הפרה משותפת של הקבלן והמזמין

למי שיודע ומסכים שהקבלן שלו יבנה בחריגה מהיתר בנייה, אין עילה נגד הקבלן בגין צו הפסקת עבודה

הסכם בנייה בין מזמין (בדרך כלל בעלים של הקרקע) לבין קבלן שבונה את הבית, הינו הסכם רגיל ככל הסכם, וכפוף לדיני החוזים הרגילים. יחד עם זאת, להבדיל ממרבית החוזים, בחוזה בנייה כזה, גוף אחר, בדמות הרשות התכנונית, משקיף על ההסכם ומפקח עליו.

לא משנה מה סוכם בין המזמין לבין הקבלן - על הבנייה להיות בהתאם לתוכניות בניין עיר שבתוקף, ובעיקר לפי היתר בנייה כדין, לרבות תקנות בנייה והתקנים המחייבים.

אחד מהסעיפים העיקריים בכל הסכם בנייה עם קבלן הינו עמידה בלוח זמנים מוסכם, שעל הקבלן לסיים במסגרתו את מלאכת הבנייה. מה קורה כשהקבלן בונה חדר או שניים בניגוד לתנאי ההיתר, ובעקבות כך העירייה מפסיקה את הבנייה, ולכן הקבלן לא עומד בלוח הזמנים? האם בכך הפר הקבלן את ההסכם עם המזמין ועליו לשלם כסף ופיצוי למזמין?

בגין שאלה זו נפסק לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין ע.א 1475/96 יאסו בני ואח' נ' יהודה אלקריף ואח', בפני הרכב השופטים יהושע גרוס, אסתר קובו ומיכל רובינשטיין.

במקרה של יאסו, המערערים, שהינם מהנדסים וקבלני בניין, כרתו הסכם בנייה עם המשיבים שהינם בעלי קרקע. המערערים התחילו בבנייה של בית פרטי עבור המשיבים, שכלל מספר חדרים, אך בפועל המערערים בנו בחריגה מהיתר ובנו מספר חדרים נוספים ללא היתר. הקבלן לא הספיק להשלים את המבנה בגין צו הפסקת עבודה שהוצא על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואי לכך לא עמד בלוח הזמנים.

אחת השאלות שנדונו בפסק דין יאסו היתה, מי מבין הצדדים הפר את ההסכם. בית משפט השלום ברחובות קבע, כי הקבלן הפר את ההסכם. בית משפט השלום ברחובות קבע, כי הקבלן, בהיותו אחראי לחריגות הבנייה, גרם להוצאת צו הפסקת עבודה, ובכך למעשה הפר את ההסכם.

בבית המשפט המחוזי נהפכה קביעה זו של בית משפט השלום. בית המשפט המחוזי הכריע את העניין לאור תשובה לשאלה אחת והיא: האם הקבלן רצה להיטיב עם בעל הקרקע בעל כורחו של בעל הקרקע וללא ידיעתו והסכמתו?

בית המשפט המחוזי קבע, כי יש להניח, וההיגיון מחייב, כי הקבלן בנה בחריגה חדרים נוספים ללא היתר, כי כך ביקש ממנו המזמין של העבודה, קרי בעל הקרקע.

בית המשפט המחוזי קבע: "הוספת חדרי מגורים הבאה להוסיף בנייה לזו שאושרה איננה נובעת מאלטרואיזם צרוף של המתכנן והקבלן. היא ידועה ומשותפת לשני הצדדים, בוודאי למי שנהנה במקום הראשון, שהוא בעל הדירה".

אשר על כן, לדעת בית המשפט המחוזי, היתה כאן לכל הפחות "הפרה משותפת" של הצדדים. מפסק דין זה ניתן בין היתר ללמוד, כי יש לקרוא לתוך כל הסכם בנייה תנאי מכללא, כי על הבנייה להיות לפי היתר הבנייה כדין ולפי החוק, גם אם ההסכם לא אומר כך באופן מפורש.

שנית, רק בנייה ללא היתר על ידי הקבלן, ללא ידיעת בעל הקרקע, יכולה להיות הפרה של הסכם מצד הקבלן.

בנקודה זו, מן הראוי להדגיש את סעיף 208 לחוק התכנון והבנייה, אשר קובע, כי ניתן להאשים בגין ביצוע עבודות בנייה ללא היתר כדין את כל אחד או יותר מאלה: בעל היתר ובעל הקרקע, המבצע בפועל והמשתמש בפועל, ומי שהעבירה נעברה בידיעתו ולרבות האדריכל, המהנדס ועוד שורה ארוכה של אנשים שיש להם עניין בבנייה המבוצעת.

מכאן אתה למד, כי בבנייה בלתי חוקית בדרך כלל אין אשם אחד, אלא כל מי שידו במעל ויש לו זיקה ושליטה בנעשה, נדרש לתת הסברים לחריגות ולשלם על כך.

פסק דין זה מזכיר פסק דין אחר, שניתן לאחרונה בבית משפט העליון, בעניין ע.א 1632/98 משה ארבוס ואח' נ' חברת אברהם רובינשטיין ושות' בע"מ. בפסק דין ארבוס, בית משפט העליון קבע, כי חיובים עיקריים בהסכם הינם שלובים ואין להפריד אלו מאלו.

מכאן אתה למד, כי בהסכם מקרקעין, צד שנוהג בניגוד לדין לא יוכל להיתלות בקלות על הפרה של הצד השני.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קנין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין, ומרצה לדיני מקרקעין.