יש פרוספקט - אבל יש גם תב"ע

מישור אחר ומסובך מאוד של תביעות נגד קבלנים בגין אי התאמה הינו כשהקונה טוען, כי הדירה אינה תואמת למה שהובטח, עובר לחתימת החוזה באמצעות הפרוספקט או סוכני המכירות וכו'. סוגיה מורכבת זו זכתה מספר פעמים לדיון בבית המשפט העליון (ראה לדוגמא את פסק הדין בעניין ע.א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ ואח' פד"י נ (1) 826).

לאחרונה נידונה סוגיה דומה של פרוספקט, אשר הבטיח מספר מוגבל של יחידות דיור בפרויקט, אך הקבלן, לאחר מכירת היחידות, התכוון לבנות יותר יחידות. הנושא נידון בע.א 8737/00, שלפרד חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' יוסף זאק ואח', בפני הרכב של המשנה לנשיא, השופט ש. לוין, השופט י. אנגלרד והשופט א. לוי.

בעניין שלפרד, המשיבים רכשו דירות בפרויקט, שלפי פרוספקט של הקבלן היה מיועד לבניית 22 קוטג'ים. בפרוספקט היה ציור של 22 קוטג'ים, שמולם היה נוף פתוח וירוק הנחזה כשטח ציבורי ופתוח. מספר שנים לאחר רכישת יחידות אלו, המשיבים שמו לב, כי הקבלן מתחיל לבנות בשטח הפתוח, ועתרו לבית המשפט המחוזי. בבית המשפט המחוזי נפסק, מפי השופט א. סלטון, כי אמנם הפרוספקט של הקבלן (המערערת) מחייב, ומכאן הערעור של הקבלן על קביעת בית המשפט המחוזי.

השופט אנגלרד, שנתן את פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו איתו, קבע, כי בנסיבות המקרה יש לקבל את הערעור ולהתיר לקבלן לבנות את היחידות בשטח הפתוח.

בעת שהרוכשים חתמו על חוזי הרכישה שלהם, חלה על האיזור תוכנית בניין עיר, שאפשרה בניית ארבע יחידות בשטח הפתוח, ואמנם בחוזי הרכישה, צוינה עובדת קיומה של תוכנית בניין עיר זו, אך ללא שצוין כי משמעותה בניית יחידות על השטח הפתוח.

בית המשפט המחוזי קבע בשעתו, כי אין זה הגיוני לדרוש מרוכשים תמימים להבין ברזי תוכניות בניין עיר ולהבין משמעותן, והיה זה מחובתו של הקבלן להגדיר עניין האפשרות של בניית היחידות בשטח הפתוח באופן מפורש בחוזי הרכישה.

לעומת זאת, בית המשפט העליון קבע, כי לו לקונים היה כה חשוב להבטיח את הישארות השטח הפתוח ללא בנייה, היה עליהם לוודא זאת, ובמיוחד שהקבלן ציין את מספר תוכנית בניין עיר הרלוונטית. השופט אנגלרד מתמצת את ההלכה לעניין כוחו של הפרוספקט, בקובעו: "כדי שמצג יזכה את הניצג באכיפה, על המצג "להיכלל" בגדר החוזה".

כלומר, יש להוכיח, כי הפרוספקט היה חלק מרוח החוזה, ולאור הנסיבות שהתקיימו, מה שהופיע בפרוספקט היה חלק מהתחייבות חוזית שהקבלן לקח על עצמו. בעת רכישת הדירות על-ידי המשיבים ולפי תוכנית בניין עיר שהיתה רלוונטית אז, השטח הירוק, על אפשרויות הבנייה שבו, היה אמור להיות מועבר לעירייה, ולקבלן לא היתה שליטה כלשהי. רק לימים הקבלן הגיע להסכם עם העירייה, כי אמנם הוא זה שיבנה את היחידות.

מעובדה זו השופט אנגלרד מסיק, כי בעת שהקבלן מכר את 22 היחידות, מבחינתו, לא יכל היה לבנות יותר מ-22 יחידות, כי באותה עת יתר 4 היחידות שניתן היה לבנות היו על השטח הירוק, שהיה שייך לעירייה. אך הקונים יכלו לבדוק במחלקת מהנדס העיר את עובדת האפשרות של קיום 4 יחידות דיור בשטח הירוק.

השופט אנגלרד קבע, כי גם אם בית משפט המחוזי צדק בקובעו כי על הקבלן לגלות מיוזמתו את עובדת אפשרות בניית 4 יחידות דיור נוספות (בבחינת גילוי נאות), היה על הקונים לדרוש סעד של ביטול החוזה בגין הטעיה ופיצויים בעקבותיה, ולא אכיפה. כלומר, "אין באי גילוי של עובדה, בתור שכזה כדי לשמש בסיס לאכיפת תניה בחוזה".

השופט אנגלרד אבחן את פרשת "צמיתות" הנ"ל ממקרה זה, בקובעו, כי בעניין "צמיתות" "שימש המצג כפירוש לחסר שנתגלה בחוזה, ואילו במקרה שלנו, המצג - אם היה כזה - אינו עולה בקנה אחד עם המסגרת החוזית". מכאן ניתן להסיק, כי מקום שהקבלן לא התייחס בהסכם או במפרט לעובדה העולה מהפרוספקט, יש לראות את הפרוספקט והמופיע בו כחלק מהחוזה, אך מקום שהפרוספקט מציג מצג בשונה ממה שכתוב בחוזה, בנסיבות מסוימות ניתן לקבוע, כי כוחו של החוזה גובר על הפרוספקט.

לפסק דין זה חשיבות מעבר למקרה הנדון, והוא נוגע לציבור שלם, אשר קונה דירות מקבלנים. במציאות היומיומית, הפרוספקט והסברי סוכן המכירות הם אלו שמסקרנים, ואף לעתים משכנעים את הרוכש הפוטנציאלי. יש לקוות כי הקבלנים יהיו יותר זהירים ואחראיים בשימושים "גרפיים" בפרוספקטים המיועדים לשיווק מוצרם, דבר שהינו לגיטימי לצרכי פרסום, וכן שהקונים אמנם יקראו את ההסכם ויבדקו את אפשרות הבנייה העתידיות שמסביב לפרויקט, כדי לא להיות מופתעים.

נשאלת השאלה: אם במקרה של שלפרד, הקבלן לא היה מציין את עובדת קיום תוכנית בניין עיר, האם גם אז התוצאה היתה זהה? האם במקרה זה היה אפשר להצדיק את פסק הדין של בית המשפט המחוזי ולחייב את הקבלן מיוזמתו לגלות לקונה התמים, שקיים מושג הנקרא תוכנית בניין עיר, שיש לבדוק אותה?

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.