מרבה דירות מרבה גם דאגה

בעמ"ש 251/99 וייסגלס הודגשו פעם נוספת היתרונות שיש לבעלים של דירה יחידה מבחינת הפטור ממס שבח. העובדות בפסה"ד מלמדות, כי למורישה שנפטרה היו שתי דירות: דירה אחת בבעלותה המלאה וכן דירה שנייה בה היו לה 5% מזכויות הבעלות. היורשים מכרו את הדירה השלמה וביקשו פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב (5) לחוק. מנהל מיסוי מקרקעין סירב ליתן את הפטור, בהסתמכו על התנאי הקבוע בסעיף לצורך מתן הפטור, והוא היות המוריש בעלים של דירה אחת בלבד בעת פטירתו.

לאור הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק - הרואה גם בחלק מדירה משום דירת מגורים - יש לראות את המורישה כאילו היתה בעלים של שתי דירות מגורים ערב פטירתה, ולכן לא זכאים היורשים לפטור לפי סעיף 49ב(5). ועדת הערר אישרה את עמדתו של המנהל, תוך הסתמכות על לשונו המפורשת של הסעיף.

ואכן, לו המורישה היתה בחיים היא היתה נחשבת כבעלים של דירה יחידה בבואה למכור את הדירה השלמה, לפי עילת הפטור לדירה יחידה שבסעיף 49ב(2). זאת, לאור סעיף 49ג(3) הקובע, כי לעניין סעיף 49ב(2), לא יראו חלק בדירה שנייה, הקטן מ-25% ממנה, כדירה נוספת בבוא המוכר למכור את דירתו השלמה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2). אולם, משנפטרה המורישה, שוב לא יהיו זכאים יורשיה לפטור לו היתה היא זכאית, אם היורשים מבקשים את הפטור לפי סעיף 49ב(5). כמובן שהיורשים זכאים לקבל פטור בגין הדירה לפי עילת פטור אחרת (גם לפי סעיף 49ב(2)), אלא שייחודה של עילת הפטור לפי סעיף 49ב(5) הוא, שאין היא נחשבת ניצול פטור המחייב המתנה של 4 שנים עד לניצול פטור נוסף.

הנימוק המשפטי לפסיקת הוועדה הוא, שסעיף 49ג מוגבל להוראת סעיף 49ב(2) בלבד, ואילו הפטור אותו ביקשו היורשים הוא מכוח סעיף 49ב(5), עליו לא חלה החזקה המקלה של סעיף 49ג. במקרה זה גם לא תועיל הטענה, שסעיף 49ב(5) נחקק לאחר שכבר היה קיים סעיף 49ג, ולכן אי-הכללתו בחזקת דירת מגורים יחידה נבעה כנראה מטעות.

פס"ד וייסגלס הוא דוגמא נוספת ליתרון שיש לבעלים של דירה יחידה. סעיף 49ב(2), המתייחס למי שבבעלותו דירה יחידה, מעניק את הפטור אחת ל-18 חודשים, וזאת להבדיל ממי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, שאז ייאלץ להמתין ארבע שנים בין פטור לפטור.

אולם יש לשים לב לתכנון המס הבא: מומלץ למי שהוא בעלים של דירה יחידה לבקש במכירתה פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק. כל כך למה? משום שכאשר יבקש למכור בפטור ממס את הדירה החדשה שרכש תחת זו שנמכרה, לא יצטרך להמתין 18 חודשים מאז הפטור הקודם שקיבל; סעיף 49ב(2) לחוק מחייב המתנה של 18 חדשים רק למי שקיבל פטור ממס "לפי פיסקה זו", אולם אם הפטור הקודם ניתן לפי פיסקה אחרת (סעיף 49 ב(1), שוב אין צורך בהמתנה של תקופת צינון כלשהי.

לעניין חזקת הדירה היחידה ראוי להדגיש מספר נקודות נוספות:

1. המוכר צריך להיות בעלים של דירה יחידה הן ביום מכירתה והן בארבע השנים שקדמו למכירתה. כלומר, אם היו לו בארבע השנים האחרונות, בנקודת זמן כלשהי, שתי דירות או יותר בו-זמנית - לא יוכל ליהנות מהפטור של דירה יחידה.

2. חזקת הדירה היחידה חלה גם על הדירה החלופית שרכש המוכר חלף הדירה הנמכרת. סעיף 49ג(1) קובע, כי אם המוכר רכש דירה חלופית בטרם הספיק למכור את הדירה הישנה, הוא יוכל למכור את הדירה הישנה כדירה יחידה תוך שנה מיום שרכש את החלופית. אם עברה למעלה משנה, שוב לא יוכל למכור את הדירה הישנה כדירה יחידה וייאלץ להמתין 4 שנים כדי לקבל פטור ממס. ביהמ"ש העליון קבע בפס"ד שוורץ, כי גם הדירה החלופית תיהנה במכירתה מפטור לדירה יחידה, כל עוד לא נסתרה החזקה שבסעיף 49ג לגביה.

3. חזקת הדירה היחידה חלה גם אם למוכר יש בנוסף לה דירה אחרת, שחלקו בה קטן מ-25%, או דירה אחרת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.97. בהקשר זה מתעוררת לא אחת השאלה, אם מוכר יכול למכור בפטור, מבלי להמתין תקופת צינון כלשהי, דירה ועוד חלק בדירה הקטן מ-25%. התשובה לדעתנו הינה, שבכל מקרה יש להמתין תקופה של ארבע שנים כדי למכור את הדירות הנ"ל בפטור, ולא חשוב סדר המכירות: כאשר חלק הדירה נמכר בפטור לפי סעיף 49ב(1), לא ניתן לקבל פטור מיידי על הדירה השלמה לפי סעיף 49ב(2), משום שלא מתקיים התנאי "גם אם יש לו". כאשר הדירה השלמה נמכרת לפי סעיף 49ב(2) ואח"כ נמכר חלק הדירה, הרי שניתן למוכרו רק לפי סעיף 49ב(1), כעבור ארבע שנים, וזאת לאור הסיפא של סעיף 49ב(2).

הדירה היחידה ומס הרכישה: החל מיום 1.1.00 יש חשיבות לדירה