התיישנות זכות במקרקעין

נתן הולצר ואח' (להלן: "המשיבים") רכשו ביום 1.4.60 מאת אונגר יצחק (להלן: "הקבלן") דירה בבניין שעתיד היה להיבנות ברמת גן. לטענת המשיבים התחייב הקבלן כלפיהם לבנות את הדירה בקומת הקרקע על עמודים של הבניין, למסרה להם ולרשום את הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין. אלא שבפועל הדירה לא נבנתה מעולם ע"י הקבלן, אף שהמשיבים שילמו לו את מלוא התמורה בגינה, והשטח, אשר נועד להוות את שטח הדירה, נותר פנוי, כלול כיום ברכוש המשותף ומצוי בקומת העמודים של הבניין. בניית יתר חלקי הבניין הושלמה כבר בשנת 1963.

עד היום לא נרשם השטח על שם המשיבים בלשכת רישום המקרקעין והקבלן מעולם לא אותר. לאחר שנים רבות השלימו המשיבים עם העובדה שנסתם הגולל על בניית הדירה, לאחר שבקשותיהם השונות למתן היתרי בנייה בשטח המיועד נדחו כולן.

לטענת המשיבים, בשנים האחרונות התברר להם, שעיריית רמת גן שינתה את מדיניותה ומאפשרת מתן היתר לבניית הדירה בכפוף לשינויים בתב"ע. עם זאת, הבהירה העירייה למשיבים, שקודם כול עליהם להוכיח את זכותם הפורמלית באמצעות רישום הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין, ורק בשלב זה התברר להם שאינם רשומים כלל כבעלי הזכויות בדירה.

לפיכך, הגישו המשיבים נגד הקבלן ודיירי הבניין (להלן: "המבקשים") תובענה על דרך המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בת"א, ובה עתרו למתן פסק דין הצהרתי, שלפיו המשיבים רשאים להירשם כבעלים של חלק מהקומה המפולשת בבניין. המבקשים הגישו בקשות לסילוק התובענה על הסף בטענות של היעדר עילה, התיישנות ושיהוי. הבקשות נדונו בפני השופטת גרסטל.

לטענת המבקשים, התובענה מבוססת על עיסקה שנערכה בשנת 1960. ומכאן, שעילתה, המבוססת על התחייבות אובליגטורית לרישום זכויות במקרקעין, התיישנה לפני שנים רבות, בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק ההתיישנות.

לטענת המשיבים, הוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, החלות על העניין, הן בבחינת חקיקה ספציפית הגוברת על הוראות דיני ההתיישנות הכלליים בחוק ההתיישנות. לדידם, כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים אין תחולה לחוק ההתיישנות.

לחלופין, טוענים המשיבים, אם אכן ייקבע שמדובר בזכות אובליגטורית גרידא, שחלות עליה הוראות דיני ההתיישנות בחוק ההתיישנות, כי אז יש לומר, שעובדת היעדר הרישום נודעה להם לאחר בירור בלשכת רישום המקרקעין רק בשנים האחרונות. מכאן, שנוכח סעיף 8 לחוק ההתיישנות, עילת התביעה טרם התיישנה.

השאלה העיקרית הצריכה בירור - קובעת השופטת גרסטל - היא שאלת תחולתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין על התובענה דנן.

סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע:

"חוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

סעיף 5 לחוק ההתיישנות מגדיר מהי תקופת ההתיישנות בתובענה במקרקעין שחל עליה חוק ההתיישנות:

"התקופה שבה המיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן: "תקופת ההתיישנות" היא: 1. בשאינו מקרקעין - שבע שנים;

2. במקרקעין - 15 שנה, ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור קניין לפני פקודת הקרקעות (סידור זכות קניין) - 25 שנה".

האם בפנינו תביעה במקרקעין? האבחנה הכללית שבסעיף 5 לעיל - קובעת השופטת גרסטל - מביאה לסיווג התובענה כתביעה במקרקעין, להבדיל מתביעה שאינה במקרקעין. בחוק ההתיישנות קיימת הגדרה ל"מקרקעין" הרחבה מזו שבחוק המקרקעין עצמו, שלפיה מוגדרים מקרקעין: "קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה".

בע"א 485/87 פיכטנבוים נ' עו"ד דוד ברקוביץ, פ"ד מג(3) 173, יצא בית המשפט העליון מנקודת הנחה, כי תביעת אישה לפס"ד הצהרתי בדבר בעלותה על מחצית הזכויות במקרקעין היא בגדר תובענה במקרקעין. כן נקבע, שתביעה לסעד הצהרתי בדבר קיומן של זכויות במקרקעין היא בגד תובענה במקרקעין (ת"א 41/92 רצבי נ' מדהלה (לא פורסם)).

מכאן, שאין ספק בדבר היותה של התובענה - תובענה שבמקרקעין, כך שגם אם תחולנה הוראות חוק ההתיישנות, תועמד תקופת ההתיישנות על 25 שנה, ואין בסיס לטענות המבקשים כאילו יש להחיל על הזכות האובליגטורית להקניית זכות במקרקעין את הוראות סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות.

האם יש להחיל את הוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין במקרה דנן?

אין ספק, שזכות במקרקעין, כמשמעותה בחוק המקרקעין, טעונה רישום בספרי המקרקעין, ובלא רישום כאמור אין היא אלא התחייבות לעשיית עיסקה במקרקעין. בית המשפט העליון, בפסקי דין שונים, התייחס להוראות סעיף 159(ב) כבאות להחליף את ההסדר בחוק ההתיישנות, בקובעו שהחל מיום כניסת חוק המקרקעין לתוקפו (1.1.70) אין עוד תחולה לחוק ההתיישנות בכל הנוגע למקרקעין מוסדרים.

עם זאת, עיון בפסק הדין חוסין נ' מיר (פ"ד נד(3) 487) מעלה, שאכן קביעתו של בית המשפט העליון סוגרת את הדלת בפני תחולתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין על תביעה לקיום זכות אובליגטורית להקניית הזכות.

משכך - קובעת השופטת גרסטל - אין מנוס מלקבוע, שאין תחולה בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ויש לבחון את ההתיישנות באספקלריה של ההוראות שבחוק ההתיישנות.

אם קיימת התיישנות לגופו של עניין? כאמור, סבורים באי כוח הצדדים, שמירוץ ההתיישנות החל כבר בשנת 1960 ויש לקבוע שהתובענה הוגשה כארבעים שנה לאחר מועד היווצר העילה. לעומתם, טוענים המשיבים, שרק בשנים האחרונות התברר להם שאינם רשומים כבעלי זכויות, ועד אז לא היו ידועות להם מלוא העובדות. בעניין זה מסתמכים המשיבים על סעיף 8 לחוק ההתיישנות הקובע:

"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

את לשון סעיף 8 לחוק ההתיישנות יש לקרוא בד בבד עם הוראות סעיף 6 לחוק ההתיישנות, הקובע: "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

סעיף 8 קובע ארבעה תנאים מצטברים לתחולתו: א. נעלמו מהתובע עובדות; ב. אשר הן מהותיות ויורדות לשורשה של עילת התובענה; ג. היעלמן נתהווה מסיבות שלא היו תלויות בתובע; ד. התובע לא יכול היה למנוע אותן סיבות, אף אם נקט זהירות סבירה.

האם נתקיימו ארבעת תנאים אלה במשיבים? על פי נסח הרישום, ניתן צו הבית המשותף של הבניין (להלן: "הצו") בשנת 69'. אין מחלוקת שזכויות המשיבים בשטח אינן מעוגנות בצו. היינו, אינן מעוגנות כלל ברישום. אין נפקא מינה אם ידעו המשיבים בשלב זה את דבר אי הרישום, מאחר שקיומו של הצו, שבו אין כל ביטוי לזכויות המשיבים בשטח, מקים חזקה שהמשיבים יכולים היו למנוע את אי הידיעה באמצעים סבירים, כנדרש בחוק ההתיישנות. כיצד ניתן לומר, אם כן, שהמשיבים לא יכולים היו למנוע העלמת אותן העובדות המהותיות לתובענה?

משידעו המשיבים, כבר בשנת 60', שבניית קומת הקרקע הופסקה כליל מפאת היעדר היתרי בנייה, היה צריך להתעורר בלבם ספק גדול באשר לרישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. נוכח תמונת המצב, כפי שהיא משתקפת אף מהתובענה גופה, לא ניתן לקבל את טענת המשיבים בדבר גילוי היעדר הרישום רק בשנים האחרונות. משנדחית טענה זו של המשיבים, יש לקבוע באופן חד משמעי, כי מועד היווצר העילה הוא לכל המאוחר בשנת 69', הוא מועד רישום הצו. מכאן שעילת התביעה התיישנה כבר בשנת 94'.

התוצאה הסופית: הבקשות לסילוק על הסף מתקבלות. התובענה נדחית על הסף.

ה"פ 108/00. ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופטת ה' גרסטל בשם המבקשים: עו"ד אונגר, קריספין.

בשם המשיבים: עו"ד ג' סתיו.