העברת דיירות מוגנת - הקרב בין החוק לחוזה

לעניין העברת הזכויות אין להבחין בין קטינים לבין בגירים, בין מי שנותרו סמוכים על שולחן הוריהם לבין מי שהתנתקו ממנו ושבו אליו.

יפה מרקוביץ ולוי אברהם ועליזה (להלן: "התובעים") הם הבעלים של דירה ברחוב השקמה בירושלים (להלן:"הדירה").

משה בן-דוד (להלן:"הנתבע"), איש בא בימים, שכר את הדירה בדיירות מוגנת על פי חוזה שכירות מיום 6.12.62. בתו, רלי בן-דוד (להלן:"הנתבעת"), עזבה את הדירה עם נישואיה בשנת 1963. בשנים 1998-1997 חזרה הנתבעת להתגורר בדירה עם אביה. התובעים הגישו תביעת פיצוי וצו מניעה נגד הנתבעים, המושתתת על טענה להפרת חוזה השכירות. התביעה נדונה בפני השופט נעם סולברג, בבימ"ש השלום בירושלים.

התובעים טענו להפרת סעיף 2 לחוזה השכירות, שעל פיו התחייב הנתבע שלא להעביר את זכויותיו בחוזה לאחר ו/או להשכיר את המושכר כולו או חלק ממנו ו/או להרשות לאחר להשתמש בו. זו הפרה יסודית - כך הטענה - המסירה את הגנת חוק הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן:"החוק"), והתובעים זכאים, לדעתם, לסעד של פינוי.

לעומת זאת, מבקשים הנתבעים להסתמך על סעיף 20 לחוק:

"(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר, והיו מתגוררים יחד תקופה זו;

(ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם."

מצויות אפוא שתי הוראות שאינן יכולות, לכאורה, לדור בכפיפה אחת: זו ההסכמית, שבסעיף 2 לחוזה השכירות, האוסרת העברה או השכרה או מתן רשות שימוש לאחר בדירה, או בחלקה; וזו הסטטוטורית, שבסעיף 20 (ב) לחוק, שלפיה מועברת זכות הדיירות מן הדייר שנפטר, באין בן זוג, לילדיו שגרו יחד עמו בדירה, בתנאים האמורים שם.

לכאורה, עלולה הוראת סעיף 2 לחוזה לסתור את הוראת סעיף 20 לחוק. כיצד זה יבוא להתגורר בדירה מי מן הקרובים וימלא בכך את התנאי הסטטוטורי, בשעה שמעשהו זה הוא בגדר הפרת השכירות מצד הדייר? איזו הוראה גוברת?

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972, נחקק בצוק העתים בשעה של מצוקת דיור חריפה. משנשתנו העתים, קנתה לה שביתה פרשנות מצמצמת לזכויות הדייר. נקודת - ארכימדס, מצב כלכלי וחברתי מסוים איננו עוד כשהיה. האיזון בעת הזאת - שונה.

המגמה הפרשנית המצמצמת ראויה לחיזוק במיוחד בעת שזכות הקניין מעוגנת כזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ואולם, אין ניתן לרוקן מתוכן של ממש את הוראת סעיף 20 לחוק.

לא ייתכן לפרש את סעיף 2 לחוזה כמטיל איסור על דייר מוגן להביא את בן זוגו לדור איתו בצל קורתו. איסור שכזה - שלפיו, למשל, דייר או דיירת מוגנים, שנתאלמנו או התגרשו, יהיו מנועים מלהביא בן או בת זוג חדשים לדירה - יכול שיימצא מנוגד לתקנת הציבור, ויכול שבמצב דברים שכזה יפעל חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו דווקא לטובת הדייר.

ייתכן שעוצמת הטיעון פוחתת במידת מה כשאין מדובר בבן זוג אלא בקרובים, כאמור בסעיף 20(ב) לחוק, כאלה שלגביהם לא הייתה ציפייה בעת כריתת חוזה השכירות, שאולי ישובו, לימים, לדירה. אף על פי כן, אין סיבה נראית לעין לפלגינן דיבורא, היינו לחלק את דברו של המחוקק בסעיף 20 לחוק באופן שכנגד בן/בת הזוג לא יוכל לעמוד סעיף 2 לחוזה השכירות, וכנגד שאר קרובים - יוכל. מילותיו של החוק מחייבות כך, כמו הרציונל שבבסיס סעיף 2 לחוק. הצדדים לחוזה השכירות מוחזקים כמודעים להוראת סעיף 20 לחוק. ממילא, גם מטעם זה יש לפרש את סעיף 2 לחוזה באופן שיקיים את סעיף 20 לחוק, ולא יבטלו.

מקרה דומה נדון בע"א 4133/97, דרור נ' תדמור, פ"ד נ"ב (4) 580. אמו של המערערת שם הייתה דיירת מוגנת בדירה, על פי חוזה שכירות משנת 1968. המערער (הבן) נכנס לדירה בשנת 1990, לאחר שהתגרש מאשתו, וסירב לפנותה כעבור שנה וחצי, בשנת 1991, לאחר מות אמו. לדבריו, נתקיימו בו תנאי סעיף 20(ב) לחוק, שכן הוא התגורר יותר משישה חודשים (במשך כשנה וחצי) עם אמו בדירה לפני פטירתה, ואין בחזקתו דירה אחרת למגורים.

בית המשפט העליון עמד על ההגנה "לעתים מפליגה", שנתן המחוקק לבני משפחת הדייר. כמקרה ההוא כן גם ענייננו שלנו, קובע השופט סולברג, דומה כי זו מצוות המחוקק, שלא לפרש את סעיף 2 לחוזה השכירות הסטנדרטי באופן שיהא בו משום התניה, גם אם עקיפה, על זכויות הקרובים שלפי סעיף 20 לחוק. אף כי אין נחת רוח מן התוצאה, הרי שעל פי סעיף 2(ב) לחוק יסוד: השפיטה, "הלכה שנפסקה בבית המשפט העליון מחייבת כל בית משפט, זולת בית המשפט העליון".

ניתן היה אפוא להסתפק בדברים קצרים ולדחות את התביעה על סמך ההלכה שנפסקה בעניין הנ"ל. אולם, השופט סולברג מאריך בדברים מחמת ספקותיו אם יישום ההלכה בנסיבות העניין דנן מביא לתוצאה צודקת; וכדי להפך בזכויות התובעים, שמא יש מקום להבדיל עניין זה מזה שנפסק בבית המשפט העליון.

הלכה היא, כאמור, כי חרף הלשון הרחבה שבסעיף 2 לחוזה השכירות אין לסווג את הקרובים, שסעיף 20 לחוק מדבר בהם כ"אחר" שבסעיף 2 לחוזה השכירות. לכל הקרובים הללו קנויה הזכות להיות דיירים מוגנים, בהתקיים תנאי סעיף 20 (ב) לחוק.

השופט סולברג חכך בדעתו, שמא נכון יהיה להבחין בין הכא להתם, ששם נטען להפרת חוזה השכירות בדיעבד, לאחר מות האם, הדיירת המוגנת.

או - אז היה נכון ליתן לסעיף 20 את מלוא משקלו, מבלי לפקוד על הבן (המערער) עוונות ראשונים, קרי, הפרת חוזה השכירות על ידי אמו בחייה; לא כן בעניינו, שהתובעים הזדרזו לתבוע בגין הפרת חוזה השכירות עוד בחיי האב, הדייר המוגן.

ואולם, קובע השופט סולברג, ההלכה על פי דעת רוב שם אינה רואה מקום להבחנה האמורה. לנתבעת מוקנית זכות להיות דיירת מוגנת בהתקיים - באריכות ימי אביה - תנאי סעיף 20 (ב) לחוק. הזכות המהותית צריכה להכריע את הכף, ולא עניין 'טכני' שעל ציר הזמן. גם בדוננו היום בשאלת הפרת סעיף 2 לחוזה השכירות, אי אפשר להתעלם ממה שעומד אחר כתלינו: אריכות ימי האב והזכויות שלפי סעיף 20(ב) לחוק.

הבחנה כנ"ל, כמוה כהתניה, אם גם עקיפה, על הוראת סעיף 20(ב) לחוק. כך בכלל, ובפרט למקרא סעיף 29 לחוק, המחיל את הסעיפים 20 עד 28 גם לפני שתמה תקופת השכירות. זו התניה אסורה.

השופט תיאודור אור, בדעת המיעוט שם, הבחין בין בני זוג (ובכלל זה - ידוע בציבור) לבין מי שהתגרש מאשתו וחזר לגור בדירת אמו.

אולם, לנתבעת כאן זיקה חזקה במידת מה לדירת אביה מזו של המערער שם לדירת אמו. הלה "ניהל בצוותא עם אשתו משק בית משלו, בנפרד מבית אמו. הוא ניהל אותו למשך שנים ארוכות".

לעומתו, סיימה הנתבעת את פרק הנישואין לפני שנים רבות, כעבור שנתיים וחצי בלבד של נישואין. מאז ועד לחזרתה הקבועה אל הדירה, כמה שנים קודם, התגוררה בה לסירוגין מספר שנים.

השופט סולברג אינו מבקש להכניס ראשו בין הרים גדולים במחלוקת שנתגלעה בין שופטי בית המשפט העליון. אולם, הוא ראה צורך, עם זאת, לציין את ההבחנה האמורה כדי להדגים מדוע, חרף מגרעות ששופטי הרוב (שם) ראו גם בשיטתם הם - יש לברכה. דרך העולם שבנים ובנות שבגרו עומדים ברשות עצמם ומקימים משק בית עצמאי עם בני זוגם. אף על פי כן, ראה המחוקק לנכון בסעיף 20(ב) לחוק להעניק זכויות, בתנאים מסוימים, לצאצאי הדייר, ואף לצאצאי צאצאיו. דעת המיעוט (שם) מצמצמת למתי מעט את המקרים שבהם הוראת סעיף 20 (ב) תהא ישימה.

חוק הגנת הדייר, ככלל, הוא חוק מפורט. סעיף 20 לחוק קובע, בין היתר, סדר קדימויות, משך זמן המגורים בדירה והיעדר דירה אחרת למגורים. אלו הם התנאים, אין בלתם ואין מקום להבחנה בין קטינים לבין בגירים, בין מי שנותרו סמוכים על שולחן הוריהם לבין מי שהתנתקו ושבו, ואין לדקדק במידת העצמאות של הקרובים לבד מקיום דווקני של הדרישות הסטטוטוריות. זאת, מטעמים עקרוניים של פרשנות, כמו מטעמים מעשיים: נדרשת ודאות. אין להלום מצב נמשך של יחסי שכירות חוזיים וסטטוטוריים מעורפלים.

יש לדעת אם נמצא חוזה השכירות בקצו או לא בקצו. יש לדברים משמעות כלכלית, משפטית, מעשית. על הצדדים להיערך בהתאם, ולא לגשש באפילה.

אמת, נכון הדבר שעקרון תום הלב חולש על מערכת היחסים שבין הצדדים, אך השופט סולברג אינו סבור שבנקיטת פעולות הנתבעים על פי עצות משפטיות, לשם מימוש זכויות שלפי החוק, יש משום הפרת החובה לנהוג בתום לב. גם מגעים שהיו בין הצדדים לאחר מות אשת הנתבע לפינוי הדירה כנגד חלק מדמי המפתח - לא צריכים להיזקף לחובת הנתבעים.

התוצאה הסופית: הנתבעת עשויה לזכות - באריכות ימי אביה - בזכויות שלפי סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר; ככזאת, לא חל לגביה סעיף 2 לחוזה השכירות; נמצא אפוא, כי מגוריה כיום עם אביה אינם מהווים הפרת חוזה השכירות מצדו.

התביעה נדחית.

ת.א 6048/98, בית משפט השלום בירושלים.

השופט נעם סולברג בשם התובעים: עו"ד עובדיה גבאי בשם הנתבעים: עו"ד ברוך גבעתי