עקרון התא המשפחתי במכירת דירת מגורים בפטור: הפרשנות מצמצמת

עקרון התא המשפחתי במכירת דירת המגורים נדון פעם נוספת בבית המשפט בפסה"ד עמיעד הראל (עמ"ש 129/99) (טרם פורסם). בפסק דין זה צומצמה הפגיעה בזכותו הקניינית של המוכר ובמניעת זכאותו לפטור ממס בשל מכירת דירה ע"י בן זוגו, וניתן פטור ממס במכירת דירה ע"י בן הזוג בטרם חלפו ארבע שנים ממכירת דירה ע"י בן הזוג האחר.

כידוע, הפטור ממס במכירת דירת מגורים מתייחס לתא המשפחתי של המוכר, וזאת מתוך מטרה למנוע תכנון מס המאפשר מכירת מספר דירות בתא משפחתי בפטור ע"י כל אחד ואחד מבני המשפחה.

לכן, קובע סעיף 49(ב) לחוק, כי יראו את המוכר, בן זוגו הגר עימו וילדיו עד גיל 18 שאינם נשואים כתא משפחתי אחד לעניין ניצול הפטור, כלומר יראו את כל בני התא המשפחתי כמוכר אחד לעניין הפטור ממס.

נראה, כי מגמת הפסיקה באחרונה היא לצמצם את פרשנות המונח "התא המשפחתי", כך שהפגיעה בזכות הקניין תהיה מינימלית. כך בפסק הדין "הראל" נדון עניינם של בני זוג אשר היו כל אחד מהם בעלים של דירה ערב הנישואים. במהלך הנישואים מכרה האישה את דירתה בפטור ממס. כשנה לאחר מכן מכר הבעל את דירתו, כאשר בתקופה זו החל משבר בחיי הנישואין שהוביל לגירושין. הבעל ביקש פטור בגין מכירת דירתו בנימוק שאין לראות אותו ואת אשתו כמוכר אחד לעניין החבות במס שבח. כן טען, כי כאשר מדובר בנכסים שנרכשו לפני הנישואין על חזקת התא המשפחתי לסגת בפני חוק יחסי ממון, אחרת תפגע בקניינו של האדם בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

שלטונות המס התנגדו בטענה, כי הדירות נמכרו על-ידי תא משפחתי אחד בפער של פחות מארבע שנים, ואין בהיות הדירות בבעלויות נפרדות של בני הזוג כדי לפטור את מכירת שתיהן מחבות במס.

בית המשפט, שהסתמך בין היתר על מאמרם של עוה"ד זיו שרון והלנה בן-ברוך על היחס שבין הסכמי ממון בין בני זוג לחוק מיסוי מקרקעין, קבע, כי עקרון התא המשפחתי איננו עקרון מוחלט, והוא נסוג במקרים מסוימים מפני כוונת בני הזוג ליצור הפרדה בנכסיהם. נקבע, כי אמנם הפטור ניתן לתא המשפחתי, אלא שבנסיבות המקרה יש להוציא את הבעל מהתא המשפחתי, לאור העובדה שחודשיים לאחר המכירה הוא עזב את הבית, ולכן יש להתיר לו את הפטור בגין מכירת דירתו.

עמדה דומה נקבעה בפסק הדין (עמ"ש 2979/79) דינה מור, בו נידונה השאלה האם מכירת דירה ע"י אחד מבני הזוג טרם הנישואין תחסום קבלת הפטור במכירת דירת מגורים ע"י בן הזוג השני, לאחר הנישואין.

בפסק הדין נדון מקרה, בו לבני הזוג היו דירות בבעלות נפרדת ערב נישואיהן ובהסכם ממון הוסכם ביניהם, כי הדירות יישארו בבעלות נפרדת ולא יהפכו לרכוש משותף. האישה מכרה דירה וביקשה פטור ממס בגין מכירתה, אולם נתקלה בסירוב מצד שלטונות המס, משום שחלפו רק שלוש שנים מיום מכירת דירה בפטור ע"י הבעל בהיותו רווק.

במקרה זה קבעה ועדת הערר, כי את התא המשפחתי יש לראות כיחידה אחת מיום נישואיהם של בני הזוג, כלומר מכירת הדירה ע"י הבעל בימי רווקותו לא תגרע מזכאות האישה לפטור במכירת דירתה לאחר הנישואין.

מגמה זו של בית המשפט קיבלה ביטוי נוסף בפסק הדין (ע"ש 5958/98) אן מרי עברי, בו נבחן היחס שבין הסכם ממון בין בני הזוג למונח "התא המשפחתי". פסק הדין נתן לתא המשפחתי פרשנות מצומצמת, כדי שהפגיעה בזכות הקניין תהיה מינימלית, וזאת ע"י מתן תוקף לכוונותיהם של בני הזוג לשמור על הפרדה קניינית ברכושם.

בפסק הדין נדון מקרה בו בני זוג היו בעלי דירות נפרדות ערב נישואיהם, וב-1996, לאחר שנישאו, מכר הבעל את דירתו וקיבל פטור ממס. ב-1997 מכרה האישה דירה שבבעלותה וביקשה אף היא פטור ממס. מנהל מס שבח סירב, בשל מכירת דירת הבעל שנה קודם לכן. נפסק, כי חתימת בני הזוג על הסכם הממון מעידה על כוונתם להפרדת הנכסים, ולכן אין לראות במכירת דירתו של הבעל כמכירה של התא המשפחתי.

אל מול פסקי דין אלה קבע בית המשפט (עמ"ש 1019/00) סימה כהן, בנסיבות דומות, כי לא ניתן להתנות על עקרון התא המשפחתי שבחוק מיסוי מקרקעין, ואפילו הסכם יחסי ממון הקובע הפרדה מוחלטת בין נכסי בני הזוג, לא יהיה בכוחו להעניק פטור ממס במכירת הדירה השנייה.

במקרה הנדון בפסק הדין היו בני הזוג בעלי דירות טרם נישואיהם, ובהסכם יחסי ממון שערכו ביניהם נקבע שהדירות יישארו בבעלות כל אחד ואחד. לאחר הנישואין מכר הבעל את דירתו בפטור, ולאחר שלוש שנים מכרה האישה את דירתה וביקשה אף היא פטור ממס. שלטונות המס סירבו, וועדת הערר צידדה בטענתם כי אין לסטות מהוראות סעיף 49(ב) בהעדר סייג מפורש.

הנושא הנדון עומד למבחן בבית המשפט העליון, כאשר עמדת רשויות המס הינה כמובן העדפת התוכן הכלכלי על פני החלוקה המשפטית שקבעו בני הזוג ביניהם, וזאת מתוך מטרה למנוע ניצול הפטור ממס מעבר למכסה המותרת בחוק.

לסיום נציין, כי נטל השכנוע בדבר אי קיומו של התא המשפחתי והזכות לפטור מוטל על כתפי המוכר. כך, למשל, הוכחת רכישת הדירה לפני הנישואין, רישומם של הנכסים על שם בני הזוג בנפרד, עריכת הסכם ממון בין בני הזוג המפריד בצורה ברורה בין נכסיהם, וכן הקפדה על החתמת בעל הנכס על כל הסכם הקשור לנכס שבבעלותו.