חוק המכר וחוק המכר דירות: ההגנה על הרוכש הצרכן

הליקויים הנטענים הם רבים ומגוונים, ובכללם חדירת רטיבות בחלק ניכר מהדירות, בעיקר מהגג. נעשו נסיונות לתיקונים לפני הגשת כתב התביעה, אך הם לא צלחו (גורל התיקונים שבוצעו לאחר הגשת התביעה לא היה שונה בהרבה).

פסק דינו של שופט בית המשפט המחוזי בירושלים, משה גל, הינו רחב היקף, ובמסגרתו נסקרות סוגיות חשובות, שנשמעות תדיר בתביעות שמגישים רוכשי דירות. להלן נעמוד על המרכזיות שבהן.

התובעים דרשו פיצויים עבור איחור במסירת הדירות. כמקובל בחוזים דומים, קבע חוזה המכירה מועד מסירה, שהוגדר כ"מועד משוער", המותנה בתניות ובמצבים עובדתיים שתוארו בו, ואשר בכוחם לדחות את מועד המסירה (כגון, "המצב השורר בענף הבנייה", "מחסור בפועלי בניין מקצועיים", "מחסור בפריטים מסוימים של חומרי בניה או אינסטלציה", "גורם אחר שאין באפשרות החברה למונעו", ועוד).

"התניה הראשונה, בדבר מועד מסירה 'משוער' של הדירות, אינה יכולה לעמוד כשלעצמה, ככל שהיא נטענת במנותק מיתר התניות החוזיות", קבע השופט. תניה שכזו מקפחת את הלקוחות (ע"א 449/85, פ"ד מ"ג(1), 183, 190).

האם מהווה חורף גשום ומושלג במיוחד בגדר "כח עליון" או אירוע בלתי צפוי, המעמיד לקבלן טענת הגנה של "סיכול" ועילה מוצדקת לדחיית מועד מסירה מוסכם?

התשובה, לפי בית המשפט המחוזי, הינה מידתית - "צד הנוטל על עצמו התחייבות חוזית הקשורה ללוח זמנים, צריך להביא בחשבון אפשרות לקיומו של חורף גשום במיוחד, מעל הממוצע. ואולם, זאת במסגרת גבולות הסביר בלבד... רק סטייה קיצונית מעבר לצפייה הסבירה תצדיק הארכת מועד בשל חורף גשום" (ע"א 345/89, פ"ד מ"ו(3), 350; ע"א 450/87 קאמד"ב בע"מ נ. גיל).

במקרה הנדון, הנחה עצמו בית המשפט בארכה בת 25 ימים קלנדריים שנתן החשב הכללי במשרד האוצר בשנת 91' למבצעי עבודות עבור מדינת ישראל.

מכר דירה מהווה "מכר" לכל דבר, שהוראות חוק המכר חלות עליו. "ואולם", קבע השופט גל, "בשל האספקט הצרכני המיוחד ולנוכח הפערים שבין מוכר הדירה לבין הקונה, ראה המחוקק להתערב התערבות ממשית בחופש ההתקשרות, בכל הנוגע לחובותיו של מוכר דירה כלפי הקונה, והורה על אמות מידה קוגנטיות". בתיקון מתש"ן שהוכנס בחוק המכר (דירות) נקבע, ש"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". מגמת התיקון הינה להגן על הרוכש-הצרכן.

טעמו של פטרנליזם חקיקתי זה נעוץ בחשיבות הכלכלית והחברתית המוקנית לרכישת דירות ולבעלות עליהן. נמצא שהוראות חוק המכר (דירות) נועדו להרחיב את הזכויות שהוקנו לרוכשי דירות מכוחם של חוק המכר והחקיקה האחרת.

חוק המכר (דירות) מסדיר את אחריות המוכר לסטנדרט הבנייה, בעיקר בהתאם להתקשרות החוזית (במסגרת זו הוטלו מיגבלות מועטות על חופש ההתנאה). ההסדר מכיל שלושה נדבכים:

הראשון - קובע את חובת צירופו של מפרט לחוזה המכר, שחייב לכלול את הפרטים שפורטו בצו המתאים (בהיעדרו - יחול המפרט הסטנדרטי). סטייה מהמפרט מהווה "אי התאמה".

השני - הורחב מושג "אי ההתאמה" בחוק המכר (דירות), בהשוואה לחוק המכר הכללי. כן צומצמו הנטלים הנדרשים מהקונה, כדי שיוכל להסתמך על אי ההתאמה. אם במכר רגיל חייב הרוכש לבדוק את הממכר מיד עם קבלתו ולהודיע על אי התאמה מיד עם קבלת הממכר או לאחר הגילוי, לא כך מכוחו של חוק המכר (דירות). כאן נדרש לדווח על אי התאמה, שניתן לגלותה בעת המסירה, תוך שנה; בעוד שעל אי התאמות אחרות ניתן לדווח למוכר תוך פרק זמן סביר שלאחר גילויין. הסדר זה הינו קוגנטי. ולבסוף, ליקוי המהווה סטייה מחובה על פי דין מהווה עוולה נזיקית של הפרת חובה חקוקה.

השלישי - חוק המכר מבחין בשני פרקי זמן: תקופת הבדק (המשתנה בהתאם לתוספת בחוק) ותקופת האחריות. ההבדל ביניהן מתמצה בנטלים החלים על הצדדים בעת גילויה של אי התאמה. אם זו נתגלתה בתקופת הבדק - חלה על המוכר חובת התיקון ללא נפקא מינה לסיבת הגרימה, זולת אם יוכיח שהיא נגרמה במעשה/מחדל של הקונה. אם אי ההתאמה התגלתה בתקופת האחריות - על הקונה מוטל להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

סעיף 4ב' לחוק המכר (דירות) מורה לרוכש ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירה הנרכשת, ועל המוכר לבצע את התיקונים תוך זמן סביר. "אף שהדבר לא רשום בסעיף", קבע השופט, "מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר למוכר לממש את זכותו".

אם לא מימש המוכר את זכות התיקונים כראוי, ותוך זמן סביר, פגה חובתו האמורה של הרוכש.

"אין צריך לומר", הוסיף השופט וכתב בפסק דינו, "שמתן הזדמנות למוכר לבצע תיקוני ליקויים, פירושה אינו לאכוף אותו לעשות כן או לפנות אליו חזור ופנה, על מנת שיואיל להתרצות ולבצע את התיקונים. די בעצם מתן ההזדמנות".

(ת"א מחוזי י"ם 978/95 מילון ואח' נ. שיכון עובדים בע"מ, פס"ד מיום 24.4.01. השופט משה גל. בשם התובעים עו"ד יוסי חביליו, בשם הנתבעת עו"ד מוטי בייץ)