איחור במסירת דירה: יש מיגבלות ל"כוח העליון"

קבלן המכסה עצמו כנגד כל סוג של תביעה בגין איחור מפאת "כוח עליון", אינו מוגן מתביעה מפאת תנאי מקפח

בכל החוזים של קבלני בניין ניתן למצוא סעיף כוללני המגן על הקבלן מפני עיכובים ותקלות שלא באשמתו ולא בשליטתו של הקבלן. הסעיף מתייחס בדרך כלל לשביתות במשק, או ביצוע עבודות תשתית ע"י רשויות המדינה כגון משרד השיכון או העירייה או חברת חשמל וכו'.

כמו כן, בחוזי הקבלנים יש סעיף נוסף המקנה מעין "תקופת חסד", אשר במסגרתה גם אם לא יהיה עיכוב כלשהו מפאת כוח עליון, עדיין מותר לקבלן לאחר במסירת הדירה. תקופה זו הינה בדרך כלל עד 90 ימים או עד 120 ימים אצל הקבלנים. ההיגיון של סעיף זה בצדו, באשר מלאכת בנייה הינה מלאכה מורכבת ביותר ובשטח פתוח, שבה מעורבים גורמים ועובדים רבים, וברור שלא ניתן תמיד לדייק בתאריך של מסירת דירה, באשר הבניין לא נבנה בתנאי מעבדה.

על הקבלן לקחת בחשבון את כל המעורבים בפרוייקט, בין אלו שבשליטתו ובין אלו שלא בשליטתו, כשהוא מתחייב למועד מסוים למסירתה דירה. לא פעם קורה שביצוע הפרוייקט מתעכב בשל העובדה, לדוגמא, שמי מרשויות המדינה לא סיימה את עבודות התשתית, ולכן נמנע מהקבלן לסיים את הפרוייקט.

נשאלת השאלה, במקרה של קבלן שלא סיים את הדירה ואחר במסירת הדירות בשל העובדה שרשויות אחרות לא סיימו את המלאכה, האם הקבלן מוגן והסעיף של כוח עליון מגן עליו, כל עוד המכשול לא הוסר? או שמא אותה תקופת החסד שהקבלן לוקח לעצמו היא התקופה היחידה שהוא יכול ליהנות מעיכוב בגין כוח עליון.

שאלה זו התעוררה בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט המחוזי בת"א ע"י השופטת דרורה פלפל, בת.א 001171/95 עוזיאל שוחט ואח' נגד רמט בע"מ.

במקרה של רמט, הדיירים של הפרוייקט שהנתבעת בנתה תבעו אותה על איחור במסירת הדירות וכן על ליקויי בנייה. הנתבעת טענה מצידה, כי משרד השיכון אשם באיחור במסירת הדירות, באשר אי חיבור הדירות לרשת החשמל היה כתוצאה מעיכוב בתשתיות החשמל להן היה אחראי משרד השיכון.

יודגש, כי הדיירים מצידם חתמו על כתב ויתור, אשר על פיו למעשה חתמו כתנאי לקבלת הדירות על כך שהם מוותרים על כל טענה ו/או תביעה עתידית כנגד הקבלן בגין איחור. הדיירים טענו, כי חתמו על כתב ויתור תחת עושק וביקשו להצהיר על ביטולו.

השופטת פלפל, שבחנה את נסיבות החתימה על כתב הוויתור, הגיעה למסקנה, כי התקיימו 3 היסודות המהווים את הבסיס לטענת "עושק". השופטת פלפל הגיעה למסקנה כי הדיירים היו במצוקת דיור נוראית של חודשים ארוכים של איחור, והיה בהם רצון עז לקבל דירות ולהיכנס סוף סוף לדירות שלהם בכל מחיר.

כמו כן נקבע, שרמט נצלה את המצוקה של הדיירים וכן עצם החתימה על כתב ויתור עם הוראות חד צדדיות לטובת הקבלן אינה סבירה. (ראה: ע.א 624/80 אמינה עבד אמארה ו-5 אח' נ' ציון נמני ואח' פד"י לז (2) 608). לאור מסקנות אלו, השופטת פלפל קבעה, כי כתב הוויתור באמת נחתם תחת עושק וניתן להתעלם ממנו.

לאחר שכתב הוויתור איבד מערכו ולא הווה מכשול בפני תביעת הדיירים, השופטת פלפל בחנה את הסעיף בנוגע לכוח עליון שהיה ביסוד החוזה נשוא הדיון. השופטת פלפל קבעה, כי "לא יעלה על הדעת, שניתן יהיה לאחר במסירת דירה למגורים עד סוף של הדורות".

ובמקום אחר השופטת פלפל קובעת כי: "הנתבעת חזתה מראש אפשרויות עיכוב, והדבר עולה מהוראות סעיף 3.03 לחוזה, העיכוב יכול היה להיות מסיבות הידועות לה, הן מכיוון שהמדובר בשכונה חדשה, הן מכיוון ומדובר בצורת עבודה של גורמים חיוניים, והן בגין מצב פוליטי כלכלי רעוע או לא ברור. גם בנסיבות כאלה עליה לקצוב איזשהו זמן למסירה תוך התחשבות במכלול גורמים אלה, שאחרת אין כל משמעות למועד מסירה שנקבע בחוזה".

כתוצאה מכך, השופטת פלפל קבעה, כי המועד המאוחר ביותר שרמט יכלה לאחר במסירת הדירות היה אותם 3 חודשים "ששריינה" לעצמה בגין איחור מוצדק, ועוד 10 ימים נוספים מעבר להסרת המכשול, קרי כ-100 ימים. ומעבר ל-100 ימים אלו, עליה לפצות את הדיירים על האיחור וכל דייר לפי נזקיו.

יש בפסק דין זה משום חידוש בעצם קביעת סעיף כוח עליון כתנאי מקפח. והאמת ניתנת להיאמר, כי יש בפסק דין זה כדי לגרום לקבלנים לעשות "רוויזיה" בכל סעיפי כוח עליון, אשר באים להגן עליהם ולכסות אותם בפני תביעות.

ייתכן והתרופה של הקבלן הינה או לבוא בהסכם עם הרשויות בכדי שיוכל לאכוף עליהם את ההסכם, או שייתכן ושוק ביטוח של הקבלנים צריך לדאוג לסוג של ביטוח בגין איחור במסירת דירות לתקופה שמעבר לתקופת החסד.

הכותב הינו אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.