הבסיס לקביעת החבות במס שבח תלויה, כמובן, בשווי העיסקה. השווי לצרכי מיסוי
זכה להגדרה מיוחדת התואמת את צרכי המיסוי כך, ששווי זה אינו תלוי בהכרח בשווי
השוק של הנכס. כך, למשל, השווי בחוק מיסוי מקרקעין נותן עדיפות בהתקיים תנאים
מסוימים לתמורה שנקבעה בין הצדדים, גם אם היא גבוהה או נמוכה משווי השוק, וזאת
כדי שהמוכר ישלם את המס רק לפי השבח שצבר בפועל. סוגיה מעניינת, שטרם נבחנה
לעומק, עניינה בניטרול מנגנוני ההצמדה והריבית מתוך השווי לצורך קביעת "שווי
המכירה" בעיסקה.
נמחיש זאת בדוגמה הבאה: המוכר והקונה קובעים ביניהם את התמורה בחוזה לפי סך
קבוע, שישתלם במועד מאוחר יותר ממועד החתימה על החוזה. במקרה זה יש להכריע
כיצד ייקבע "שווי המכירה" - האם בתמורה
אותה קבעו הצדדים ביניהם בחוזה, או שמא יש להוון את התמורה שנקבעה למועד החתימה,
מכיוון שהיא עתידה להשתלם בעתיד, ובעקבות כך לנטרל את מרכיב ההצמדה או הריבית,
או שניהם גם יחד?
בפסיקה שדנה בנושא - עמ"ש 102/77 תנובה נ' מנהל מס שבח - נקבע, כי במכירת זכות
במקרקעין כשהתמורה משולמת לשיעורין והיא נושאת הפרשי הצמדה, הרי שהפרשים אלו
אינם חלק מ"שווי המכירה" לצורך
חישוב המס. חשוב להדגיש, כי תשלומים אלו משולמים לאחר יום המכירה ובתוספת לסכום
התמורה שנקבעה בהסכם. נראה כי קיימות שתי אפשרויות להכרעה בסוגיה:
1. חובה להוון את התמורה: בהתאם לגישה זו, לאור העובדה שהמחיר הנקוב בהסכם
ישולם בעתיד, המשמעות היא, שהתמורה, נכון למועד החתימה על ההסכם, נמוכה יותר,
ויש לקבוע אותה על ידי פעולת היוון.
גישה זו רואה בהסכמת הצדדים על תמורה בסכום נקוב שתשולם בעתיד, כעיסקה בת שני
חלקים. החלק הראשון עניינו בתשלום עבור הנכס שנרכש, והחלק השני עניינו בהסכמה
למימון שאינה קשורה לעיסקת רכישת הנכס. בהתאם לגישה זו, "התמורה" היא התמורה
"הכלכלית" האמיתית שמקבל מוכר הנכס, ולכן נדרשת פעולת היוון.
גישה זו מבקשת להביא לאחידות בין שני מצבים אפשריים: האחד, כאשר נקבע מחיר
מסוים בהסכם ונקבע לגביו שהוא יישא הפרשי הצמדה עד לתשלום בפועל. במקרה זה,
ובהתאם לפסיקה, אין לצרף את ההפרשים לשווי העסקה. השני, המקרה ההפוך, בו נקבעה
התמורה כשהיא כוללת כבר בחובה את הפרשי ההצמדה. במקרה השני יש לנהוג באופן
עקבי למקרה הראשון ולנטרל את הפרשי ההצמדה מהשווי.
2. אין להוון את התמורה: גישה זו מבקשת לברר מהי התמורה החוזית שנקבעה בין
הצדדים, אבל לא לפי קנה מידה כלכלי-חשבוני, אלא בהתאם לתמורה הנהוגה בתחום
הנדל"ן. לכן, במקרים בהם נהוגה פריסת תשלומים כחלק מההתקשרות בעיסקת נדל"ן,
הרי שהצדדים לקחו בחשבון תשלומים מאוחרים אלו.
המשמעות תהיה, למשל, כי באותם מקרים בהם הנוהג הוא שהתשלומים העתידיים נושאים
רק הפרשי הצמדה ללא ריבית, אז במקרה בו נקבעה בהסכם תמורה המוצמדת למדד בלבד
- אין להוון את מרכיב הריבית. הטעם לכך הוא, שהצדדים לא התחשבו במרכיב הריבית
בעת שקבעו את התמורה, והנוהג המקובל יעיד על כך. גם לפי שיטה זו, במקרה בו
התמורה נקבעה כתשלום עתידי ולא הוצמדה לעליית המדד, יש להוון רק את הפרשי ההצמדה
ולא להוון את מרכיב הריבית.
עיסקאות קומבינציה: נושא ההיוון אקטואלי מאוד בעיסקאות קומבינציה, בהן מקבל
בעל הקרקע את התמורה בשלב מאוחר יותר, כאשר העיסקה מתבצעת כבר היום. בנושא
זה פרסמה נציבות מס הכנסה ה"ב מס' 23/98 ובה נקבע, כי אם התמורה מתקבלת בתוך
תקופה של 3 שנים - אין להוונה, וזאת מתוך הנחה שהצדדים כבר לקחו בחשבון את
הקבלה המאוחרת של התמורה.
בד בבד נקבע, כי אם התמורה עתידה להתקבל בתקופה שמעבר ל-3 שנים - ייבחן הנושא
בנציבות מס הכנסה.
מס הכנסה וההיוון: ייתכן כי הפתרון לסוגיה שהוצגה לעיל ראוי שייעשה במסגרת
פקודת מס הכנסה. הנושא נבחן בעמ"ה 62/98 דופין נ' פקיד השומה, על ידי השופטת
ברכה אופיר-תום, בשאלת תחילת סעיף 3 (י) לפקודה על תשלומים נושאים הפרשים,
וממנו ניתן להבין כי יש לראות בהפרשים אלה כחייבים במס.
חבות זו תאזן את שאלת השווי במיסוי מקרקעין כך, שגם אם תהוון התמורה לצרכי
מיסוי הנדל"ן, הרי שמרכיב ההיוון יחויב מיד במס הכנסה, בהיותו הכנסה מהצמדה
וריבית.
האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה
המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
