שטח משותף לא יוצמד

בהסכם המכר צויין, שפלוני הינו בעל זכויות גם במחסן בלוקים המצוי בחצר הבית ובמחסן עץ קטן.

בשנת 59' רשמה הקרן את הבניין כבית משותף. שטח רצפתה של הדירה הנדונה הוגדר כגדול יותר משל הדירות האחרות, בגודל 60.12 מ"ר, וכן צויין שהיא מכילה "מחסן". נמצא שהמחסן, שגודלו היה כנראה כ-22 מ"ר, הוכלל בשטחה של הדירה הנדונה.

בשנת 61' העביר יוסף מכלוף את החזקה בשטח המחסן לאחיו, רפאל מכלוף, המערער בערעור נושא רשימה זו. רפאל הפך את המחסן לדירה רחבת ידיים, שהתפשטה לשטח של 128 מ"ר. בנייה זו, שבוצעה תחילה ללא היתרים כדין, זכתה בשנת 93' להיתר בנייה מטעם הרשות המקומית.

בשנת 62' מכר יוסף מכלוף את דירתו לאלמוני, תוך שצויין מפורשות בהסכם המכירה, שהזכויות בבית המגורים של אחיו, המערער, אינן כלולות במכר. מאז הועברו הזכויות בדירת יוסף מכלוף (במקור) מספר פעמים. בשנות השמונים הגיש המערער בקשה לממ"י ל"פיצול הבית המשותף" ולרישום דירת מגוריו (המחסן במקור) כדירה חמישית בבית המשותף. פנייה זו לא עלתה יפה, ובסופו של דבר לא מומשה. בשנת 97' פנה המערער לבית המשפט המחוזי, בבקשה להצהיר כי הוא זכאי להרשם כחוכר לדורות של דירתו, בשטח של 128 מ"ר.

בהצגת עמדתו לבית המשפט, הדגיש ממ"י את העובדות הבאות - כי המערער לא ביקש מעולם את אישורו לבניית המבנה, כי יצר עובדות בשטח, תוך השתלטות על קרקע וגזל של קרקע השייכת לקק"ל ושל יתר בעלי הדירות בבניין. יחד עם זאת, הציב ממ"י תנאים למתן הסכמתו להתקשר עם המערער בהסכם חכירה. ביניהם, השגת הסכמת הדיירים, אישורי הוועדות לתכנון ולבנייה, המצאת תשריטים מאושרים, תיקון צו הבית המשותף ותשלום דמי חכירה מלאים (ראשוניים ושנתיים).

שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, ד"ר דן ביין, דחה את התביעה, בקובעו שלא היה בכוחו של האח, יוסף מכלוף, להעביר למערער את זכויותיו במתחם המחסנים, זכויות שלא היו בידו מלמלכחילה.

כן קיבל בית המשפט את התניות שהיתנה ממ"י, בקובעו שאין באי התנגדותם הפעילה של חלק מהדיירים בבניין כדי להצביע שהם מוותרים על חלקיהם ברכוש המשותף, שעליו נבנתה דירת המערער, כאמור.

על פס"ד זה נסב הערעור.

בית המשפט העליון דחה את הערעור (פסק הדין נכתב ע"י השופט יצחק אנגלרד, בהסכמת הנשיא אהרן ברק והשופטת דליה דורנר).

גם בהנחה שהמערער רכש זכויות במחסן, הרי המדובר היה במבנה של כ-22 מ"ר בלבד, בעוד ששטחו העכשווי של הבית משתרע על 128 מ"ר. נמצא, שגם אם תאמר שהמערער רכש זכויות כלשהן מאחיו, הוא השתלט שלא כדין על מעל 100 מ"ר מן השטח המשותף של הבניין. יתר בעלי הדירות שותפים גם הם בבעלות בזכויות בשטח המשותף שנגזל, ובניית המערער בשטח זה לא זו בלבד שהיא מונעת מיתר הדיירים להשתמש בו, אלא היא גם גורעת מאחוזי הבנייה שהיו עשויים לעמוד לרשות כלל הדיירים.

סעיף 55(ג') לחוק המקרקעין מאפשר הצמדה של רכוש משותף לדירה אחת מבין כלל הדירות בבית משותף. ואולם, הצמדה מעין זו טעונה הסכמת כל הדיירים.

"נכון", הוסיף וקבע בית המשפט העליון, "המערער השקיע משאבים בבניית המבנה וגר בו שנים רבות. אך מבנה זה נוצר מתוך הפרת זכויות בוטה הן של הדיירים והן של המינהל. אין ספק, כי מעמדו המשפטי של המערער תלוי על בלימה, אך בשל כך אין לו אלא להלין על עצמו. הוא נהג בקניינם של אחרים ביד רמה ובריש גליי. צדק בית המשפט המחוזי במסקנתו כי בנסיבות העניין עמדתם הפסיבית של השכנים אינה יכולה ליצור זכויות קנייניות יש מאין".

ומה באשר למחסן המקורי (בשטח של כ-22 מ"ר)?

לגביו, קבע בית המשפט העליון, המצב מורכב יותר. מבחינה פורמלית, לא מדובר בשטח משותף שהוצמד לדירה, אלא בשטח שהיווה חלק מהדירה עצמה. "והרי אין מניעה לרשום דירה המורכבת מחלקים שאינם רצופים".

"אולם, ספק רב אם ניתן היה להפריד בין דירת המגורים לבין המחסן בעת העברתם לאחרים. הפרדה מעין זו טעונה שינוי ברישום הבית המשותף. יש לזכור, כי הרישום של הדירה בבית משותף מאפשר את ראייתה של הדירה כנושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות על פי סעיף 54 לחוק המקרקעין, וזאת על אף האמור בסעיף 13 לחוק. לכן, ניתן לעשות עסקאות בדירה בנפרד מהבית המשותף (עסקאות החלות גם על הרכוש המשותף הצמוד לדירה זו). עם זאת, מאחר שהדירה מהווה יחידת מקרקעין אחת, אין לעשות עיסקה בחלק מן הדירה ללא שינוי מתאים ברישום הבית המשותף".

העברת זכויות קנייניות בדירה היא עיסקה במקרקעין, הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין.

רישום כזה לא בוצע ע"י המערער.

רישום כאמור טעון, כך נראה, הסכמה של ממ"י, על פי חוזה החכירה המקורי.

היעדר רישומה של זכות החכירה משמיט את הקרקע מתחת לרגלי טענתו הנוספת של המערער, לגבי זכותו במחסן המקורי. טענת המערער היא, שעל פי הוראת סעיף 78 לחוק המקרקעין, ניתן להשכיר חלק מסויים של מקרקעין, גם אם חלק זה איננו מהווה דירה בבית משותף. על פי הטענה, התוצאה היא, שניתן היה להחכיר את המחסן בנפרד מהדירה בבית המשותף, שגם היא חכורה. כלומר, בעל החכירה היה רשאי להחכיר את המחסן בחכירת משנה לאח יוסף מכלוף, מבלי להיזקק לשינוי הרישום של חלקי הבית המשותף.

על כך השיב בית המשפט העליון, כי בהיעדר רישום - לא הושלמה הקניית זכות החכירה במחסן, ודי בכך לדחיית הטענה האחרונה.

"ולבסוף, וזהו העיקר", קבע בית המשפט העליון, "כל הדיון במעמד המחסן איננו עוד בעל משמעות מעשית, משום שהלה נעלם מזמן שעה שנבלע לתוך מבנה המגורים ששטחו גדול ממנו מעל לפי חמישה. לכן, השאלה מה היה מעמדו של המערער לו הצטמצמה דרישתו למחסן בצורתו המקורית אינה מעשית עוד".

(ע"א 2307/99 מכלוף נ. קלימו ואח', פס"ד מיום 10.6.01. בשם המערער עו"ד ציגי דיקשטיין, בשם משיב 10 עו"ד משה גולן)