רכישת דירה יחידה: ההקלה הוכפלה ל-24 חודשים

התיקון נוגע לאזרחים רבים בישראל שבבעלותם דירת מגורים אחת והם מבקשים להחליפה באחרת, כך שקודם למכירת הדירה הישנה הם רוכשים תחילה את הדירה החדשה. במקרה כזה, רכישת הדירה החדשה עוד קודם למכירת הישנה, משמעותה היא, כי היא אינה נחשבת "דירה יחידה", בשל הבעלות בדירה הישנה.

החשש הוא, שרוכש הדירה החדשה יכול לאבד את זכותו להנות ממדרגת מס הרכישה בשיעור של 0.5%. כל זאת, רק בשל העובדה שבחר לבצע את החלפת דירתו בסדר מסוים, שכן אילו קודם לרכישת הדירה החדשה היה מוכר את דירתו הישנה, היתה נחשבת רכישת הדירה החדשה כרכישת דירה יחידה.

לאור האמור, המחוקק איפשר מראש הקלה בנושא זה וקבע, כי אם ימכור רוכש הדירה החדשה את דירתו הישנה בתוך 12 חודש, יוכל הוא להנות ממדרגת מס הרכישה הנמוכה. יצוין, כי הקלה דומה נקבעה גם לעניין הגדרת דירה יחידה במס שבח בסעיף 49ג' לחוק.

נציבות מס הכנסה קבעה בנהליה הפנימיים, כי אם מבקש רוכש הדירה החדשה הקפאת החבות במס רכישה הנובעת מאי החלת מדרגת מס הרכישה הנמוכה על דירתו, בשל העובדה שטרם מכר את דירתו השנייה, תוענק לו ההקפאה המבוקשת לתקופה של 12 חודשים.

תלונות רבות הגיעו לנציבות מס הכנסה, על-פיהן ההכרח למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים הוא בלתי אפשרי, מאחר שהתקופה קצרה מידי, בעיקר במקרים בהם נרכשת דירה מקבלן, שאז משך בנייתה עולה על 12 חודש, אך הרוכש חייב למכור את דירתו הישנה בתוך תקופה זו, גם אם לא נסתיימה בניית דירתו החדשה. כך נשאר המוכר מחוסר דיור לתקופת הביניים, שבין מכירת הדירה הישנה ועד לסיום הבנייה של הדירה החדשה. נציב מס הכנסה, יוני קפלן, וסגנו, אהרון אליהו, החליטו להקל בעניין והסכימו להארכת התקופה ל-24 חודשים. עוד הוחלט שלא להפלות בין רוכש דירה מקבלן לרוכש דירה שבנייתה נסתיימה, ולאפשר בשני המקרים את מכירת הדירה הישנה בתוך 12 חודשים, בעיקר בשל תקופת השפל בתחום הנדל"ן.

התיקון, שאמור להתקבל בקרוב, לא יפתור שאלות נוספות הקיימות בסוגיית ההקלה במס הרכישה ברכישת דירה יחידה, ובחרנו לפרט מספר שאלות מעניינות בנושא:

מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חדשה - תקופת 12 החודשים נועדה להקל ולאפשר החלפת דירה ישנה לדירה חדשה, בלי שסדר המכירות או הרכישות ישפיעו על שאלת שיעור החבות במס רכישה. אולם, לשון הסעיף בהגדרת דירה יחידה מלמדת, כי תחולתה היא רק במכירת דירה יחידה קודמת. כך למשל, כאשר לרוכש הדירה החדשה היו שתי דירות ישנות, שתמורת מכירתן מיועדת למימון רכישה הדירה החדשה, לא ישפיע הדבר על חבותו של רוכש הדירה והוא לא יוכל להנות ממדרגת מס הרכישה הנמוכה, כיוון שמכר 2 דירות שהחזיק ולא אחת.

ראוי לציין, כי בעניין זה בחר המחוקק שלא להשוות בין העקרונות במס שבח לאלה שבמס רכישה. כך למשל, בעניין הפטור ממס במכירת דירת מגורים, מאפשר סעיף 49ה' להנות מהפטור ממס במכירת שתי דירות מגורים, כשמכירתן של אלו נועדה לרכישת דירה חלופית חדשה, כאשר גם במקרה זה סדר המכירות אינו משנה. כאמור, עמדה זו לא אומצה לעניין מס הרכישה.

רכישת דירה בשלבים - במקרים מסוימים נרכשות דירות מגורים בשלבים. למשל, אדם המקבל חלק מדירה בירושה ואת החלקים האחרים רוכש מהיורשים האחרים. במקרה כזה ייתכן שכל חלק בדירה ייחשב כדירת מגורים לכשעצמו, וכזכור, הגדרת דירת המגורים במס שבח כוללת גם חלק מדירה. במקרה כזה ייווצר מצב מוזר, בו אחרי קבלת החלק הראשון בדירה, גם אם זה התקבל בירושה, תהיה רכישת החלקים הנוספים באותה דירה, גם אם היא דירה יחידה אצל היורשת, חייבת במס מוגדל. בפועל, במקרים מיוחדים מקלה רשות המס ולא גובה את המס המלא, אלא רואה בדירה כולה כדירה יחידה.

ההשוואה למס השבח - ההקלה במס רכישה ברכישת דירה יחידה הינה העתקה מהעקרונות הקבועים במס שבח. כך למשל סעיף 49ג' לחוק מס שבח קובע, כי לעניין הפטור ממס שבח, תחשב הדירה כדירה יחידה אם מוכר הדירה מכר בתוך תקופה של 12 חודשים שלאחר רכישתה את דירתו הישנה.

זאת ועוד. מסעיף 49ג' הועתקו גם שני המקרים הנוספים אשר קובעים, כי הדירה תחשב כדירה יחידה גם אם בבעלות המחזיקה דירה נוספת שיש לו בה פחות מ-25%, או דירה נוספת שיש בה דייר מוגן. התיקון המוצע להרחבת התקופה מ-12 חודשים ל-24 חודשים מוצע למס הרכישה בלבד והוא אינו כולל את מס השבח.

תחולת ההקלה ברכישת מגרש לבנייה עצמית - על-פי הגדרת דירת המגורים לעניין מס הרכישה, במקרים בהם בעל דירה רוכש מגרש והוא זה שבונה את דירתו על הקרקע, לא יוכל הוא להנות מהקלה במס ברכישה, גם אם הוא מסיים את הבנייה בתוך תקופה של 24 חודשים.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו. הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.