ישועה לדיירים המוגנים

דייר מוגן הוא אדם או בית עסק המחזיק בנכס בשכירות, והמשלם דמי שכירות נמוכים מאוד, וזאת כתוצאה מכך, שבעת כניסתו לנכס שילם לבעל הבית "דמי מפתח" (קיימים מקרים שלא שולמו דמי מפתח). במהלך השנים החוק שונה, ומספר עסקים הוצאו מרשימת הדיירים המשלמים דמי שכירות מופחתים, ועליהם לשלם דמי שכירות כלכליים.

בשל השמירה על זכויות הדיירים והקושי הכרוך בפינויים, קורה לא אחת, שהבניין הבנוי על הקרקע אינו מהווה את המימוש המיטבי של זכויות הבנייה, אולם בפועל קשה מאוד לממש זכויות אלו, שכן פינוי הדיירים המוגנים מהווה הליך ממושך ומייגע.

רקע: אם שווי השוק של נכס, כשהוא בבעלות מלאה הוא 100%, הרי כשהוא מוחזק על ידי דייר מוגן השווי המלא מתחלק במקורב כך: 60% לדייר ו-40% לבעל הבית. את חלקו של הדייר נהוג לכנות "דמי מפתח מלאים" (3/3). כשדייר מוגן רוצה למכור את זכויותיו לדייר מוגן אחר, עליו להפריש לבעל הבית כשליש (האחוז משתנה לפי המקרה) מ"דמי המפתח המלאים".

כלומר, בידי הדייר המוגן המוכר את זכויותיו נותרים כ-40% משווי הנכס בבעלות מלאה. מכירה של זכויות הדייר המוגן פטורה מתשלום מס שבח, שכן אין מדובר בזכויות במקרקעין, אולם חלה עליה חבות במס רווחי הון.

יש לציין, כי המסחר בזכויות של דיירים מוגנים הולך ומצטמצם בשנים האחרונות, וזאת בין היתר בשל קולות העולים חדשות לבקרים לבטל את החוק המיושן, או לשנותו בצורה מהותית. לעניין זה משמעות רבה בעת פינוי דיירים מוגנים, והאפשרות לרכוש נכסים דומים בדיירות מוגנת.

עילת פינוי: סעיף 131 לחוק הגנת הדייר עוסק בעילות פינוי של דיירים מוגנים. אחת העילות, שבה נדון במאמר זה, היא במצב בו בעל הבית רוצה להרוס את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, וקיבל את רשיון הבנייה הדרוש לכך.

הפינוי כרוך בתשלום פיצוי לדייר המוגן, שמטרתו לאפשר לו לרכוש נכס חלופי, ולא להרע את מצבו כתוצאה מהפינוי הכפוי.

הפיצוי שהיה נהוג בעת פינוי: עד לפסק הדין שיפורט להלן, היה נהוג לשלם לדייר המוגן פיצוי עבור הפינוי שעמד על דמי המפתח המלאים (3/3), בתוספת הוצאות העברה. נוהג זה קיים שנים רבות, והוא מהווה יישום של פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בשנת 1977 (אתרים בחוף תל-אביב נגד יצחק הירשבאום - המרצה 6202/73). מאז ניתן פסק דין זה חלפה תקופה ארוכה, וחלו תמורות מהותיות בהלכי הרוח של הפסיקות החדשות.

בפסק דין תקדימי ומאוד עקרוני, שהתקבל לאחרונה בבית המשפט השלום בתל-אביב תא46261/94 (ש.ר.ש חברה להשקעות בע"מ ואחרים נגד אלדר אליעזר), קבעה השופטת דניה קרת-מאיר אמות מידה חדשניות בכל הקשור לפיצוי שעל בעל הבית לשלם לדייר מוגן בעת פינויו מבתי עסק.

תאור המקרה: מר אלדר מחזיק כדייר מוגן בשני מבנים ברחוב המסגר בת"א. המבנים בנויים על מספר חלקות, עליהן ניתן לבנות מבנה משרדים ומסחר חדש ומודרני. אין כל ספק, כי המבנים הקיימים על החלקות אינם מהווים את הניצול המיטבי של הקרקע.

ש.ר.ש חברה להשקעות בע"מ, הבעלים ("בעל הבית") של החלקות והמבנים הבנויים עליהן, הגישה לעיריית תל-אביב יפו בקשה לקבלת היתר בנייה על החלקות שבבעלותן, וזו אכן אושרה.

משהיה בידי בעל הבית היתר הבנייה המבוקש, הוא פנה לאלדר בבקשה להתפנות מהנכס, שכן הוראות סעיף 131 לחוק חל במקרה זה (ראה לעיל).

מר אלדר, באמצעות עורך דינו, דוד בסון, ביקש מבית המשפט לאפשר לו להמשיך ולנהל את עסקו בבניין החדש שיוקם, ולהמשיך להיות דייר מוגן של בעל הבית (אפשרות זאת מעוגנת בחוק). בעל הבית התנגד לבקשה זאת, ועמד על תשלום פיצוי כספי או רכישת נכס חלופי.

לחילופין, דרש עו"ד בסון, כי במקרה ובית המשפט יחליט על פיצוי כספי, הרי שזה צריך להיות של שווי הנכס בבעלות (100%), בתוספת הוצאות העברה, כאשר כל המיסים הנובעים מהפינוי הכפוי יחולו על בעל הבית ("פיצוי נטו"). עו"ד בסון ביסס את בקשתו, בין היתר, על חוק כבוד האדם וחרותו, וטען כי אין להרע את מצבו הכלכלי של הדייר המוגן ולחייבו לשלם גם את המיסים שיחולו כתוצאה מהפינוי שבעל הבית כפה על הדייר המוגן.

פסק הדין: השופטת דחתה את הבקשה לקבל דיור חלוף במבנה החדש שיוקם ופסקה, כי יש לשלם למר אלדר פיצוי כספי. לעניין גובה הפיצוי פסקה: "השאלה האם הפיצוי יהיה בשווי הבעלות או בגובה דמי המפתח בלבד, תלויה אך ורק בשאלה האם ניתן למצוא לנתבע סידור חלוף בדרך של נכס בדמי מפתח באיזור בו פועל המוסך. במקרה שבפני, לא עולה מחומר הראיות כי קיימת אפשרות של מציאת נכס בדמי מפתח באיזור רחוב המסגר, שהוא המקום הנחוץ לנתבעו. יש לכן להעמיד לרשות נתבע פיצוי, אשר יאפשר לו לרכוש נכס שיהווה את הסידור החלוף למחסן.

"לעניין שווי הבעלות של הנכס, הוצגו בפני מספר חוות דעת. במקרה שבפני יש להעריך, כאמור, את שווי הבעלות של המושכרו. בהקשר זה יש לציין, כי מקובלת עלי טענתו של ב"כ הנתבע, על פיה יש לפצות את הנתבע בסכום נטו. היה ותחוייב העיסקה במס, יישאו התובעים בתשלום אותו מס. מדובר בפינוי כפוי ובביצוע עיסקה לא רצונית על ידי הנתבע. מטרת הסידור החלוף היא לאפשר לנתבע להעביר את עסקו למקום אחר. מובן מאליו שאין לחייב אותו בתשלום מס כלשהו בגין ביצוע אותה העברה". בנוסף לכך, פסקה השופטת גם הוצאות העברה.

לדעתי, פס"ד זה עומד בשורה אחת עם פסקי דין אחרים הדנים בפיצויי הפקעה. איני רואה שוני רב בין פינוי דייר מוגן לבין פינוי לצורך הפקעה (במהות של פיתוח עירוני כמובן, ולא במישור הקנייני). כך למשל, בע"א 5546/97 (חנה הולצמן ואחרים נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא), שם נקבע, כי בהפקעה של חלקה בשלמות יש לשלם פיצוי עבור כל השטח המופקע, ולא להפחיתו ב-40% המותרים להפקעה ללא תמורה. גם הלכה זאת מנוגדת להלכה קודמת, והיא מהווה שינוי מהותי בשמירה על זכות הקניין.

אני בדעה, כי בפסק דינה של השופטת קרת-מאיר יש משום תמריץ לשינוי בסטגנציה במרכזי הערים המשוועים להתחדשות עירונית, אולם הדבר נמנע כי שטחים רבים כוללים מבנים המוחזקים ע"י דיירים מוגנים. עתה, משידוע לדיירים המוגנים כי יקבלו דיור חלוף בבעלות, ולא תחול עליהם חבות במס - הם יהפכו לבעלי עניין בשינוי, שכן הדבר ישפר משמעותית את איכות חייהם (בין אם במגורים ובין אם בעסקים).

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין, יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי המקרקעין ומסר בתיק הנ"ל חוות דעת מטעם עו"ד בסון.