קשה לקבל הגנה בלי חוזה

סוג שני של שוכרי מקרקעין הינם שוכרים מוגנים, מה שמכונה "דיירים מוגנים". בסוג זה, המחוקק דאג להעניק את הסטטוס של דייר מוגן, כלומר דייר שהחוק מגן עליו מפני פינוי ו/או סעדים אחרים מטעם בעל הבי

עיקר התביעות המתבררות בבתי המשפט בגין דירות מוגנות נוגע לתביעות פינוי של דיירים מוגנים. לפי חוק הגנת הדייר משנת 1972, שהינו החוק הרלוונטי לעניין זה, יש מספר עילות שעל פיהן, ורק על פיהן, ניתן לפנות דייר מוגן. בסוג זה של התביעות אין מחלוקת, כי הדייר הינו מוגן, אך לטענת בעל הבית, בשל קרות אירוע מסוים, ובד"כ הפרת חוזה מטעם הדייר, מתבקש פינויו מהדירה.

לא פעם השאלה המתעוררת בבית משפט אינה אם השוכר הפר תנאים מתנאי החוזה או החוק, אלא האם בכלל הדייר שבפנינו הינו דייר מוגן. יש דעה רווחת שגויה בציבור, כאילו דייר רגיל שלא משלם דמי שכירות במשך כמה שנים נהפך להיות דייר מוגן מעצם היותו במושכר. דעה זו אינה נכונה, ודייר כזה הוא דייר שניתן לפנותו בכל רגע, אלא אם כן יוכיח כי אמנם הוא זכאי להגנת חוק הגנת הדייר ועמד בתנאיו.

בעניין דומה נפסק לאחרונה בבית משפט השלום בתל-אביב, ע"י השופט אשר גולדין, בעניין ת.א 40978/99 - אגודת האבות המרוניטים ביפו, נ' מחמוד אבו קוטוב.

בעניין אבו קוטוב, הנתבע החל לשכור דירה מהבעלים הקודמים שמכרו לתובעת את זכות הבעלות בדירה, וזאת החל משנת 1983. החל מ-1997 התובעת סירבה לקבל דמי שכירות, והנתבע הפקיד את דמי השכירות לחשבון בנק כנאמנות עבור התובעת שהינה בעלת הבית.

הנתבע טען, כי רכש את זכות השכירות מדייר קודם (שבמקרה היה אחיו של הנתבע) וכי שילם דמי מפתח שחולקו בין בעל הבית הקודם לבין אחיו. דא עקא, הנתבע לא דאג להביא כל עדות מטעם בעל הבית, שיעיד שאמנם קיבל בשעתו כספים מהנתבע כדמי מפתח.

השופט גולדין קבע, כי "על פי חוק הגנת הדייר, דייר מוגן הוא מי ששילם דמי מפתח או מי שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לדירה לפני 20.8.68 שלא על פי חוזה שכירות שצוין בו במפורש שאין חוק הגנת הדייר חל עליו".

לטובת הקוראים יאמר, כי לפי הפסיקה, בכדי שחוזה בנוגע לדייר שנכנס למושכר לפני 20.8.68 ייחשב כחוזה השולל תנאי הגנת הדייר, על החוזה לכלול חלק מהוראות סעיף 14 לחוק הגנת הדייר, אשר בלעדי זה לא יחשב כחוזה השולל את הגנת הדייר.

במקרה של אבו קוטוב, הדרך היחידה שהנתבע יכול היה להוכיח את היותו דייר מוגן היתה באמצעות הוכחה שאמנם שילם דמי מפתח לבעל בית, באשר לא היתה מחלוקת על כך שהנתבע נכנס למושכר לאחר התאריך הקבוע של 20.8.68.

הנתבע ניסה להיבנות על הטענה, כי מאחר והחוזה המקורי הסתיים בשנת 1984, במשך יותר מ-13 שנה, השכירות נמשכה מכוח נוהג שנים, יש להסיק שאמנם בעל הבית התכוון כי הנתבע הינו מוגן.

השופט גולדין דחה טענה זו וקבע, כי העובדה שהדייר לא נדרש לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות - אין משמעותה שנכרת חוזה חדש, וכי הדייר הפך למוגן. אמנם הנתבע הציג חוזה עם אחיו כחוזה בין דייר יוצא (האח) לבין דייר מוצע (הנתבע עצמו). דא עקא, כי תאריך הסכם זה היה כחודש לאחר החוזה בין הנתבע לבין בעל הבית.

כידוע, הנוהג המקובל בדיני הגנת הדייר הינו, כי הדייר היוצא והמוצע כורתים חוזה ביניהם לפני החוזה בין דייר מוצע לבין בעל בית. השופט גולדין הסיק מכך, כי בעל הבית לא ידע בכלל על חוזה בין דייר היוצא (האח) לבין הדייר המוצע (הנתבע עצמו), וגם לא הובאה עדות כלשהי המוכיחה כי אמנם שולמו דמי מפתח לבעל בית.

הנתבע אמנם הצליח להמציא שיק של בנק שהיה לטובת בעל הבית, אך לא הצליח להוכיח כי יעודו של שיק זה היה דמי מפתח, ולא תשלום מסוג אחר. מכאן ניתן להסיק, כי על הדייר המוגן להוכיח ברחל בתך הקטנה, כי אמנם יעוד הכסף ששילם בעת רכישת הדיירות המוגנת מהדייר הקודם היה לתשלום דמי מפתח לבעל הבית. כשהדייר מציג חוזה שאינו מגלה על פניו שהוא מוגן, עכשיו הנטל על הדייר להוכיח כי חרף החוזה שולמו דמי מפתח.

למרבה הצער, בפרקטיקה של יומיום נתקלים במקרים שדיירים אמנם שילמו דמי מפתח, אך לא דאגו לקבל מסמך כלשהו מאת בעל הבית עצמו, או להחתים אותו על חוזה חדש. במצבים מעין אלה, בשל חוסר היכולת להוכיח טענת זכות, הדייר עלול לאבד את זכותו.

הכותב הינו גם אדריכל ומתמחה בדיני קניין ומקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.