משכנתא לכל פועל

החלום האמריקני הוא קודם כל חלום על בית משלך, כפי שידוע היטב לשני הענקים הפיננסיים החדשים, "פרדי מאק" ו"פאני מיי", שעומדים להפוך, בזכות שוק המשכנתאות העצום, למוסדות פיננסיים מהגדולים בעולם. השוק העצום הזה הוא האחראי לכך שכמעט 70% מהאמריקנים הם עכשיו בעלי הבתים שהם גרים בהם, והחברות המלוות כל כך להוטות לתת, שלא איכפת להן אם הריבית רצחנית ואם אפשר בכלל לעמוד בהחזרים יואב קרני 12/07/2000 18:01:00

הצלחה הכלכלית בארה"ב יש הרבה פנים, ויש לה גם הרבה יוצאים מן הכלל. אבל הפן הבולט ביותר, משהו המייחד את ארה"ב בין כל הדמוקרטיות התעשייתיות, הוא האחוז המדהים של אזרחים, שהם הבעלים של בתיהם. אולי אין זה מקרה שהבנק המרכזי בוושינגטון בחר את ערב יום העצמאות האמריקני, כדי להודיע, שב-1998 שני שלישים מכל המשפחות בארה"ב החזיקו בשטרי קניין על בתיהן. זו עלייה מתונה בהשוואה ל-1989, רק 2.3%, אבל פירושה שבעשר השנים האמורות, שמונה מיליון משפחות הצטרפו אל ציבור בעלי הבתים באמריקה. יש מעט מאוד מטבעות פוליטיים בארה"ב, העוברים אל הסוחר (או אל הבוחר) ביתר הצלחה מאשר צירוף המלים "ערכי המשפחה". זה מושג מורכב, המייצג הרבה יותר ממה שנדמה. על פניו, פירושו חיזוק מבנה המשפחה. מה יכול להיות פסול בעמדה כזאת? אבל את "ערכי המשפחה" צריך להבין בהקשר היסטורי ותרבותי. את דגל המשפחה התחיל להניף הימין האמריקני - הדתי והאידיאולוגי - בשנות ה-70 וה-80, בתגובה לרדיקליזם החברתי של שנות ה-60 (אשר המרד שלו בנורמות כלל גם קריאת-תיגר על מבנה המשפחה המסורתית). ל"ערכי משפחה" יש בית קיבול רחב, בדרך כלל על-פי צרכיו הפוליטיים של המשתמש. בעיני הימין, ערכי משפחה מתחילים בהענקת משקל גדול יותר להורים בחינוך ילדיהם, נמשכים בשלילה קטגורית של הפלות מלאכותיות, ומסתיימים בהתנגדות נחרצת לזכויות הומוסקסואלים. בעיני השמאל, ערכי משפחה מתבטאים קודם כול בסיוע לשיורן הכלכלי של משפחות, למשל באמצעות אוניברסליזציה של הביטוח הרפואי, שידם של 45 מיליון אמריקנים, או רבע האוכלוסייה, אינה משגת אותו. אבל אם יש עניין אחד, שהקשר שלו ל"ערכי משפחה" מובן מאליו, הרי הוא יכולתה של משפחה לרכוש בית משלה. בעלות על הבית היא חלק בלתי נפרד של האתוס האמריקני, מרכיב חשוב של זה המכונה "החלום האמריקני". אחד האמריקנים החשובים ביותר ורבי ההשפעה ביותר של המאה ה-20, גם אם מעטים מאוד מכירים את שמו, היה קבלן בנייה יהודי, אייברהם לויט. הוא התחיל ב-1947 את תהליך ה"פירוור" של אמריקה. הוא הקים יש מאין ערי שינה בלונג-איילנד, בניו-ג'רזי ובפנסילווניה, ששוכפלו עד מהרה על-פני כל היבשת (הן נודעו, על שם המייסד, כ-Levittown, או "קריית לויט"). הן העניקו בפעם הראשונה למעמד בינוני נמוך את האפשרות לקנות בתים במחירים מתקבלים על הדעת, בתנאי משכנתא נוחים להפליא, בסביבה בטוחה ונקייה. מה שלויט עשה למען "החלום האמריקני" עשו מעט מאוד פוליטיקאים. בניית בתים היא ממנועי הצמיחה הכלכלית באמריקה. גודלו של ענף הבנייה בארה"ב מוערך ב-4.5 טריליון (4,500 מיליארד) דולר, יותר מכל התמ"ג של יפן, למשל. ממילא, משכנתאות - כמה הן עולות, איך מקבלים אותן - הן מן העניינים החשובים ביותר בזירה הציבורית. הואיל וכל המעמד הבינוני האמריקני פורע משכנתא כמעט עד גיל פרישה, מצב שערי הריבית הוא נושא מרכזי ומיידי גם אצל אנשים, הנמנעים מלעקוב אחרי הפוליטיקה, ואפילו אינם מצביעים בבחירות. וכך, אף על פי שבשנות ה-90 לא עלה שכרם הממוצע של האמריקנים (הוא רשם בעצם ירידה קטנה: ב-1989, משפחה ממוצעת השתכרה 42 אלף דולר בשנה, וב-1998 - 41,500 דולר), הדיור נעשה זול יותר. המחיר הממוצע של בית משפחה ירד מ-128,700 דולר ל-122 אלף דולר (הוא חזר ועלה בשנתיים האחרונות, שהן זמן של שגשוג עצום בשוק הנדל"ן). חוץ מזה, הריבית על משכנתאות ירדה בשנות ה-90 לרמתה הנמוכה ביותר מאז ומעולם. אז מתי הטפטוף יהפוך לזרם? בעלות על בתים היא הממצעת הגדולה בחיי אמריקה, ארץ המצטיינת בדרך כלל בפערים פנומנליים של הכנסה ושל צריכה בין המאיון העליון ובין כל השאר. בעלות על בתים היא הנותנת לשכבות הכנסה נמוכות חלק ונחלה בסדר החברתי הקיים. הגאות הכלכלית הנוכחית באמריקה נמשכת, לפחות מבחינה סטטיסטית, מאז 1991. הסטטיסטיקה מצדיקה את הטענה, שאמריקה נמצאת עכשיו בעיצומה של תקופת הצמיחה הארוכה ביותר בתולדותיה. הגיאות הקודמת נרשמה בשנות ה-80, בזמן נשיאותו של רונלד רייגן, וארכה שבע שנים. הואיל והיא היתה כרוכה בקיצוצי מס גדולים ובהפחתה מסיבית של הוצאות הרווחה הממשלתיות, מבקריה תיארו אותה כ"כלכלת טפטוף": העשירים התעשרו במידה מופלגת, והאפקט של עושרם "טפטף" כלפי מטה, בקילוחים דקים ואיטיים, העניים נרטבו במקצת, אבל מעט מאוד לחלוחית נספגה, והטיפות התייבשו חיש קל, כאשר הצמיחה הואטה. ביקורת דומה נשמעת גם על הגיאות הנוכחית, אבל ברור שהפעם הבסיס שלה רחב יותר. היא הגדילה במידה כזאת את הכנסות הממשלה ממסים, עד שאת מקום הגירעון התקציבי הכרוני של רבע המאה הקודמת תפס עודף. בפעם הראשונה, אחרי שנים, עולות איפוא ההוצאות לצורכי חברה וחינוך. הראייה החותכת ביותר לרוחב הבסיס היא זו הכלולה במחקר החדש על בעלות בתים, המצוטט למעלה. לא רק מספר בעלי הבתים עלה, אלא גם הייצוג של מיעוטים גזעיים ואתניים. לא-לבנים, בייחוד שחורים והיספנים, נשארו במשך שנים מחוץ ל"חלום האמריקני". אבל בשנות ה-90 עלה חלקם של השחורים בין בעלי הבתים ב-4.7%, והוא עומד עכשיו על 42.4%; ומספר ההיספאנים עלה ב-3.7%, ל-43.1%. העלייה אצל לבנים היתה קטנה יותר, אבל שיעור בעלי הבתים אצלם מלכתחילה היה גבוה בהרבה, ומגיע כמעט ל-70%. ממש כפי שעצם הגיאות הכלכלית בארה"ב מיוחסת להתקדמות הטכנולוגית - טכנולוגיה היא זו המקילה במידה חסרת תקדים על יצירת איזון בין הצע לביקוש - גם העלייה במספר בעלי הבתים מיוחסת לפריצות דרך טכנולוגיות. הטכנולוגיה שינתה את האופן שבו מוסדות ההלוואה מנהלים את תיקיהם ומטפלים בעותרים. "טכנולוגיה", כותבים בעלי המחקר החדש, "הפחיתה את ההוצאות הכרוכות בהענקת אשראי ובמעקב אחרי מקבלי האשראי, באמצעות אוטומטיזציה של שלבים רבים בתהליך ההלוואה. טכנולוגיה מאפשרת למלווים להציע תוכניות, המותאמות לפלחים ספציפיים של האוכלוסייה הלווה. חידוש חשוב בשוקי האשראי הוא השימוש בדגמים סטטיסטיים, כדי להרחיב את התמחור המבוסס על סיכון, כלומר להחליט אילו הלוואות יתומחרו על יסוד הסיכון הנשקף מצד הלווה". התוצאה היא, שהמחסומים שוב אינם מתרוממים מכנית, כל אימת שבעלי "איכות אשראי" נמוכה סרים אל בנק המשכנתאות הסמוך. למען האמת, הבנק כבר אינו צריך להיות סמוך, אלא באותו מובן שאפשר להגיע אליו דרך שרת האינטרנט הקרוב ביותר. "הלוואה ממרחקים" פותחת אופציות שמעולם לא היו קיימות, ומגדילה כמובן את התחרות. (באפריל השנה דיווח משרד האוצר בוושינגטון, כי בין 1993 ל-1998, ההלוואות למשכנתאות לבעלי הכנסה נמוכה עלו ב-39%, פי שניים ויותר מן העלייה אצל אוכלוסיית הלווים הכללית. לא הכול מתפעלים מן הפרקטיקות שאיפשרו את ההתרחבות הזו, ראו מסגרת). המחקר מוסיף ומתאר בפרטים את השיפורים הטכנולוגיים, ואין בדעתי להאריך בזה. הקורא המעוניין יוכל למצוא למטה את כתובת אתר הרשת, שבו אפשר לקרוא את מלוא 32 עמודי המחקר. למשכנתא קוראים כמו לשכנה ממול העלייה העצומה בפעילות הבנייה והמשכנתאות העלתה לגדולה שתי חברות משונות למדי, עם שמות הנשמעים יותר כמו אלה של השכנים ממול: Fannie Mae (ראשי התיבות של "הרשות הפדרלית להלוואת משכנתאות לדיור") ו-Freddie Mac (ראשי התיבות של "התאחדות המשכנתאות הפדרלית הארצית"). הן הוקמו על-ידי הממשלה הפדרלית לפני 30 שנה ויותר, כדי להרחיב את שוק המשכנתאות ולהעמיק אותו. הן כשלעצמן אינן מעניקות משכנתאות, אלא סוחרות בהן בשוק המשני: הן רוכשות אותן מן הבנקים המסחריים, אגודות ההלוואה והחיסכון והבנקים למשכנתאות שמכרו אותן לאזרחים שוחרי דיור. או-אז, הבנקים והאגודות יכולים להשתמש בכסף, כדי להציע משכנתאות חדשות. פאני מיי מגדירה את משימתה הציבורית, "לסייע ליותר משפחות לממש את החלום האמריקני", והיא מייחסת לעצמה את מימוש החלום של 30 מיליון משפחות מאז 1968. אחרי שפאני ופרדי קונים את המשכנתאות, הם הופכים אותן לאיגרות חוב, הנסחרות בשוק הפתוח (לתהליך הזה קוראים securitization). אף כי פאני ופרדי אינן שייכות לממשלה, בעיני הרוב הגדול של האמריקנים הן מוחזקות לכל הפחות כבנות-חסותה של הממשלה, והממשלה ערבה להן "במשתמע". אף על פי שהן חברות מסחריות לכל דבר, ומונפקות בבורסה, הן נהנות משורה של זכויות-יתר: אין הן משלמות מיסים, לא לממשלה הפדרלית ולא לממשלות המקומיות; אין הן חייבות לרשום את ניירות הערך שלהן אצל הרשות לניירות ערך; והן נדרשות להחזיק רזרבות הון נמוכות מאלה של מתחרותיהן. בזכות ההקלות האלה, אין להן מתחרים של ממש בשוק המשני. מבקראיהן אומרים, שהן נהנות בעצם מ"קיצבות סעד לתאגידים", מתת-חסד של משלם המיסים. פאני ופרדי נעשו בדור האחרון שמות נרדפים לחלום הבעלות על בית. הן מחזיקות ב-80% מכל המשכנתאות של המעמד הבינוני באמריקה, או לפחות ערבות להן. המספר הזה עשוי לגדול בשלוש השנים הבאות עד 90% (48% מכל המשכנתאות לדיור), ולעמוד על סכום של שלושה טריליון דולר (3,000 מיליארד). או-אז, פאני ופרדי יהיו מן המוסדות הפיננסיים הגדולים ביותר בעולם. אגרות-החוב שלהן מתקרבות לעמדת בכורה בשוק האג"חים, ויש אומרים שבקרוב הן יתפסו את מקומן של אגרות-החוב הממשלתיות, ויהיו שבשבת-הרוחות של הריבית ארוכת-המועד. בשנים האחרונות, פאני ופרדי הגבירו את האגרסיביות של חיזוריהן אחרי קהל-יעד בעייתי: אנשים בעלי קשיים כספיים, לפעמים ללא רקורד מוכח של עמידה בתנאי אשראי. באמריקה, אדם עומד מחוץ לגבולות הפיזיים והמטאפיזיים של כל שגשוג כלכלי, אם אין לו דירוג-אשראי מינימלי. לא פעם, היעדר דירוג אשראי דן את האומלל למעגל קסמים של מצוקה ושל ייסורים. לעזור לאדם לפרוץ מתוך המעגל, זה ללא ספק רעיון מועיל. ואומנם, ב-1994 הודיעה פאני על "התחייבות טריליון הדולר", לספק משכנתאות דיור לעשרה מיליון אמריקנים עד שנת 2000, אנשים שהיו נדחים כמעט על הסף, אילו פנו לבנק משכנתאות רגיל. פאני הקדימה וכבשה את היעד באפריל השנה, ומנכ"לה, פרנקלין ריינס, לשעבר השר לענייני תקציבים בממשל קלינטון, הודיע מיד על תוכנית עוד יותר שאפתנית. הוא קורא לה "התחייבות החלום האמריקני", והוא מבטיח להגיע אל 18 מיליון משפחות נוספות בתוך עשר שנים. המוטבים, הוא אומר, יהיו בני מיעוטים, משפחות צעירות, משפחות חד-הוריות, שבראשן עומדות נשים, מהגרים שזה מקרוב באו; ובאופן כללי, "אמריקנים שהגיאות של תשע השנים האחרונות פסחה עליהם". מבקרי פאני ופרדי אומרים, כי להיטותן להתרחב מעבירה אותן על דעתן. הן מוכנות כיום לרכוש משכנתאות על בתים, שרוכשיהם נדרשו לשלם במזומנים רק 3% ממחיר הנכס. פאני מפירה עכשיו את הכללים של עצמה, כאשר היא מסכימה לרכוש משכנתאות, שהתשלומים החודשיים עליהן יעלו על 50% מהכנסתו של הלווה. הכללים הכתובים קובעים תקרה של 36%. בחודשים האחרונים גוברת בוושינגטון הדאגה מפני הפרקטיקות של פאני ופרדי. הן מתחילות להזכיר לכמה אנשים את התנהגותן המופקרת של אגודות ההלוואה והחיסכון באמצע שנות ה-80. הצלתן חייבה התערבות מסיבית של הממשלה, היא עלתה למשלם המיסים לפחות 150 מיליארד דולר, והיא היתה מן הסיבות להאטה הכלכלית של תחילת שנות ה-90. ההבדל הוא, שאם יקרה משהו לפאני ולפרדי, סכום ההצלה יכול להגיע עד שלושה טריליון דולר, זאת אומרת 35% מן התוצר המקומי הגולמי האמריקני (8.5 טריליון דולר, לפני נתוני 1998). מבקרי פאני ופרדי אומרים, שהגיעה השעה להפרטה מלאה של שוק המשכנתאות. אומנם כן, הפרטה כזאת תייקר את הדיור, ובהכרח תקטין את מספר האמריקנים שיוכלו לרכוש בתים, מפני שבשוק חופשי איש לא יהיה מסוגל להציע תנאים כשל פאני ופרדי; אבל שוק רציונלי לא יהיה מועד להתמוטטות. פאני ופרדי דוחות את הביקורת. הן אומרות, כי הפרוטקציה הממשלתית אינה ניתנת להן בלבד, אלא לכל המערכת הבנקאית. סובסידיה ממשלתית דה-פאקטו עוזרת להוריד את עלות ההלוואות באמריקה. אם תוסר הפרוטקציה, שיסירו אותה מעל כל המערכת בבקשה. חוץ מזה, בזכות הפרוטקציה, פאני ופרדי מגיעות אל מקומות ואל שכבות אוכלוסייה, שהמגזר הפרטי היה מתעלם מהם (מזכיר קצת את ויכוחי שנות ה-50 על מגזר ציבורי ומגזר פרטי בפיתוח אזורי-ספר בישראל. האם קבלן פרטי היה הולך לאילת? האם קבלן פרטי היה בונה בבית שאן?). ולבסוף, פאני ופרדי אינן משאירות יותר מדי מקום למזל, או לגורל. הן מוציאות הון על שכירת שתדלנים מעולים בוושינגטון, שיחזרו אחרי הקונגרס והממשל; הן נוטלות מדי פעם פקידי ממשלה בכירים, ומעניקות להם משרות ותגמולים נדיבים; והן עושות את מה שעושה כל עסק אמריקני טוב - תורמות הרבה כסף למועמדים פוליטיים כלבבן. המניות של פאני ופרדי נסחרות בבורסה, והרבה מאוד משקיעים סבורים שהן מספקות את אפיק ההשקעה הבטוח ביותר בשוק. בשנים האחרונות, התשואה השנתית הממוצעת שלהן היתה 28%. אין כמעט ספק, שפאני ופרדי היו זוכות עכשיו בכל משאל פופולריות. מה יקרה אם יתממשו נבואות הזעם? זאת שאלה שאינה נשמעת באמריקה לעיתים קרובות. את המחקר המלא של הבנק המרכזי האמריקני על העלייה במספר בעלי הבתים בארה"ב אפשר לקרוא בכתובת הרשת 2000/www.federalreserve.gov/Pubs/FEDS/ בחרו-נא בנושא הרביעי, ?Have the Doors Opened Wider. לקריאה אופטימלית נחוצה תוכנת אקרובט. את אתר הבית של פאני מיי אפשר למצוא בכתובת www.fanniemae.com. אפשר למצוא שם דו"ח ארוך ומפורט של מנכ"ל פאני, פרנקלין ריינס. האתר של פרדי מאק הוא www.freddiemac.com. המשרד הממשלתי המפקח על פאני ופרדי נמצא ב-www.ofheo.gov. פאני נסחרת בבורסה בניו-יורק תחת הסמל FNM, ופרדי - FRE. אתר הבית של "ענק ההלוואות" ממישיגן הוא www.loangiant.com