מתחיל להתקרר בקנדה

עם האטת שטף ההשקעות של חברות ישראליות במזרח אירופה, מסתמנת מזה זמן קנדה כיעד מועדף להשקעה של גופים ישראליים בנדל"ן. השקעה אחרונה מוכיחה, כי חברות ישראליות כמו דלק נדל"ן מקבוצת תשובה, קבוצת חבס, מליבו ישראל וכמובן חברת מבני גזית של חיים כצמן (שאף יזמה סיור עיתונאים בנכסיה המניבים באיזור), מפנות את הפוקוס אל קנדה, היא השקעתה של חברת אדגר מקבוצת צור שמיר.

ביום ראשון שעבר הודיעה אדגר השקעות ופיתוח לבורסה, כי חתמה על הסכם לרכישה משותפת, עם שותף קנדי, של בניין משרדים הנמצא במונטריאול, קנדה. חלקו של השותף הקנדי 75%. שטח הבניין שנרכש הוא 7,870 מ"ר, והוא מושכר כולו לחברה ציבורית מקומית, לתקופה של שש שנים. עלות הבניין מוערכת ב-6.7 מיליון דולר ארה"ב, והיא ממומנת על ידי הלוואה קנדית.

אז מה מביא לנהירה המסיבית של חברות ישראליות אל עבר השוק המפותח הקנדי? תחילה מעט רקע על שתי הערים המרכזיות בהן משקיעים ישראלים, טורונטו ומונטריאול, שתי ערים שביניהן הבדלים מהותיים.

טורונטו יושבת במחוז אונטריו, המחוז העשיר של קנדה, והינה כיום בירת העסקים והתרבות של המדינה. מונטריאול, לעומתה, יושבת במחוז קוויבק והיא העיר החשובה בחבל, שהוא חבל צרפתי. ההבדל בין שתי הערים הוא דרמטי כיום, לאחר שמונטריאול, החל משנת 67', איבדה את כתר בירת העסקים לטובתה של טורונטו. אז, עורר נשיא צרפת דה גול את הבדלנות הצרפתית בחבל. ומרגע שהיו בעיר כמה מעטפות נפץ, בנוסף לבדלנים הצרפתים שמאז ועד היום מנסים להפריד את חבל קוויבק מקנדה, עבר משקל הכובד הכלכלי של קנדה מקוויבק לאונטריו, שהמרכז שלה הוא טורונטו. כל המפקדות של הבנקים הגדולים יושבים שם כיום, כמו גם המטות של מרבית החברות המסחריות.

למעשה, מהנקודה בה עלתה שאלת הפרדת חבל קוויבק מקנדה, נמצאת מונטריאול בגלישה כלפי מטה, כאשר משקיעים זרים מעדיפים להדיר רגליהם מהמקום, בעוד ישראלים דווקא לא מפחדים להשקיע באיזור למרות הסיכון שבו. מרבית הסיכון בעיר זו נעוצה בעובדה, שאחת לתקופה יוצא בקוויבק משאל עם בו מנסים הספריסטים (אלה הדוגלים בהפרדה של החבל) לקבל הסכמה של אנשי קוויבק להיפרד למעשה מקנדה. במשאל העם האחרון, שנערך לפני כשנה, הפסידו הדוגלים בבדלנות באחוזים בודדים.

על כן, במידה והצפי לפיו קוויבק תיפרד מקנדה יתממש, ההשלכות הכלכליות לטווח הקצר והבינוני יהיו מהותיות. בדיחה מקומית משווה את המצב בקוויבק לאמירה הידועה, לפיה האקדח שהוצג בתחילת ההצגה יירה בסופה. את הישראלים, כך נראה, מצב זה לא מפחיד במיוחד, בניגוד לקנדים ומשקיעים אחרים.

הקנדים, כמו גם הזרים, מעדיפים כיום להתמקד בהשקעות בטורונטו ובערים כמו אוטאווה, קלגרי וונקובר. חוש הריח הישראלי באיזור מונטריאול מופעל בייחוד נוכח העובדה, שמשום שהקנדים מדירים את רגליהם ממונטריאול, אחוזי התפוסה של השטחים המושכרים נמוכים הרבה יותר מאלו למשל בטורונטו, עיר שגם בה קופצות חברות לא מעטות לקלחת. נקודת המשיכה הגדולה למשקיעים במונטריאול היא העובדה, שהכלכלה בעיר מאוד רכה לעומת הביקושים הקשיחים בטורונטו. כך, במונטריאול אפשר לקנות נכסים שהם נמוכים מעלות הבנייה ושאפשר לקבל תשואות טובות מאוד מאשר בערים כמו טורונטו, שם תפוסת המשרדים עומדת, גם לאחר משבר ההיי-טק, על 95%.

למרות ירידת הכדאיות בהשקעה בקנדה, עובדה שלא מרתיעה את הישראלים עד כה, אומר גיל בלוטרייך, מנכ"ל חברת סקייליין מקבוצת השקעת היישוב: "השקעות נדל"ן בקנדה בענפים מסוימים עדיין נחשבות אטרקטיביות מאוד, בעיקר בגלל הדולר קנדי ששערו נמוך משמעותית ממקביליו בעולם המערבי, שיעורי ריבית נמוכים היסטורית, ובגלל העובדה שחלק גדול מהשוק הקנדי טרם התאושש מהמיתון הגדול של תחילת שנות ה-90, ולכן אפשר לקנות נכסים במחירים זולים ולקבל תשואות טובות". סקייליין, אגב, ביצעה עד היום השקעות בכ-100 מיליון דולר קנדי, שהם 65 מיליון דולר אמריקאי.

"מרגע זה", אומר בלוטרייך, "החברות מתפצלות לפי אופיין. אלו שמשקיעות במונטריאול ורוצות לקחת את הסיכון, יכולות לקבל שם תשואות טובות יותר. אני ממליץ לפצל השקעות, ולא לשים את כל הביצים בסל אחד, כלומר לגוון אותן בתוך השוק הקנדי".

רוב ההשקעות הישראליות היום בשוק הקנדי הינן לרכישת נכסים מניבים נושאי תשואה, חלקם בתחום הדיור וחלקם בתחום של מבני משרדים ותעשייה. הזרים, כפי שציינו, מדירים רגליהם מאיזורים כמו מונטריאול, וכל עוד שאלת ההפרדה בחבל תלויה באוויר, הקנדים ישקיעו במקומות יותר יציבים, כאשר הכל מתחיל ברמות הסיכון השונות ממקום למקום.

בלוטרייך: "אם קוויבק תהפוך להיות מדינה עצמאית, הסיכון המרכזי בהשקעה בה הוא אובדן הגב הכלכלי של קנדה, ובעובדה זו יש סיכונים גדולים, מפני שזהו לא החבל העשיר במדינה".

בין הסיבות המושכות השקעות ישראליות בשוק הקנדי ניתן בהחלט למנות את העובדה, שבמדינה יש כיום עתודת מחצבים ענקית בתחום העץ, המים והנפט, לכך שהמדינה נחשבת כלכלה מוטת ייצוא ואין בה גרעון לאומי, ולכך שהיא נהנית מיציבות פוליטית, וכמובן מהעדר איום בטחוני. מגנט נוסף הוא המשיכה של תחום המיסוי, העובר רפורמות בתקופה האחרונה. אחת הבעיות שהשפיעו לרעה בעבר על השוק הקנדי היא, שהמדינה היא שילוב בין התרבות הקפיטליסטית האמריקאית לזו של אירופה, כאשר כדי לממן את המדיניות הסוציאליסטית, המיסים גבוהים מאשר בארה"ב. השנה הכריזו במדינה על רוויזיה והורדת מס רווחי הון. כמו כן יש קיצוץ מתמשך במס ההכנסה במדינה.

סיבה נוספת להשקעות הישראליות בקנדה היא היסטורית. לדברי איציק קליידר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, אנשים שקנו דירות עד היום בקנדה הם אנשים שהתייאשו או פחדו ממחירי הנדל"ן בניו יורק, ומכיוון שטורונטו נמצאת בתנופת פיתוח גדולה מאוד, היא מהווה יעד מושך למחפשי מחירים אטרקטיביים.

בלוטרייך ממליץ על כניסה מבוקרת לקנדה, עבור חברות שעדיין מתעקשות לעשות כן. לדעלדעתו יש לתת עדיפות לכניסה עם שותפים מקומיים שמטפלים בנכסים באופן שוטף. "כששולחים את הכסף כל כך רחוק, עדיף לעשות זאת עם שותפים מקומיים, שיטפלו באינטרסים מהפוזיציה ולא כחברת ניהול, מנהל שיגיד בוקר טוב לנכס בבוקר".

בין הגורמים העשויים לצנן את התלהבות המשקיעים הישראליים מרכישת נכסים בקנדה נמנית מוטת השליטה הארוכה. חברה ששולחת כיום מנהלים ללמוד את השוק, מתקשה לנהל אותו מרחוק, ולא רק מפני שקיים הבדל מהותי בהפרשי השעות. מצד שני, חברות המעוניינות לבסס את מעמדן בשוק הקנדי נאלצות לבנות מטה מקומי, שמשמעו כניסה להוצאות קבועות גבוהות מאוד.

חסרונות נוספים? בלוטרייך: "המשקיעים הישראליים צריכים לזכור, שהם מגיעים למדינה מפותחת, כאשר חלק מהתרגילים שמוכרים לנו הקנדים כבר שכחו אותם. השוק הקנדי הוא שוק בשל, משוכלל ומתוחכם, ולכן חייבים לבצע בדיקות רציניות ביותר לפני שסוגרים עיסקה. העצה הטובה ביותר למשקיעים ישראליים זה לבצע את העבודה לפי הספר. אפשר להצליח בצפון אמריקה בעסקאות נדל"ן, אבל אין קיצורי דרך, וגם אם לפעמים ניתן לבצע קיצורים - אז עדיין הדרך הארוכה יותר היא הקצרה יותר. ובכלל, כל עיסקה יש לבדוק בשבע עיניים ולא לסמוך על אפקט העדר".

חסרון נוסף אליו מרבית החברות לא תמיד שמות לב הוא ההבדל בתקופות השכירות הנהוגות בשוק הקנדי. בעוד בשווקים כמו אנגליה תקופת השכירות קצרה הרבה יותר, ויש לזכור שמרבית ההשקעות הישראליות מיועדות לבנייה להשכרה, הרי שבקנדה הסכמי השכירות הם בין שלוש לשבע שנים, כך שבעל הנכס נחשף לסיכונים גבוהים יותר מאשר להשקעות באירופה. ולמנטליות הישראלית, כידוע, אין סבלנות בדרך כלל לטווח כל כך ארוך. קליידר מוסיף חסרון משלו: "קנדה היא עדיין מדינה בעלת קצב גידול גבוה בכל הקשור לרכישות. אני לא יודע איפה השוק ייעצר, כי מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים, אבל בגלל הבנייה המסיבית באיזור עלול להיווצר שם מצב של בניית יתר, ולפעמים הפיתוח יוצר עודף של היצע בנדל"ן, ובכך לוחץ את המחירים כלפי מטה".

ונקודה שחורה נוספת, בכל הנוגע לטורונטו: העיר היתה מועמדת מובילה לארח את המשחקים האולימפיים ב-2008, ומשום כך משכה משקיעים רבים שביקשו לרכוש נכסים בציפייה לעליית מחירים מייד לאחר הכרזת העיר כזוכה. בקיץ הוכרזה דווקא בייג'ין כמנצחת, לאחר קרב צמוד, מה שצינן, יש לאמר, את ההתלהבות בטורונטו.