הרמת מסך בחוזה למכר דירה

כשמדובר בחברה פרטית קטנה, בשליטת אדם אחד, תגבר נטיית ביהמ"ש להרים את מסך ההתאגדות

בפסק דין שניתן באחרונה ע"י השופטת שרה דותן בבימ"ש השלום בת"א חויב בעלים של חברה קבלנית, באופן אישי, לפצות רוכשי דירה בגין הפרת הסכם מכר, שנכרת בין הקונים לבין החברה.

יצחק ויפה רון (להלן: "התובעים") התקשרו עם חברת חלקה 54 בגוש 7172 (חולון) בע"מ (להלן: "הנתבעת") בהסכם, שלפיו התחייבה הנתבעת למכור להם דירת קוטג' שהתכוונה לבנות על מגרש ברחוב בילינסון בחולון.

המועד למסירת החזקה נקבע לחודש נובמבר 1989. כמו כן, התחייבה הנתבעת להעביר את הבעלות בנכס על שם התובעים, וזאת לאחר הסרת המשכנתה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "הבנק"), אשר הייתה רשומה על זכויות הנתבעת בחלקה הנ"ל.

הנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה על פי ההסכם, הדירה לא נבנתה, והכספים אשר שולמו על ידי התובעים על חשבון רכישת הדירה ירדו לטמיון.

בנוסף, לא נמסרה לתובעים ערבות בנקאית כנדרש על פי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974. לטובת התובעים נרשמה הערת אזהרה, אך לאחר שהנתבעת הפסיקה את פעילותה והפכה לחדלת פירעון, פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתה ודרש את ביטול הערת האזהרה. התנגדותם של התובעים למחיקה של הערת האזהרה נדחתה וכן עתירתם לבית המשפט המחוזי, שבמסגרתה ביקשו להצהיר, כי זכויותיהם גוברות על זכויות הבנק. גם ערעור אשר הגישו התובעים לבית המשפט העליון נדחה.

התובעים הגישו לבית משפט השלום בת"א תביעה נגד הנתבעת ונגד יעקב משה (להלן: "הנתבע"), שהיה הבעלים של 99% ממניות החברה ומנהלה היחיד.

לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את הסכם המכר הפרה יסודית, והנתבע אחראי ביחד עמה בגין ההפרה, כיוון שיצר כלפי התובעים מצג שווא, שלפיו עסקי הנתבעת תקינים, וכן עקב אי המצאת הערבות על פי חוק המכר (דירות).

התובעים דרשו מהנתבעים להשיב להם את הסכום של 100 אלף דולר, אשר שילמו על חשבון רכישת הדירה על פי ההסכם ולפצותם על הוצאות שנגרמו להם עקב ההפרה, כגון הפסד עליית ערך הדירה, וכן על עוגמת נפש שנגרמה להם מהפרת ההסכם.

התביעה נדונה בפני השופטת ש' דותן. טענתו העיקרית של הנתבע הייתה, כי התביעה אינה מגלה עילת תביעה אישית נגדו ודינה להידחות, כיוון שהסכם המכר נכרת בין התובעים לנתבעת, שהיא אישיות משפטית נפרדת. התובעים, לעומת זאת, טוענים, כי במקרה זה יש הצדקה להרמת מסך ההתאגדות, שכן לטענתם, הציג הנתבע בפניהם מצגי שווא בנוגע למצבה הכלכלי של החברה, רימה והטעה אותם באופן אישי, קיבל את הכספים אשר שולמו על חשבון רכישת הדירה באופן אישי, עירב בין כספי החברה לכספיו, ועוד. השופטת דותן קובעת, כי הרמת מסך ההתאגדות וחיובו האישי של בעל מניות בחברה נעשית במקום שהוכח, כי בהתנהגותו האישית גרם לחברה להפר חובות כלפי צד אחר.

בנסיבות העניין, קובעת השופטת דותן, ניתן להרים את מסך ההתאגדות אם יוכח, כי פעולותיו האישיות של הנתבע גרמו נזק לתובעים שהתקשרו עם החברה.

ע"א 543/98, החברה להוצאת אנציקלופדיות בע"מ ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"ימה(1)529, 539 נקבע: "אני ער לכך שהרמת מסך זו, אשר במסגרתה מזהים בין התאגיד לבין העומד בראשו, יש בה כדי לכרסם ברעיון הבסיסי בדיני תאגידים בדבר האישיות המשפטית הנפרדת. ואולם, במקרה כמו זה שבפנינו, כאשר אנו עדים לניסיון של בעל השליטה בחברה להתכחש למצג שיצרה החברה באמצעותו ולטעון, כאדם פרטי, לעובדות אחרות - יש הצדקה להרים את המסך החוצץ בין בעלי המניות לבית החברה ועל ידי כך לקשור את בעל המניות לאותו מצג".

כן נקבע בע"א 391/87 אולן בע"מ ואח' נ' מתפרות ברוך ובניו בע"מ (לא פורסם): "בטרם יורם המסך המבוקש, יש להציב תשתית עובדתית מתאימה הכורכת את המערערת במעשה עבירה או נזיקין או בחוסר תום לב".

השופטת דותן מקבלת את השקעתו של המלומד י' כהן בספרו "דיני חברות", שלפיה כאשר מדובר בחברה פרטית קטנה, אשר שולט בה אדם אחד, תגבר נטייתו של בית המשפט להרים את מסך ההתאגדות. אם כי, סוג החברה אינו משמש כשלעצמו תחליף לעילה להרמת מסך. אשר על כן, קובעת השופטת דותן, יש לבחון אם התקיימה עילת תרמית או התנהגות בלתי נאותה והתחמקות מחיובים חוזיים.

בתביעה שבפנינו הוכח, קובעת השופטת דותן, כי הנתבע נהג בחוסר תום לב קיצוני כלפי התובעים, עת הציג בפניהם מצג שלפיו החברה שבשליטתו מסוגלת לבנות עבורם דירה, גבה מהם כספים באופן אישי, מבלי שהייתה לו כוונה כלשהי לקיים את הוראות ההסכם ולבנות עבורם דירה כמוסכם, לא סיפק ביטחונות כלשהם להשקעתם, לא מסר קבלות כנדרש, וזאת מפני שהכספים אשר נמסרו לו כנציג של החברה שימשו אותו למטרותיו האישיות ולא הופקדו בחשבונות החברה.

הנתבע נהג לערבב את כספי החברה, אשר שולמו לה על ידי רוכשי הדירות על פי הסכמי המכר, עם כספים שלו, ולא הפריד הפרדה ראויה בין נכסיו לנכסי החברה שבשליטתו, ודי בערבוב זה להצדיק הרמת המסך.

בנוסף, הקבלן הפר את חובת הגילוי כלפי הנתבעים, בכך שלא גילה להם את מצבה הפיננסי הקשה של החברה בעת כריתת החוזה, ובין היתר - לא גילה כי נטל הלוואות בתנאים מכבידים ביותר בשוק האפור. כן הוכח כי שיקים של החברה, אשר נמסרו לעיריית חולון, לא כובדו, ולחברה היו חובות בגין אי תשלום מיסים.

מצבה הכספי המעורער של החברה היה ידוע לקבלן, ולמרות זאת נטל כספים מהרוכשים, בלא לספק להם ביטחונות כחוק.

הקבלן נהג לקבל כספים מקונים תמימים על חשבון רכישת דירות, כביכול, בלא ליתן בטוחה על השקעתם, כמתחייב על פי החוק, ובהיעדר כל כוונה לבנות את הדירות כפי שהתחייב, תוך שימוש ציני במסך האישיות המשפטית הנפרדת של החברה.

קבלת כספים בתואנות שווא באופן שיטתי היא מעשה חמור של הפרת אמונים, ונוכלות מסוג זה מהווה הצדקה מספקת להרמת מסך ולחיובו של הנתבע בגין הנזקים אשר נגרמו לתובעים כתוצאה מהפרתו של הסכם המכר. ב-ת.א 2428/90 שמחה צינמן ובניו בע"מ נ' יקיף שיווק שמנים בע"מ ואח', דנה השופטת דבורה פלפל בסוגיית התרמית כעילה להרמת מסך וקבעה: "תרמית במובן הקמת חברה בעלת אישיות נפרדת היא כל התנהגות בלתי נאותה אשר מטרתה ניצול עקרון הפרדת האישיות שלא למטרות כלכליות מסחריות טהורות אלא כדי לזכות ביתרונות לא הוגנים של הצד השלישי כבול באזיקי הלכת סלומון".

ובהמשך קובעת דותן כי "התנהגות בכוונת מרמה כוללת אף קטגוריית מקרים של התחמקות מביצוע התחייבויות חוזיות. במקרים אלו יש לראות במתקשר כמי שנוטל סיכון מרצון ובחוזה שנכרת כמבטח את תוצאות המיקוח של הקצאת הסיכון בין הצדדים. כישלונה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה אינו מצדיק, אוטומטית, להרים את המסך. אולם במקרה של תרמית, כשנעשה שימוש לא תקין באישיותה העצמאית של החברה כדי לאפשר התחמקות מהתחייבויות - יש לסייע בידי הצד הנפגע לאכוף ביצוע ההסכם באמצעות הרמת מסך".

לאור העובדות, קובעת השופטת דותן, יש לעשות אף בענייננו שימוש באמצעי של הרמת מסך.

השופטת דותן חייבה את הנתבעים להשיב לתובעים את הסכום ששילמו על חשבון רכישת הדירה (100 אלף דולר). כתוצאה מהפרת ההסכם נגרמה לתובעים עוגמת נפש רבה: הם איבדו את רכושם, הדירה אשר שילמו בגין רכישתה במיטב כספם לא נבנתה ולא נמסרה להם, וגם הכסף ששולם ירד לטמיון. בנוסף, נאלצו התובעים לנקוט הליכים משפטיים הן נגד הנתבעים והן נגד צד ג' (בנק לאומי), הליכים אשר נמשכו שנים רבות.

לפיכך, פסקה השופטת לתובעים פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 20 אלף שקל.

התוצאה הסופית: התביעה התקבלה, והנתבע חויב באופן אישי בתשלום סכום פסק הדין.

ת.א 18342/96.

בימ"ש השלום בת"א.

השופטת שרה דותן.