בתנאים שווים לכולם

עם סימני פיצוץ חברתי בין עיירות הפיתוח לבין הקיבוצים והמושבים, כאשר המדינה צריכה לענות בסוף השבוע לבג"ץ מה עתיד הפשרת הקרקע החקלאית, בעוד מבצע הדיור הציבורי תקוע - יש דרך להסדר בתנאים משופרים ושווים ככל האפשר לכל סוגי האוכלוסייה, הסדר שיסתיים בכללי משחק אחידים בעיר ובכפר משה ליכטמן 10/09/2000 11:00

מה שמתרחש בימים אלה בעיירות הפיתוח, שהתחיל בשדרות ובקרית שמונה, מאיים להתפתח לפיצוץ חברתי גדול, שבמרכזו מצויה הקרקע והזכויות על הקרקע. עיירות הפיתוח, אם תרצו אנשי הדיור הציבורי, נחנקים במרחב מוניציפלי שאיננו מספיק. אבל, הם נתקלים בשטחים החקלאיים של הקיבוצים והמושבים, שם יש חלומות גדולים על הכסף שיעשו מהפשרת קרקע חקלאית. את האש הזו צריך לכבות כשהיא עוד קטנה, לפני שתאכל את כולנו. זוהי הצעה להסדר כולל בתחום המגורים, לחברי המושבים, לשוכרים בדיור הציבורי, לחברי הקיבוצים ולחוכרים עירוניים באדמות מינהל בדירות ובתים שלא הוונו. מבחינת אוכלוסייה, אלה הנתונים: במושבים - כ-32 אלף בתי אב; בדיור הציבורי - כ-100 אלף בתי אב; בקיבוצים - כ-35 אלף בתי אב; חוכרים עירוניים בדירות ובתים צמודי קרקע שלא הוונו על קרקע מינהל - 188 אלף משפחות. בסך הכל, ההצעה מתייחסת באופן ישיר ל-350 אלף בתי אב. לא יהיה מופרז להניח, שהיא מתייחסת לאוכלוסייה של לפחות מיליון אזרחים. מסגרת ההצעה היא לביצוע תהליך לטווח של 8 שנים, להעברת נכסי המגורים לידי המחזיקים - חוכרי מינהל בעיר ובכפר ושוכרים בדיור הציבורי - בדרך של היוון בתנאים משופרים, כלומר: תהליך של רכישת זכויות שיסתיים בבעלות מלאה, או לפחות בחוזה חכירה ישיר ל-196 שנים. ברוח המהפכה האזרחית, זה אולי הזמן להתמודד עם שינוי חוק יסוד מקרקעי ישראל, שאינו מאפשר בעלות אמיתית בקרקעות מינהל. הרי ממילא הכוונה שביסוד החוק, שהיא אפליית לא יהודים, מתמוטטת לנגד עינינו בבג"ץ. אבל, אם התמודדות כזו היא גורם מעכב, עדיף ללכת על חכירה ל-196 שנים ובעלות מלאה, כאשר יסתיים הוויכוח על החוקה. המטרה היא ליצור מערכת כללים אחידה בכל הקשור למגורים על אדמות מינהל, שבסופה המרובע ייהפך למשולש: מערכת היחסים המרובעת - בין המחזיק בנכס, מינהל מקרקעי ישראל, ועדות התכנון ורשויות המס - תהפוך למערכת יחסים משולשת, והמינהל יסתלק מהתמונה. צריך להשמיד את עולם המונחים של "דמי חכירה ראשוניים", "דמי היתר", "דמי הסכמה" ושאר נהלים ארכאיים ומסובכים, ולהחליף אותם בעקרונות מיסוי ברורים ושווים, שלפיהם המחזיק בקרקע ידבר רק עם ועדות התכנון, עם הרשות המוניציפלית (היטל השבחה) ועם שלטונות המס (מס שבח ומס מכירה). בסוף התהליך תישאר רק נקודת מגע אחת עם המינהל: כאשר המהוון מבצע פיצול זכויות בקרקע - אם במכירת חצי מגרש בצמוד קרקע בעיר, או מכירת דונם במושב שבו הצליחו לשנות ייעוד, ואם בפרוייקט פינוי-בינוי של מהוונים בדיור הציבורי. רק במקרה כזה יש לשלם למינהל 51% מעליית הערך, כמקובל בצמודי קרקע בעיר. בנקודה זו, תשלום בגין פיצול, אין כיום אחידות. חוכרי מינהל בצמודי קרקע מחוייבים בדמי פיצול, אבל בבנייה רוויה המינהל פוטר מדמי פיצול, מהשיקול שפיצול בבנייה רוויה "חוסך" למינהל שיווק קרקעות. אין מקום לאפליה כזו, ולכן מוצע לגבות מכולם דמי פיצול (או לפטור את כולם מדמי פיצול). יש דרך לעשות מבצע כזה תוך שימוש בעקרונות יסוד זהים, שוויוניים ופשוטים, ככל שהדבר אפשרי בנסיבות המאוד שונות של ארבע סוגי האוכלוסיות בהן מדובר, בתקווה שאנשים יכולים למתוח קו על העבר ולא לפשפש זה בזכויותיו של זה. הזכאות: למען פשטות ההליך, בעיקר בדיור הציבורי, צריך לבטל את כל הקריטריונים של ותק או מצב סוציאלי. יש רק קבוצה אחת שמקבלת מתנה משמעותית בביטול הקריטריונים, ואלה הם הדיירים בעלי מעט ותק בדיור ציבורי באזור גוש דן. מסתבר, שב-6 השנים האחרונות נכנסו לדיור הציבורי בגוש דן 1,617 דיירים חדשים, חציים עולים מרוסיה ואתיופיה וחציים סוציאליים, כולל אימהות חד-הוריות. אם בשם פשטות הקריטריונים אלפיים אנשים עניים קיבלו מתנה בגוש דן - עדיף לשמור על פשטות הקריטריונים ולא להכנס לחישובי חישובים של ותק ומצב סוציאלי. הנכס: הדירה או הבית, כולל את מרכיב הקרקע וזכויות הבנייה הקיימות, כאשר זכויות עתידיות כפופות לכללי הפיצול הנהוגים כיום בעיר. לגבי החקלאים מדובר על בית/בתי המגורים ויתרת חלקה א', כמפורט בהמשך. שווי הנכס: שווי הנכס יחושב על פי מפת אזורי עדיפות לאומית, לפי הערכת השמאי הממשלתי (עם זכות לערעור על שומה, כמקובל). בקו העימות - 0% מהשווי; באיזור עדיפות א' - 31% מהשווי; איזור עדיפות ב' - 51% מהשווי; מרכז הארץ - 91% מהשווי. ההיוון: לפי טבלאות המינהל, חוכר עירוני (דירה או בית צמוד קרקע), המעוניין להוון היום את הנכס, ישלם על פי מקדם של כ-5%. ההצעה המובאת כאן היא לטבלה ל-8 שנים לכל סוגי האוכלוסיות: בשנתיים הראשונות - 4% משווי הנכס; בשנה השלישית - 5% מהשווי; בשנה הרביעית - 6%; בחמישית - 7%; בשישית - 8%; בשביעית - 9%; בשמינית והלאה - 10%. דמי חכירה/שכירות בעתיד: מסוף השנה הרביעית למבצע ישולמו דמי שכירות/חכירה ריאליים על שטחי המגורים (במגזר החקלאי תצוין בחוזים אבחנה בין שטח המגורים לבין השטח החקלאי). מיסוי: לגבי מי שיצטרף למיבצע ב-4 השנים הראשונות, רכישת הזכויות לא תיחשב אירוע מס משום בחינה (מס שבח ומס רכישה). נציב מס הכנסה יוציא את הפטורים הנדרשים ל-4 שנים, ובתנאי שהזכויות נרשמות רק על שם המהוון הזכאי. בעניין הזה צריך להבטיח שבקיבוצים, בהם גלגול הזכויות עד לרמת החבר היחיד הוא אירוע מסובך וארוך, תישמר הזכות לפטור ממיסוי אישי עד למועד הביצוע בפועל (אבל תחולת חוזה החכירה החדש תיחשב ממועד ההיוון הקולקטיבי על ידי הקיבוץ). הסוכנות: הסוכנות היהודית תתבקש לעשות לעם ישראל טובה גדולה בכך, שלא תפריע לתהליך ותתחשבן רק עם הממשלה. דיור ציבורי כדי לקדם את מגמת חוק הדיור הציבורי, הממשלה צריכה להחליט, שהסיוע בדיור מעתה והלאה יהיה רק סיוע ישיר למימון שכר דירה - יחליט הזכאי היכן ברצונו לגור ולחפש פרנסה, על משקל החכה והדגים של אהוד ברק - למעט אחריות על שיכונם של מקרים סוציאליים ושל מי שאינם מסוגלים לדאוג לעצמם, בעיקר קשישים. אחרי מסכת השינויים והבלבול שליוו את גלגולי חוק הדיור הציבורי, מהצעת רן כהן עד השינוי של מאיר שטרית, ההשפלות והגישה הקמצנית, כאשר החקיקה עדיין לא הושלמה, וגם לאור העובדה שרכישת הזכויות מתקדמת בקצב איטי - יש מקום לשפר את תנאי המבצע ובאמת לגרום לכך שהדיירים יקחו את הדירות לידיים. מי שכבר הצטרף לאחד ממסלולי המימוש ושילם יותר מהמוצע כאן - יוחזר לו ההפרש (אם מישהו שילם פחות - לא יידרש להוסיף). הטבה ספציפית לדיור הציבורי: המדינה תתחייב להסכים ולהשתתף על פי חלקה היחסי בכל תוכנית הרחבה או פינוי-בינוי ביוזמה עתידית של דיירים שהיוונו את דירותיהם, אם בבניין עדיין יהיו באותו זמן דירות בבעלות המדינה. דירות לא מהוונות בערים למעשה, מבצע ההיוון של המינהל במגזר העירוני בשנים 94'-96', בשיעור של 3.75%, הוא שמכתיב את תנאי ההצעה הנוכחית. מתוך 176 אלף דירות בבנייה רוויה שהוצעו אז להיוון מומשו 120 אלף, ומתוך 83 אלף בתים צמודי קרקע הוונו 53 אלף בתים. כדי לעשות מינימום צדק עם המהוונים מהעבר, כל שיפור בזכויותיהם של מהוונים לפי המבצע הנוכחי, ייושם על כל מי שהיוון בעבר דירה או בית צמוד קרקע בעיר, והחוזים יעודכנו בהתאם לכך. מושבים וקיבוצים אולי עצוב לחוות את סיומו של המיתוס המרכזי של הציונות, אבל צריך לקבל את המציאות: עידן החקלאות המתנהלת במשטר של נחלות, על פי העקרונות מראשית ההתיישבות, לפיהם הנחלה צריכה להיות "כדי פרנסת משפחה" ועל כן "אין מפצלים נחלה" - כל זה עבר מן העולם ואיננו רלוונטי עוד כיום. ההתפתחות הדמוגרפית בישובים החקלאיים - החל מהשכרת עשרות דירות בקיבוצים ועד להרחבות במושבים, היוצרת שני סוגים שונים לגמרי של תושבים ושל אינטרסים - ההתפתחות הזאת מחייבת לבצע את ההפרדה בין חייו המוניציפליים של תושב בקהילה (למשל יוסי שריד השוכר בית במושב מרגליות), לבין היותו של התושב גם חבר בתאגיד כלכלי-חקלאי הקרוי אגודה שיתופית. במושבים הדבר התחייב כבר מזמן, ובקיבוצים זה מתקרב בריצה. לגבי הסקטור החקלאי אין מחלוקת, שיש מקום לעיגון ולחיזוק הזכויות הקנייניות בתוך "שטח המחנה", דהיינו, בתוך השטח הקהילתי-מוניציפלי. יש גם טעם, במסגרת השטח המוניציפלי, לתת לקהילות הללו כלים להתפתחות, ביוזמה עצמית. אדרבא, נראה את המושבניקים חדלים מצרות העין ההדדית ומהשנאות שהם אוהבים לטפח, לטובת יצירה חיובית. ואולם, לגבי השטחים החקלאיים שמחוץ לשטח המחנה, אשר נמסרו לחקלאים אך ורק בתור אמצעי יצור, צריך להישאר במסגרת החוזה התלת-שנתי. בחוזה זה יש לחזק עוד יותר את הסעיף, לפיו מה שמגיע לחקלאים בשינוי יעוד של הקרקע הוא אך ורק פיצוי חקלאי. בהסדר לגבי החקלאים צריכים להתקיים עקרונות היסוד האלה: כל חקלאי או תאגיד חקלאי, אשר אי פעם העביר או מסר ללא תמורה לקק"ל או למינהל קרקע שהיתה בבעלותו - תוחזר לו הקרקע הזאת, או קרקע חלופית, בתנאי החוזה המקורי. חובת ההוכחה על הטוען, וחובת המינהל-קק"ל לפתוח את הספרים בפני כל דורש. בכל חוזה חכירה ישיר עם מי שמתגורר בקיבוץ או מושב, ייכלל סעיף המונע מהחוכר להתנגד או לפעול נגד זכותו של תושב אחר להמשיך באורח חיים חקלאי. מי שמפסיק לעסוק בחקלאות - יחזיר את האדמה החקלאית (חלקות ב' ו-ג') למינהל, כמתחייב מהחוזה. מי שמצטרף למבצע חייב לחסל כל שימוש לא חוקי על אדמתו. בעיה: המושג "שטח המחנה" של הקיבוץ והמושב איננו מופיע בשום תוכנית סטטוטורית כשטח ספציפי הנתחם בקו על מפה. המושג "הקו הכחול" (בתוכניות של המרכז לרישום משבצות) מתייחס לגבולות כל המשבצת של היישוב. דהיינו, הקו הכחול כולל שטחים שחלקם במרחק רב מגרעין המגורים וממבני הציבור של היישוב. כדי לעשות סדר חדש בישובים החקלאיים, צריך לתחום את השטח המוניציפלי כקו ברור על המפה - אבל איך עושים זאת ואיזה שטח ייכלל בתחום הקו החדש? בעיה נוספת: האם ניתן להגיע לקריטריונים אחידים של זכויות בכל סוגי ההתיישבות החקלאית, ומהן זכויות המגורים שיחולו במסגרת המבצע? בגלל ההתפתחות השונה באופי המגורים במושבים ובקיבוצים, יש רק קריטריון אחד שיכול להיות נקודת מוצא: זכויות הבנייה למגורים שהוקצו לנחלה. אופי הדיור בקיבוצים - זוג עם ילדים מקבל דירה בגודל מסוים, בעוד אלמן קשיש מקבל דירה בגודל אחר וכו' - מסבך מאוד את היכולת לגזור ממנו קריטריון, והוא עלול להיות גם המכשלה הגדולה והמקור לסכסוכים אין קץ בתהליך העתידי של מתן קניין פרטי לקיבוצניק על הנכס. את הקריטריון הבסיסי צריך לגזור דווקא מזכויות המגורים המוקנות לחבר המושב בתוך חלקה א'. זהו אותו חלק של הנחלה המצוי בסמיכות המירבית לגרעין הישוב, כ-3 דונם המכונים "השטח הצהוב", שבו מצויים בתי המגורים של המשפחה. זכויות הבנייה למגורים שניתנו לחבר מושב נובעות מתוך נקודת מוצא, שבתחום המגורים צריך לדאוג לרצף של 3 דורות על הנחלה: בית של 160 מ"ר לבעל הנחלה; עוד בית של 160 מ"ר לבן הממשיך; עוד יחידה של 55 מ"ר להורים הזקנים (דור המייסדים שעלו לקרקע), הצמודה לאחד משני הבתים האחרים. בסך הכל מדובר על 375 מ"ר למגורים בכל נחלה. המצב במושבים מורכב. מצד אחד, יש מעט מאוד בעלי נחלות במושבים שמיצו את מלוא הזכויות הללו ל-375 מ"ר. מצד שני, יש כאלה שהסבו רפת למגורים במסגרת האישורים החריגים שניתנו בזמן המבצעים לקליטת העלייה. מבחינת המושבניק, ההסדר מקנה זכויות בנייה אישיות עכשוויות להשלמת ה-375 מ"ר מגורים בשטח הצהוב שבתוך חלקה א'. יתרת חלקה א', אמנם ביעוד חקלאי, תיכלל גם היא בחוזה ל-196 שנים. זהו פוטנציאל נכבד. ברמה האישית, אפשר לפצל את הבתים בשטח הצהוב (ויש בכך גם תיקון של זכות ההורשה, על חשבון ביטול המיתוס ש"אין מפצלים נחלה"). אפשר לבנות עוד בתים על השטח הצהוב בהליכי פיצול בדיוק כמו בעיר - 51% מעליית הערך ישולמו למינהל והשאר על פי כללי המיסוי המקובלים. ויש גם את הפוטנציאל ביתרת חלקה א', במקרה של שינוי יעוד, על פי אותם כללי פיצול. מבחינת החקלאים, זו פשרה נדיבה, שכנגדה עליהם לזנוח את החלומות על מגדלי מגורים מחוץ לשטח המחנה - בשטחים שהם הנוף הפתוח היחידי של עם ישראל. עלולה להיווצר בעיה: בגלל שינויים בהקצאות קרקע בתוך המושב במשך השנים, יש כאלה עם חלקות א' קטנות יותר. כדי למנוע מלחמות עולם ושנאות חדשות, שדינן להרוס כל יוזמה חיובית בעתיד, שווה לעם ישראל להשלים לכל בעל נחלה את חלקה א' לגודל הסטנדרטי במושב. את דין המושבים יש להחיל גם על הקיבוצים. אבל, מכיוון שבקיבוצים, כאמור, אין משפחה ספציפית על נחלה ספציפית, אין ברירה אלא לעסוק במונחים של סה"כ שטח המגורים בקיבוץ. הנוסחה פשוטה: אם אין חריגות בולטות בין תקן הנחלות לבין מספר החברים, הקיבוץ זכאי להוון בהסדר המוצע כאן שטח מגורים, המהווה מכפלה של 375 מ"ר בתקן הנחלות הבסיסי. למשל, אם בקיבוץ מעלה החמישה תקן הנחלות הוא 100, הרי סה"כ שטח המגורים המזכה הוא 37,500 מ"ר. בנוסחה זו עלולים לצוץ עיוותים. יתכן שקיבוץ עתיר-חברים כמו יגור כבר עבר את השטח המוגדר במכפלה זו. הפתרון: במקרים מסוג זה השטח להיוון יהיה שטח המגורים הקיים בפועל בקיבוץ. מאידך, יש קיבוצים דלי-אוכלוסייה, למשל משמר דוד, שבו 30 משפחות יושבות על משבצת שנמסרה לפי מיכסה ל-100 נחלות, או, שיא השיאים - כרם שלום, שבו יש חברה אחת (זו לא טעות, מדובר ב"קיבוץ של אשה אחת" כששאר הדירות מושכרות). או מושב נהלל, שמעבד משבצת לפי תקן של 150 נחלות, כשבפועל מאוישות רק חצי מהנחלות. הפתרון: זכויות היוון רק לפי הנחלות המאוישות בפועל. בסופו של התהליך, הישוב החדש, שהיום קרוי מושב או קיבוץ, יהיה בשטח קהילתי שגרעינו מבני הציבור, ומסביבו שטח המכיל את בתי המגורים ואת סה"כ שטח חלקות א', וכמובן את השכונות החדשות שנבנו לפי החלטה 737. שטח זה יסומן בתב"ע המגדירה את השטח הקהילתי-מוניציפלי. בישוב שבו יש תת-איוש כנגד תקן הנחלות, החלק היחסי העודף של חלקות א' הלא מאוישות יחזור למינהל. יתכן שיש מה לדבר על שימוש בחלק זה לצורך החזר חובות. החלטה 737 - הרחבות מכיוון שבסקטור המושבי רוב הסוסים כבר ברחו מהאורווה, כלומר, הרבה כבר ביצעו וכמעט כולם מצויים בצנרת שבין אישור ועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות ועד להיתר בנייה, עלולה לקום צעקה מוצדקת של אפליה בין ישובים. ההצעה היא, להתיר לכל מושב וקיבוץ להשלים הרחבה אחת לפי 737 (115% מהנחלות המאוישות), בכפוף לכללים מחמירים למניעת ספסרות. יש טעם לבחון מחדש ולהפחית את מגבלות התכנון במגזר החקלאי (ראה מסגרת), כדי לאפשר ניצול קרקע להגשמת החלום הישראלי של בית קטן על חצי דונם באווירה כפרית. הנימוק התכנוני הנגדי, של מניעת פירבור, לא יעמוד מול החלום הישראלי, ולכן עדיף לאפשר את התנאים על ידי עיבוי ישובים קיימים, במקום להקים ישובי וילות חדשים. החלטה 727 - בנייה רוויה ההחלטה תבוטל לאלתר, למעט במקרים שקיימת תב"ע מאושרת או התחיבות שלטונית. במקום בו יתעורר צורך תכנוני אמיתי בהפשרת קרקע חקלאית לצורכי בנייה למגורים, יש לפעול בדרך של סיום חוזה החכירה התלת-שנתי הקיים והקצאת אדמה אחרת. דהיינו, לקחת את הקרקע הספציפית הנחוצה, ולהשלים את המשבצת מתוך מיליון הדונם העודפים המצויים כבר היום בידי החקלאים (אירוע כזה יהיה פטור ממס), או לתת פיצוי כספי לפי ערך חקלאי. הסדר הקיבוצים ו-727: מכיוון שההסדר מצוי כבר בתהליך והוא בבחינת הבטחה שלטונית, אין ברירה אלא לקיים אותו, למרות הפוטנציאל הנמוך שלו: סה"כ קצת יותר מ-20 אלף דונם נמצאו בסקר קרקעות הקיבוצים, מתוכם רק 5 אלפים דונם שווים משהו באמת. במסגרת הסדרי הקרקע בקיבוצים, מותר לצפות מהם שיבואו בהצעה הוגנת לחברים שעזבו או "הועזבו". החלטה 717 - נדל"ן מניב ההחלטה תבוטל לאלתר, למעט במקרים שקיימת תב"ע מאושרת או התחיבות שלטונית. קיבוץ או מושב המעוניין בשינוי יעוד לנדל"ן מניב, יתכבד ויעשה זאת בשטח המחנה, בכפוף לוועדות התכנון ולפי אותם כללים שחוכר עירוני מחוייב בהם כיום. הניהול בעתיד בקיבוצים ובמושבים יש לבצע כבר היום הפרדה מוחלטת בניהול, בין כל התושבים שכולם בעלי אינטרס מוניציפלי, לבין תושבים שהם גם חברי האגודה השיתופית. השטח המוניציפלי (כולל מבני הציבור ומשקי העזר המושכרים לגננת או לאחות), ינוהל מבחינה מוניציפלית על ידי ועד מקומי מוניציפלי. האחריות המוניציפלית תחול גם על השכונות שהוקמו לפי החלטה 737. הוועד המוניציפלי יידרש לטפל בשימושים החורגים בקרקע ולחסל את השחיתות באופן השימוש במים הנכנסים לישוב בתעריף חקלאי. כלומר, שצרכני המים ישלמו תעריפים נכונים על פי השימוש האמיתי, ולא כפי שמתרחש היום, כאשר מאות מיליוני ממ"ק מים בתעריף חקלאי זורמים לצנרת של עסקים מסוגים שונים ומשונים. כל זמן שהסקטור המוניציפלי יהיה במיעוט בישוב, תחול חובה לתת לו ייצוג תואם בוועד המוניציפלי ולהפקיד בידיו את ראשות ועדת הביקורת. אם הסקטור המוניציפלי יהפוך לרוב, תחול חובה הפוכה לטובת הסקטור שמקיים אורח חיים חקלאי. בכל מקרה, תישמר זכותו של החקלאי לקיים אורח חיים חקלאי גם מול רוב מוניציפלי. בסופו של התהליך, בכל הקשור למגורים, כללי המשחק של פיצול, הרחבה, פינוי-בינוי ותוספות בנייה - את כל זה יעשו בעיר ובכפר על פי אותם כללים.