התיישנות של תביעה נגד קבלן בשל ליקויי בנייה

החוק העיקרי החל על חובת הקבלן לתקן ליקויי בנייה הוא חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973. בחוק זה נקבעה תקופת אחריות של שלוש שנים בגין תיקון ליקויי בנייה, כשתקופת האחריות מתחילה מתום תקופת הבדק של הבניין. החוק האמור גם קובע את התקופות השונות שתקופת הבדק חלה על כל פריט ופריט בבניין. תקופת הבדק מתחילה מיום מסירת הדירה לרוכש. לדוגמה, תקופת הבדק של מרצפות שבחניה היא שלוש שנים מיום מסירת הדירה, ועל כן התקופה שבה הקבלן אחראי לפריט זה היא לתקופה מצטברת של שש שנים, עם הבדלים מסוימים בין שתי תקופות אלו.

יש גם פריטים כגון חיפויים חיצוניים, שהתקופה המצטברת לאחריות הקבלן לגביהם מגיעה לעשר שנים, וזו התקופה הארוכה ביותר לפי חוק מכר דירות של אחריות הקבלן לפריט כלשהו בבניין. אך לעתים הנזק מתגלה לא בעת מסירת הדירה אלא הרבה לאחר מכן.

הבעיה מתחדדת אם הליקוי נוגע לא לחלקים חיצוניים של הבניין, הגלויים לעין, בדרך כלל, אלא לחלקים הקונסטרוקטיביים והחשובים ביותר של הבניין.

לאחרונה פסק בנושא דנן בית המשפט העליון מפי השופט יעקב טירקל בעניין ע.א 7261/97, אילנה ושלמה שרבני ואח' נ' חברת האחים שבירו בע"מ ואח'.

במקרה זה, הדיירים (המערערים) קיבלו את דירותיהם מהקבלן (המשיבה) במהלך השנים 1987-1985, ורק ביום 14.4.96 הגישו תביעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב לחייב את הקבלן לשלם להם על נזקיהם בשל ליקויים קונסטרוקטיביים חמורים שהיו קיימים, לטענתם, בבניין. התביעה התבססה, בין היתר, על חו"ד של מומחה מטעם הרוכשים, שהוכנה עוד בשנת 1993.

יש לציין, כי כבר בשנת 1989 הגישו הדיירים תביעה נגד הקבלן בגין נזקים שאינם קונסטרוקטיביים, ובאותה תביעה היו רמזים על ליקויים חמורים במבנה, אך ללא ציון ספציפי של ליקויים בקונסטרוקציה.

השופט טירקל דחה את התביעה מפאת התיישנות התביעה. השופט לא שוכנע, כי נסתרו מעיני הדיירים הנסיבות והעובדות אודות הנזקים הנטענים ושלא יכלו לדעת עליהם בזהירות סבירה, באשר כבר בחוות הדעת הראשונית על הבניין היו רמזים על בעיות קשות במבנה עצמו.

סעיף 8 לחוק ההתיישנות מאפשר למי שמגיש תביעה לאחר תקופת התיישנות להוכיח כי הסיבה לאיחור נעוצה בכך שלא ידע ולא יכול היה לדעת על הנזק שנגרם לו. הדיירים במקרה שרבני, לא הרימו נטל זה. עם זאת, טירקל קבע, כי יום "הולדת העילה" היה יום מסירת הדירה, ואם בתוך שבע שנים מאז לא הגישו תביעה, כי אז תביעתם נדחית.

הדיירים ניסו להיבנות גם על סעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין. סעיף זה קובע, כי אם הנזק התגלה מאוחר יותר מיום שנגרם, אזי תתחיל ההתיישנות מיום גילוי הנזק, ובלבד שלא עברו עשר שנים מיום שהנזק נגרם בפועל.

טירקל התייחס גם לסעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין, וקבע, שגם לפי סעיף 89 הדיירים איחרו בהגשת התביעה, כי מיום קרות הנזק, קרי מיום סיום הבנייה בשנת 1985, עברו עשר שנים ועל כן שוב התביעה התיישנה בשל כך.

פסק דין הנ"ל מחדד קושי מיוחד במינו בנוגע לתביעות נגד קבלנים. כאמור לעיל, חוק המכר (דירות) מחייב קבלן לתקן ליקויי בנייה אם תוכח אחריות לפי החוק, גם לתקופות של עד עשר שנים מיום מסירת הדירה, בגין פריטים שונים.

כלומר, עד עשר שנים ניתן לתבוע קבלן בגין נזק כגון חיפויים חיצוניים, ואילו בגין נזק קונסטרוקטיבי הרוכש עלול לאבד תביעתו בתום שבע שנים מיום קבלת הדירה, מפאת טענת ההתיישנות, אם ידע על הפגם בעת מסירת הדירה ולא הגיש תביעה על כך.

העניין נובע מכך, שעל נזקים בקונסטרוקציה, שהינם חמורים מאוד, לעתים אין פתרון של תיקון ליקויים, והתרופה היחידה שביד הדיירים היא תביעה כספית לפי פקודת נזיקין. תביעה זו, ככל תביעה אחרת, כפופה לטענת התיישנות של שבע שנים, עם הרחבה עד עשר שנים לפי סעיף 89 לפקודת הנזיקין כאמור.

התביעה במקרה שרבני התבססה על פקודת נזיקין, והדיירים תבעו למעשה כסף ולא תיקון ליקויים, שככל הנראה לא ניתן היה לתקנם. תביעת שרבני לא הייתה קשורה לעילה לפי חוק מכר דירות, אשר שם העילה היא לתיקון ליקויים, ולעילה כזאת יש תקופות התיישנות שונות משבע שנים ברגיל לפי פקודת הנזיקין. באשר לאפשרות של תביעה לאכוף על קבלן תיקון ליקויים, המחוקק נתן תקופות התיישנות שונות.

הכותב הוא אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עוה"ד.