סביון: הסכסוך הסתיים בתיקו

בשנות ה-50 החלה תקופת החכירה בשטחי סביון. חוזה החכירה דאז ("הירוק") קבע, כי דמי החכירה עד 1977 שולמו מראש, ולאחר מכן יהיו בשיעור של 2% לשנה משווי החלקה, כאשר שיעור זה יוערך מחדש כל 15 שנים. כן קבע החוזה, שהערכת השווי תיעשה בידי ועדת הערכה, בה חברים נציג מינהל מקרקעי ישראל, נציג החוכרים ונציג מוסכם על שניהם.

ב-1977 פנה המינהל לחוכרים בדרישה למנות את ועדות ההערכה. לא הושגה הסכמה ולא הוקמו ועדות ההערכה. לאחר התערבות מבקר המדינה ותביעות שהמינהל הגיש נגד תושבים, קיבלה מועצת מקרקעי ישראל ב-16.8.1988 את החלטה 388. החלטה זו קבעה הסדר של היוון דמי החכירה ליתרת תקופת החכירה (עד שנת 2000, בתוספת תקופת חכירה נוספת של 49 שנים) בתוספת תשלום עבור חובות העבר.

חלק מן התושבים הסכימו להסדר המוצע ושילמו את הנדרש, ואילו אחרים ראו בו הסדר מקפח וסירבו להצטרף, כי לדעתם הסכומים שנדרשו היו גבוהים ביחס לסכומים שנדרשו ביישובים בעלי אופי דומה בישראל. בכך החלה מערכה שנמשכה עוד 12 שנים בין התושבים שלא הצטרפו להסדר, שהתאגדו ב"עמותת החוזה הירוק", ובין המינהל.

מדי פעם חידש המינהל את ההסדר תוך שינוי תנאיו, ובמקביל התנהלה מערכה משפטית בין הצדדים. ב-10.4.2000 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 881, אשר נראה ששמה קץ לסכסוך שנמשך קרוב לחצי יובל שנים. החלטה זו אימצה בעיקרה את נוסחאות ההחלטה הראשונה (388), תוך עדכון הסכומים שנדרשו. אלו מסתכמים בכ-550-300 אלף שקל, כולל מע"מ.

בחינה פיננסית: תנאי ההסדר נותרו זהים על-פני השנים 2000-1988. לכן מעניין להשוות רק את ההיבט הפיננסי של הסכומים שנדרשו לתשלום. האם התושבים שהתעקשו להתמודד עם המינהל במשך יותר מ-10 שנים יצאו נשכרים ממאבקם?

מן הבדיקה עולה, שסכומי התשלום גדלו ריאלית (בניכוי עליית מדד המחירים לצרכן) ב-74%-72%, אולם יש לקחת בחשבון, שבין שני מועדי התשלום חלפו יותר מ-10 שנים. ריבית האיזון הריאלית השנתית המשווה בין סכומים אלו שווה ל-4.9%-4.8%. מכאן, שהסכומים שנדרשו לתשלום על פי ההחלטה הראשונה והאחרונה די מאוזנים. זאת, בהתעלם מהוצאות משפטיות ואחרות, מתח נפשי והתעסקות בנושא מצד אחד, וחדוות קרב מצד שני, של התושבים שבחרו לנהל את המאבק עד לאחרונה.

כפי שצוין, במהלך השנים קיבלה מועצת מקרקעי ישראל שורה של החלטות (8 במספר), אשר שינו את תנאי ההסדר. ב-23.1.1995 התקבלה החלטה 690, אשר הגדילה את סכומי התשלום. מהשוואת הסכומים שנדרשו על-פי החלטה 690 ועל-פי ההחלטה האחרונה (881) עולה, שהם פחתו ב-20%-17%. אולם, בנוסף לכך חלפו בין שני מועדי התשלום יותר מ-5 שנים. מחישוב של ריבית של איזון מתקבל, שזוהי ריבית ריאלית שלילית של 4.0%-3.5%. מכאן, שמול החלטה 690, עמותת החוזה הירוק הצליחה להשיג הפחתה משמעותית של סכומי התשלום שנדרשו. עולה השאלה, אם לתושבים ששילמו על-פי החלטה 690 קמה זכות פיצוי, היות שכנראה המינהל התחייב כלפיהם שלא להציע תנאים עדיפים למצטרפים מאוחרים יותר.

מנפלאות המינהל: החלטות מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלו על-פני השנים מעוררות מספר תהיות:

הגודל קובע - בכל שרשרת ההחלטות נקבעו סכומי תשלום לפי 5 גדלי מגרשים אופייניים. בפועל קיימים מגרשים ששטחם סוטה מ-5 גדלים אלו. ההחלטות קבעו, כי הסכומים יותאמו לפי היחס בין השטח בפועל לבין הקבוצה הקרובה ביותר. היות שהתשלום למ"ר שונה בין הקבוצות, נוצרו בתווך בין הקבוצות מדרגות, וביניהן הפרשים של עשרות אחוזים בסכומי התשלום. גם בהחלטה החדשה (881) לא מצאו לנכון לתקן איוולת זאת.

double counting - דמי ההיוון המקוריים נקבעו עבור 14 שנים (1999-1986). בהחלטה 463 מ-24.8.1990. מועצת מקרקעי ישראל הוסיפה עיקרון של תוספת של דמי חכירה בשיעור 2% בגין כל שנה. היות שדמי ההיוון היוו תשלום מראש עבור כל יתרת תקופת החכירה, הרי התוספת שנדרשה היוותה כפל תשלום עבור שנים אלו. יתרה מכך, דמי ההיוון חושבו לפי שיעור דמי חכירה של 1.5% לשנה, ואילו עבור השנים הנוספות נדרשו 2% לשנה. מוסכם, שלזמן יש תפקיד בקביעת גובה סכומי תשלום, אולם ראוי לבטא את רישומו במושגים של ריבית ולא של כפל דמי חכירה. במונחי ריבית, תוספת דמי חכירה בשיעור של 2% ביחס לדמי היוון בשיעור 14.85%, שווה ל-13.5%, המהווה חריגה משיעור הריבית המרבי בשיעור 13% המותר על-פי חוק הריבית תשי"ז-1970 וצו הריבית (קביעת שיעור הריבית המקסימלי) תש"ל-1970.

הכותב הוא תושב סביון, כלכלן, שמאי מקרקעין ועורך דין.