בחינה שמאית של זכויות חכירה חקלאית

שוויין של זכויות חכירה, נובעות, כידוע, מחוזה החכירה ותנאיו. לא בכדי אמרתי "חוזה" בלשון יחיד ולא "חוזי" בלשון רבים, שכן יש להיות מודע לעובדת קיומם של חוזי חכירה שונים, הכוללים סעיפים בעלי משמעות והשלכה על "חבילת הזכויות" שנמסרו לחוכר במסגרת חוזה החכירה, וממילא על שווי הזכויות הנובעים מהן. ברם, בכך לא סגי.

עיקר הוויכוח הציבורי נסב סביב אותם מצבים שבהם אין חוזה חכירה של ממש, אלא מה שקרוי "חוזה חכירה מתחדש", שבמהותו הינו הרשאה לשימוש לתקופה קצובה (בדרך כלל לשלוש שנים), המיועד להתחדש בתום התקופה לתקופת חכירה נוספת, וכך עוד ועוד, ובפועל עשרות שנים רבות.

לית מאן דפליג שלמשפטנים יהיו פרשנויות רבות לגבי מהותן של זכויות הנובעות מ"חוזה חכירה מתחדש", החל מזו שתטען כי מצב זה אינו מקנה בכלל זכויות בקרקע, ועד לפרשנות שתאמר את ההפך, כי על רקע העובדה ההיסטורית של התחדשות (כמעט אוטומטית) של חוזים אלה, הרי במעשה הרשות, נקבעו, התקבעו והתעגנו זכויות החוכרים הלכה למעשה.

ברם, ראוי להטעים, כי התגבשות זכויות מחזיק בנכס הינה, בין היתר, תוצאה של מעשה או מחדל או נוהג קבוע של הרשות, הריבון, המחכיר או בעלים בנכס - ואין בכך כל חידוש. בפרק "חכירה במקרקעין" שבספרי "שמאות מקרקעין בישראל" (הוצאת אוריין 2000) נאמר: "הנחת העבודה שיש להביאה בחשבון, היא הציפייה שהמחכיר ינהג מנהג בעלים במוחכר ויעמוד על מילוי תנאי החכירה במלואם. על פי הנחת עבודה זו, באומדן שווי זכויות החוכר אין מקום להביא בחשבון תוספות בגין ציפיות שאינן מעוגנות ישירות ובמפורש בחוזה החכירה.

אופן זה של התנהגות הצדדים עשוי להיראות כפרמטר לאו דווקא שמאי, לעניין אומדני שווי - ולא הוא. ידיעת שוק המקרקעין היא חלק חשוב ביותר מהנתונים המובאים בחשבון בשיקולים השמאיים לקביעת שווי הזכויות. לידיעה הכללית לגבי האופן הצפוי של התנהגות המחכיר כלפי מילויים של חוזה החכירה ותנאיו יש השלכות שמאיות ישירות", ולדוגמא: שווי השוק של דירות בלונדון, המצויות על קרקע חכורה מלורדים אנגליים מכובדים, משקף בדיוק מתמטי-כלכלי את הערך המהוון של דמי השכירות ליתרת תקופת החכירה. חוכרי הקרקעות החקלאיות בגרמניה מדורי דורות אינם מעלים בדמיונם כי מאן דהוא (הכנסייה הפרוטסטנטית -שהיא על פי רב הבעלים המחכיר) תשנה את הסטטוס שלהם ותמכור להם את זכות הבעלות.

ברם, השוואה זו אינה מדויקת, ולכן גם אינה הוגנת. החקלאי הגרמני מייצר הכנסה מהמוחכר, ומצפה להמשיך ולייצר ולהתפרנס בכבוד עוד שנים רבות. החקלאי הישראלי נאלץ להפסיק את פרנסתו החקלאית מהמוחכר, ואין לו יותר כל ציפייה להמשיך במטרת החכירה ומטבע הדברים שיחפש לעשות בו שימוש אחר שיש עמו הכנסה.

מרגע שפסק השימוש החקלאי, שווי השוק של הקרקע החקלאית מבטא את הציפיות לשימושים חליפיים, הן על רקע התפתחויות תכנוניות וצרכים אורבניים משתנים, והן על רקע התנהגות הבעלים (ראה לעיל פסקה בנדון). ברם - מה לעשות שחוזה הוא חוזה. עם זאת, המצב של קביעת שווי על רקע התנהגויות צדדים לחכירה ועובדות הנקבעות לאורך שנים בשטח, מוכר גם בפרקטיקת החיים היום יומיים, לרבות בנכסים פרטיים ועירוניים למהדרין. חזקה בנכס מהווה זכות על פי חוק המקרקעין, ובתי המשפט בישראל מכירים כמובן בזכות זו, ופוסקים פיצויי פינוי למחזיקים.

לעניין ערכי שווי זכויות הצדדים: היוון דמי חכירה שנתיים (דח"ש). השיעור המקובל לחכירת קרקעות חקלאיות בחוזי מינהל מקרקעי ישראל - 2% לשנה משווי הקרקע החקלאית, כאשר הוא מתבצע לאין סוף שנים באותו שיעור של 2% - משקף את מלוא שווייה של הקרקע החקלאית, וללא ציפיות לשימושים שאינם חקלאיים. היוון דח"ש כאמור, אבל לתקופה של 50 שנה ובשיעור של 2%, משקף כ-63% משווייה. ברם, היוון לפי שיעור מקובל להיוון, זרם הכנסות יציב ובטוח במקרקעין של 6% - משקף רק כ-32% משווייה החקלאי!

לתחשיב פשטני זה יש היבטים נוספים, ולהלן רק שניים מהם: בעוד שתשלום דמי חכירה שנתיים מהווה הוצאה מוכרת לצורכי חישוב מס הכנסה של החוכר, הרי שרכישת הקרקע מהווה הוצאה הונית של החוכר, שאינה מוכרת לצורכי מס שכן בקרקע אין פחת (בשונה ממבנים). כתוצאה מכך, לחכירת קרקע במקום רכישתה יש לחוכר יתרון מיסויי מובהק. ההיבט השני הוא, כי אם גם יובאו בחשבון דלעיל עלות התשתיות והבנייה של איזור מגורי החוכרים (החקלאים), ועלות הכשרת הקרקע למטרתה החקלאית, אשר הושקעו בדרך כלל עלי ידי המוסדות המיישבים ועל חשבונם (ונכון להעמיסם על הקרקע החקלאית), הרי ששיעור החלק המשולם משווי הקרקע ירד מן הסתם ל-20% ואולי אף פחות מכך.

קיימת אמירה שמאית חשובה לא פחות, שטרם נאמרה: אם נשווה את מצב החכירה או ה"חכירה המתחדשת", לשכירות חופשית ארוכת שנים (המתחדשת מדי תקופה כמקובל) בדירת מגורים תל אביבית רגילה, או בחנות ירושלמית או בנכס תעשייתי בחיפה, לשוכר לא נוצר שווי בנכס הנובע משכירותו הממושכת. ברם, היבט זה הינו אולי גם בתחום החברתי-ציבורי-משפטי, ולא רק בהיבט השמאי-כלכלי, ומן הסתם עוד יישמעו דברים בהקשר זה.

ומה באשר לשוויים של זכויות המחכיר (מדינת ישראל)? שווי זכויותיו של המחכיר מורכב משלושה רכיבים: הערך המהוון של זרם התשלומים של דמי החכירה השנתיים; הערך הדחוי של הקרקע שתוחזר למחכיר בתום תקופת החכירה; כל הפוטנציאל העתידי הנובע משינוי הייעוד והשימושים עתידיים בקרקע.

הרכיב הראשון - כבר אמרנו לעיל, שהערך הנוכחי של היוון דמי החכירה השנתיים מסתכם בכ-20% משווייה. הרכיב השני - הערך הדחוי של הקרקע החקלאית ל-50 שנה ובשיעור היוון של 6%, מהווה לערך כ-0.54% משווייה (קרי - כמעט מחוסר ערך של ממש). הרכיב השלישי - הוא הקשה להערכה והספקולטיבי מכולם, שכן קשה להעריך למה צפויה קרקע מסוימת להתפתח, אם בכלל. בקרקעות שהצפי להתפתחותן קטן, אם בכלל, הרי ששווי זכויות המחכיר מסתכם אף הוא בסדר גודל של כ-20% משווי הקרקע. אם ניקח לדוגמה קרקע שהצפי לשינוי ייעודה ושימושיה הינו סביר, ושווייה לאחר השינוי יהיה פי 1,000 משווייה כקרקע חקלאית (נאמר מיליון דולר), השווי הדחוי שלה, בדחייה של 50 שנה לפי 6%, יהיה כ-54 אלף דולר, דהיינו פי 54 משווייה החקלאי (!).

מובן איפוא, שרכיב זה מהווה את לב ליבו של המחלוקת בין החוכרים (החקלאים) לבין המחכיר (המדינה): זה אומר כולה שלי, וזה אומר לפחות חלקה שלי. התשובה לסוגיה זו אינה בתחום השמאי, אף כי ניתן וחשוב להסתייע בו להגיע לכלל החלטה ראויה.

ירמיהו אלוני (ורבה) - M.Sc. מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, מגשר מוסמך, מחבר הספר "שמאות מקרקעין בישראל" ומרצה באוניברסיטת ת"א לשמאות מקרקעין.