הלכת השיתוף בדיירות מוגנת

אחד מהנושאים כבדי משקל בירושה בגין נכסים מוגנים הינו סוגיית יורש, שאמור לרשת נכס מוגן ממי שעצמו היה יורש בנכס המוגן ולא דייר מוגן ראשי.

כשהדייר המוגן אינו נשוי והינו דייר מוגן ומוריש את הנכס לראובן, אין ספק שכאן ראובן הינו דייר מוגן, אך מה שמכונה "דייר נגזר", כלומר הוא לא דייר מקורי. היורש מראובן כזה צריך לעמוד בתנאים שונים וקשים יותר מאלו שהיה צריך לעמוד בהם לו ראובן היה הדייר המקורי.

בנכסים מוגנים, לשאלה דנן יש השלכה לא רק על בן הזוג, אלא בעיקר על מי שאמור רשת מבן הזוג. לפי סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, מי שיורש מדייר שאינו הדייר המקורי, חייב לעמוד בין היתר בשנתי תנאים. תנאי אחד: 6 חודשי מגורים משותפים לפי מות הדייר המוריש; ותנאי שני: 6 חודשי מגורים משותפים לפני מות הדייר המקורי. ברור כי תנאי שני זה קשה יותר לקיים.

לאחרונה התעוררה סוגיה דומה בביהמ"ש המחוזי בהרכב השופטים י. גולדברג, א. גרוניס וע' פוגלמן בעניין ע.א 2814/99 איריס פאפו נ' האוניברסיטה העברית בירושלים.

בעניין פאפו דנן, האוניברסיטה העברית היתה החוכרת של דירה מסוימת. בדירה התגוררו בשעתו בני זוג, כשהבעל נפטר ב-1985 ורעייתו שירשה אותו נפטרה ב-1993. המערערת היתה נכדתה של אחותה של המנוחה (האחות היתה אמה של אביה של המערערת). הנכדה החלה להתגורר בדירה רק החל מ-1986 קרי לאחר שהבעל נפטר.

לאחר מות האשה ב-1993, טענה הנכדה, כי בשל קרבת דם היא זכאית לרשת את המנוחה. יודגש, כי לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, באין בן זוג או ילדים, היורשים הם "קרוביו האחרים" כלשון החוק, ובלבד שחיו איתו 6 חודשים בסמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת.

המערערת התגוררה עם המנוחה רק במשך 6 חודשים לפני פטירתה, אך לא עם בעלה המנוח, שנפטר שנה לפני שהמערערת נכנסה לגור בדירה.

בית המשפט אימץ את הלכת "שפר" הידועה (רע"א 1711/98 דוד שפי נ' רבקה שטיינר. ראה מאמר הח"מ במדור זה מיום 16-17.00). בפסק דין זה השופט אהרון ברק קבע, כי "בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג האחר כדייר מקורי או כדייר נגזר יש הסדר סטטוטורי בסעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב)".

ערכאת הערעור בעניין פאפו קבעה, כי במקרה דנן המנוחה לא היתה דיירת מקורית. תמיכה בקביעה זו מצא בית המשפט בעובדה, כי בהסכם פשרה כלשהו בשנת 1975 בין המנוח לבין בעל הבית דאז, נאמר כי: "המנוח שכר את הדירה". בית המשפט קבע, כי לאור הקביעה בהסכם דנן, בהעדר ראיות אחרות, רק המנוח היה דייר מקורי, ועל-כן על הנכדה לעמוד בתנאים הנוקשים של סעיף 27, קרי, בעת פטירת המנוח התגוררה איתו 6 חודשים וכן שמאז התגוררה בדירה.

ההלכה דנן מעלה קושי מיוחד, באשר היא יוצרת אפליה לרעת אותם זוגות, שבשנות ה-50 וה-60, במקום לרכוש נכס בבעלות או בחכירה רכשו נכס מוגן, דבר שהיה רווח באותם ימים, והינה שפר גורלם של בעלי נכסים לא מוגנים ופותחה הלכת שיתוף, שגרמה לשוויון בין בני הזוג, דבר שלא קרה בנכסים המוגנים.

נראה כי רק "מדיניות משפטית" יכולה להוות צידוק לאבחנה כזו. השופט ברק מבטא עניין זה בפסק הדין שפר: "לאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על פי חוק הגנת הדייר".

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.