חיובים עיקריים בהסכם: שאלת התנאים השלובים

בחוזים שהחיובים של שני הצדדים מותנים זה בזה, צד הרואה כי הצד האחר אינו מקיים את החיוב המוטל עליו, יכול לעצור ולהימנע מקיום חיוביו, מבלי שהעניין ייחשב להפרת הסכם מצידו.

נשאלת השאלה: מה קורה כשהצדדים להסכם לא התנו קיום של חיוב של צד אחד בקיום של חיוב של הצד האחר? האם אותו צד שעומד בחיוביו חייב להמשיך ולקיים את החוזה גם אם הוא נוכח לדעת, כי הצד האחר אינו מסוגל לבצע את חיוביו?

שאלה מעניינת זו נתבררה לאחרונה בבית המשפט העליון בפסק הדין בע"א 1632/98 משה ארבוס ואח' נ' חברת אברהם רובין שטיין ושות' בע"מ. בעניין זה, המערערים רכשו שתי דירות צמודות מהמשיבה, כדי להופכה לדירה אחת למגוריהם. בהסכם שבין הצדדים נכתב, כי החברה תמסור את הדירות לידיהם עד לחודש אוקטובר 1983, "בתנאי שהרוכש ימלא קודם לכן את כל התחייבויותיו שהינו חב במילוין לפני מסירת החזקה בדירה...".

בפועל, הקונים שילמו את המגיע מהם לחברה הקבלנית, אך החברה איחרה במסירת הדירה אף מעבר ל-120 ימים שלפי החוזה החברה יכולה לאחר. הקונים (קרי המערערים), שבינתיים מכרו את דירתם לצורך השתכנות בדירות שקנו מהקבלן, ביקשו להיכנס לדירה לצורך ביצוע עבודות נגרות וכו' מטעמם, גם מבלי שהבניין גמור.

החברה החתימה את הקונים על כתב ויתור, ונתנה להם מפתחות בפברואר 1984, אך בפועל נכנסו הקונים לגור בדירה באוגוסט 1984, וגם אז הדירות טרם חוברו למערכות הביוב, החשמל והטלפון, משטח הכניסה לבניין טרם נוצק וטרם הושלמו עוד עניינים חיוניים.

הקונים תבעו את הקבלן על הפרת ההסכם וטענו, כי אף שלפי ההסכם הגיע המועד לתשלום מצידם, הם לא היו חייבים לשלם, כי הדירה לא הייתה מוכנה, ועל כן על הקבלן להחזיר להם את הריבית של שימוש בכסף שהיה בידיו מבלי שמסר את הממכר. כן ביקשו, כי בתקופת האיחור לא ייספרו 120 "ימי החסד".

הקונים תבעו את הקבלן גם בגין ליקויי בנייה, אך לא נרחיב על כך את הדיבור.

בית המשפט המחוזי קבע, כי החיוב של הקבלן למסור את הדירה בזמן ותשלום מלוא התמורה ע"י הקונה היו חיובים עצמאיים, וללא קשר זה לזה. בית המשפט העליון לא קיבל קביעה זו. השופטת דליה דורנר, שנתנה את עיקר פסק הדין, קבעה, כי יש להחיל את סעיף 23 לחוק המכר גם על מכירת מקרקעין. סעיף זה קובע, כי חובת המוכר למסור את הממכר, וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים, שיש לקיימם בד בבד.

לסעיף זה יש שתי מגמות, לפי דברי השופטת דורנר. הראשונה, כי אם צד אחד לא מקיים את חיובו, אז הנזק של הצד האחר הוא רק מכישלון העיסקה, כי אם הצד הלא מפר ימשיך לשלם, ייווצר מצב שבו גם לא קיבל את הנכס וגם הכסף יצא ממנו, כלומר אין לו לא זה ולא זה.

המגמה השנייה היא לעודד את הצד שחייב למסור את הממכר לקיים את חיוביו. כשהמוכר כבר קיבל את התמורה, אין לו תמריץ מיוחד להזדרז בקיום חיוביו (חוץ מהחשש מהפרת חוזה, שבפועל ממריץ את המוכר פחות מאשר הכסף שהוא אמור לקבל).

עוד קובעת השופטת דורנר, כי רק התראה מפורשת על סעיף 23 לחוק מכר יכולה לגרום שאמנם החיובים הללו לא יהיו מותנים ושלובים זה בזה. החידוש הנוסף בפסק הדין הוא, כי לדעת השופטת דורנר, "הסכם המכר היה חוזה אחיד, שבו תחולתו של סעיף 23 לחוק המכר לא נשללה. כאמור בעיסקה מסוג זה, אפילו נכלל בהסכם תנאי כזה, לכאורה היה הוא בטל בהיותו תנאי מקפח". מכאן, כי התנאה על סעיף 23 יכולה להיות מותרת בחוזה רגיל בין מוכר לקונה רגילים, אך לא בין קבלן לבין רוכש דירה.

פסק דין זה מעורר שאלה גם בכל הנוגע לחיוב של המוכר להעביר את הזכויות של הקונה, לדוגמה בלשכת רישום המקרקעין. למשל, הקונה אמנם קיבל חזקה בדירה, אך התשלום האחרון נלווה להעברת זכויות במועד מסוים, והנה מתקרב המועד, והמוכר אינו מסוגל לבצע העברת זכויות, כי עדיין אין אישורי מיסים לצורך העברת זכויות וכיו"ב. האם גם כאן העברת זכויות והתשלום האחרון ייחשבו לתנאים שלובים? סעיף 23 קובע חיובים המקבילים את התמורה כנגד מסירת הממכר. עם זאת, סעיף 4 (א) בחוק המכר קובע, כי הוראות חוק המכר יחולו גם על מקרקעין, בשינויים מחויבים.

לדעת הח"מ, לא מן הנמנע כי "שינויים מחויבים" - משמע גם מה שמיוחד למקרקעין, להבדיל ממטלטלין, כלומר רישום הזכויות. להבדיל ממטלטלין, במקרקעין חשובה לא רק מסירת הממכר אלא גם העברת הזכויות, ועל כן ייתכן שיש לנקוט גישה הרואה בחיובים עיקריים בהסכם מכר מקרקעין תנאים שלובים, ובהם גם העברת הזכויות ולא רק מסירת החזקה.

מדיניות זו תגביר את הוודאות והביטחון של הרוכש. דא עקא, כי במציאות הישראלית קשה להתנות את תשלום כל התמורה ברישום זכויות, גם בכל הנוגע לרכישת דירה מהקבלנים. כידוע, אצל הקבלנים רישום זכויות מתרחש לפעמים אחרי שנים רבות, ואין הצדקה לעכב תשלום לצורך זה, אלא יש לחפש פתרונות אחרים - ועל כך נרחיב בהזדמנות אחרת.

עם זאת, בכל הנוגע לחוזים של דירות מיד שנייה, בין מוכר רגיל לקונה רגיל, אין ספק כי רישום זכויות על שם הקונה הוא חיוב עיקרי, שבלעדיו העיסקה אינה גמורה. אמנם, את הרישום עצמו מבצע בדרך כלל הקונה, אך הכוונה היא למסמכים הדרושים לצורך רישום, שמרביתם מטעם המוכר.

הכותב הוא גם אדריכל וחבר ועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.