מכרז השבוע עוסק במגרש המהווה חלק מחלקות 3 ו-7 בגוש 10465 בישוב נופית (פי-נר), המסומן כמגרש מס' 4001, ומיועד לבניית 80 יחידות דיור מוגן. הזכויות המוצעות הינן זכויות חכירה לדורות ל-98 שנה, מהוונות, מאת מינהל מקרקעי ישראל.
המגרש הנדון נמצא בחלק המזרחי של "הרחבת נופית" (מדרום-מערב לשכונה הוותיקה), מערבית לכביש הגישה לאיזור הוותיק של הישוב. המגרש ריק מבנייה, והוא בשטח 3,345 מ"ר בערך.
בנוסף לסכום המוצע בעד הקרקע, מתחייב הזוכה במכרז לשלם הוצאות פיתוח בסך 2,175,179 שקל, בצמוד למדד תשומות הבנייה מחודש 6/2000. סביבת הנכס: הישוב נופית הינו ישוב קהילתי חדש יחסית, הנמצא מצפון לקרית טבעון, על גבי רכס הררי הצופה אל מפרץ חיפה. הגישה לישוב היא מכביש מס' 762, העולה לרמת טבעון מכביש מס' 70, ליד כפר חסידים. הנכס הנדון ממוקם בחלק הדרום מזרחי של נופית, כ-80 מ' מערבית לכביש הגישה לאיזור הוותיק של הישוב.
סביבת הנכס הינה איזור מגורים המאופיין בבנייה צמודת קרקע - בתי מגורים בני קומה עד 2 קומות, מעל קומת חניה/מרתף. קיימים גם מגרשים ריקים מבנייה. במקום קיים פיתוח סביבתי הכולל כבישים סלולים עם מדרכות וחיבור למערכת תשתיות עירוניות (חשמל, מים, טלפון, ביוב וניקוז). המגרש בעל צורה אי רגולרית, דמוית חצי עיגול. הקרקע סלעית, בעלת שיפוע מתון. המגרש גובל מצפון וממערב במגרשים עליהם בנויים בתי מגורים צמודי קרקע דו קומתיים, ממזרח ומדרום מזרח - בכביש אספלט סלול, ומדרום מערב - בשטח ציבורי (גן משחקים).
מצב תכנוני: הנכס הנדון נכלל בתחום התוכנית המפורטת זב/94 (במ) (י.פ. 4291 מתאריך 16.3.1995). עפ"י הוראות התוכנית, מסווג המגרש ביעוד איזור מגורים מיוחד. בהתאם לתקנון התוכנית, איזור מגורים מיוחד מיועד לבניית פרוייקט "דיור מוגן" לקשישים או לבית אבות. היתר בנייה יינתן על פי תוכנית בינוי מאושרת ע"י הוועדה המקומית.
הוראות הבנייה באיזור מגורים מיוחד הינן כדלקמן: שטחי בנייה מרביים - 4,000 מ"ר על קרקעי, ועוד 800 מ"ר תת קרקעי, המחולקים כך: 3,600 מ"ר שטח עיקרי, ועוד 1,200 מ"ר שטחי שירות, סה"כ עד 4,800 מ"ר מבונה, ב-3 קומות על קרקעיות ועוד קומה אחת תת קרקעית. תכסית - עד 60% משטח המגרש. בהתאם לנספח מס' 1 לתוכנית, ניתן להקים במגרש זה עד 80 יח"ד.
גורמים ושיקולים בהערכה: בהערכה מובאים בחשבון הגורמים והשיקולים הבאים:
1. מיקום המגרש בחלק הדרומי של הישוב נופית, איזור המאופיין בבנייה למגורים צמודת קרקע, מרוחק ממרכזים עירוניים.
2. תיאור המגרש - צורתו, שטחו, הטופוגרפיה במקום והנוף הנשקף ממנו לכוון מערב.
3. הפיתוח הסביבתי, הכולל רחובות סלולים, קירות תומכים ותשתיות חדשות עם נגישות נוחה מכוון כביש הגישה לישוב.
4. יעוד המגרש על פי התכנון המאושר לבניית פרוייקט "דיור מוגן" לקשישים, או לבית אבות.
פוטנציאל שינוי יעוד/הגדלת זכויות בנייה - בהתאם לתנאי המכרז, במידה וישופרו תנאי התוכנית לאחר הזכייה במכרז, לא ישלם הזוכה במכרז סכומים נוספים למינהל בגין תוספות אלה, אך היטל השבחה, באם יידרש בין מהזוכה ובין מהמינהל, יחול במלואו על הזוכה במכרז, ללא זכות להשבה מאת המינהל, למרות האמור בכל דין.
5. זכויות הבנייה המתייחסות למגרש הנדון - 3,600 מ"ר שטח עיקרי, המאפשרות הקמת 80 יחידות דיור מוגן במתכונת של 45 מ"ר בממוצע ליחידת דיור מוגן (לא כולל שטחי שירות וחנייה).
6. הדרישה התכנונית לאישור תוכנית בנייה על ידי הוועדה המקומית.
7. שיקולי כדאיות כלכלית ליזום, הפעלה וניהול דיור מוגן - תשלומים וגורמים מקובלים בשווק דיור מוגן בבית אבות (דמי כניסה/דמי פקדון, שחיקת פקדונות, ריבית שנתית על התשלומים, חידוש פקדונות, הוצאות תפעול ודמי תחזוקה).
8. סקר מחירי מקרקעין - השוואה ליחס המתקבל בין ערכי קרקע למגורים לבין ערכי קרקע לבתי אבות בשכונות רכס הכרמל ונווה שאנן בחיפה, תוך התאמתם למיקום הנדון.
מניתוח עיסקות השוואה עולה, כי ערכי קרקע לדיור מוגן ולבית אבות הינם בשיעור 80%-70% מערכי קרקע למגורים. במקביל, נערך סקר ערכי קרקע לזכויות חכירה מהוונות למגורים בישוב, והתאמתם לבית אבות ודיור מוגן במקום הנדון.
9. על פי נתוני המכרז, בנוסף לסכום שיוצע עבור הקרקע, מתחייב הזוכה במכרז לשלם הוצאות פיתוח בסך 2,175,179 שקל, צמוד למדד תשומות הבנייה מחודש 6/2000.
נתוני השוואה: א. במכרז מינהל מקרקעי ישראל מס' חי/67/2000 מתאריך 27.6.2000, למגרשים בישוב נופית בשטח כ-250 מ"ר קרקע, לבניית יחידת דיור אחת (מחצית מבית דו משפחתי) בשטח של 279 מ"ר מבונה - ההצעות שיקפו ערכים בין 220 ל-280 דולר למ"ר קרקע, ובממוצע 250 דולר למ"ר קרקע לזכויות חכירה מהוונות כולל פיתוח.
ב. בעיסקת העברת זכויות במגרש בשטח כ-500 מ"ר, שנערכה בסוף שנת 2000, נמכרו זכויות חכירה מהוונות למגרש לפי 245 דולר למ"ר קרקע, כולל פיתוח.
תחשיב שווי: שווי זכויות חכירה מהוונות למגורים בישוב הינו לפי 250 דולר למ"ר קרקע (בממוצע), שהוא על פי קיבולת הבנייה המקובלת למגורים (110%), כ-225 דולר למ"ר מבונה (עיקרי). התאמה לערך מ"ר מבונה (עיקרי) בפרוייקט לדיור מוגן הנדון: 225 דולר למ"ר מבונה מגורים כפול 75% - 170 דולר למ"ר מבונה לדיור מוגן.
שווי קרקע ליחידה בפרוייקט דיור מוגן הנדון: 45 מ"ר מבונה (עיקרי), לפי 170 דולר למ"ר - 7,650 דולר.
הערכת שווי המגרש הנדון: 7,650 דולר לקרקע ליח"ד מוגן אחת, כפול 80 יח"ד ועוד 17% מע"מ - 715 אלף דולר (במעוגל), שהם כ-2.99 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח ומע"מ).
הערכת שווי המגרש הנדון, בניכוי הוצאות הפיתוח (2,175,179 שקל) וללא מע"מ, הינה בגבולות 695 אלף שקל.
הערכה בהתאם לתיאור הנכס ונתוני התכנון, מוערכות זכויות חכירה לדורות (מהוונות) בנכס הנדון, ללא הוצאות פיתוח וללא מע"מ, כשהנכס ריק מכל מחזיק ופנוי מכל חוב, היטל, שיעבוד או משכנתא, נכון להיום, בגבולות 695 אלף שקל.
כותב המאמר הינו שמאי מקרקעין, וחבר לשכת שמאי המקרקעין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
