות הבניין ואי התאמה יסודית, אינם מוגבלים לתקופה.

החוק השני והחשוב הינו חיוב של הקבלן לתת לרוכש הדירה בטוחות, כגון ערבות בנקאית, או הערת אזהרה, או ביטוח על כספים המשולמים ע"י רוכש הדירה.

יודגש, ששני חוקים אלו הינם קוגנטיים (כלומר לא ניתן להתנות עליהם), ואי קיומם עלול להיחשב כעבירה פלילית.

פסקי דין מנחים

ע.א. 306/85 ג'יקובסון ואח' נ' באלק אינטרנשיונל בע"מ פד"י מ (2) 309. אי מתן הודעה מצד רוכש דירה על אי התאמה, יכולה לפטור מפיצוי.

ע.א. 271/85 אביטן נ' פיכן פד"י מ (1) 257. במקרים מיוחדים ניתן להטיל אחריות אישית גם על קבלן ולבצע הרמת מסך.

ע.א. 449/85 היוה"מ לממשלה נ' חברה לבניין בע"מ פד"י מג (1) 183. ניתן לתבוע קבלן בגין 3 עילות נפרדות, עילה חוזית, עילה לנזיקים ועילה לפי חוק מכר דירות.

ע.א. 600/86 פורטונה נ' קופינו פד"י מו (3) 233. ניתן להטיל אחריות גם על קבלן משנה בגין ליקויי בנייה.

ת"א 1507/95 שוקר יוסף ואח' נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ (טרם פורסם). מהשתיקה של המחוקק בדבר זהותו של נותן הערבות ניתן ללמוד, שאומנם ניתן להטיל את המימון על רוכש הדירה.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה=1974

הרוכש דירה יד שנייה רוכש נכס שכולו בנוי, וכל מה שעל הקונה לעשות הינו לשלם את התמורה בתשלומים תוך הבטחת קבלת המפתח וכן רישום זכויותיו בדירה, ותו לא.

לעומת זאת, הרוכש דירה מקבלן, רוכש נכס שטרם נבנה (בחלקו או טרם החל בבנייתו). הקונה משלם בינתיים תשלומים על חשבון התמורה, מבלי שיש לו ביטחון, שאם הקבלן לא יבנה את הדירה ולא יסיים אותה, כספו יוחזר.

לצורך כך נחקק חוק מכר דירות מיוחד, להבטיח את כספי הקונה באחת מ=5 דרכים חלופיות כמפורט להלן (סעיף 2 לחוק):

מתן ערבות בנקאית.

ביטוח הכספים המתקבלים בחברת ביטוח.

רישום משכנתא על שם הקונה על המקרקעין.

רישום הערת אזהרה על המקרקעין.

רישום בעלות של הקונה בחלק היחסי של המקרקעין.

מכל הדרכים האמורות לעיל, הדרך הראשונה והרביעית הינן הנהוגות והנפוצות, אם כי אין מניעה שהקבלן יבטיח את הכספים בדרכים החלופיות האחרות.

החוק מכיל תקנות הנקראות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה=1975.

לפי תקנות אלו, קונה של דירה, שהכספים ששילם או עליו לשלם לא הובטחו או בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח (שיטות 1, 2 לעיל), לא יהיה חייב לשלם על חשבון רכישת הדירה בשיעורים העולים על הרשימה להלן:

שלבי הבנייה, והשיעור באחוזים ממחיר הדירה.

עם גמר התקרה של קומת העמודים, או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים - 40%.

עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, בסעיף זה, "שלד" - לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל - 20% נוספים.

עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות), תשל"ג=1973 - 15% נוספים.

עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה - 15% נוספים.

עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר - 10% נוספים.

יודגש, כי הערבות הבנקאית הניתנת לרוכש דירה, צריכה להיות בתוקף עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. ואם הדירה הינה על מקרקעין שבניהול מינהל מקרקעי ישראל, הערבות צריכה להיות בתוקף עד לחתימת המינהל על חוזה חכירה עם רוכש הדירה.

פסקי דין מנחים

ע.א 81~449 היוהמ"ש לממשלה נ' גב חברה לבנין בע"מ פד"י מג (1) 183. הוראות סעיף 2 לחוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הינן קוגנטיות, כלומר, גם אם הרוכש יוותר על קבלת בטוחה, על הקבלן למסור אותה.

ע.א 90~4580 בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ נ' פיניאן דיאנה ואח' תקדין עליון כרך 95 (2), תשנ"ה 1995. על הבנק המוציא ערבות בנקאית לרוכשים של הקבלן חלה חובת תום הלב.

+ע.א 89~508 טפחות בנק למשכנתאות בע"מ נ' יהודית דורדבאי - אלמוג פד"י מה (3) 68. מול חובת בנק לנהוג בתום לב עם רוכש דירה, עומדת חובת רוכש דירה לגלות כל העובדות לבנק.