טופס 4 במקום תעודת גמר

בית המשפט המחוזי בת"א דחה תביעה של רוכשי חנויות להצהרה, כי הסכם המכר בטל בשל אי מסירה כדין של החנויות 27.9.1999

טענת המבקשים היתה, כי בהיעדרה של תעודת גמר אין החנויות ראויות לשימוש. השופט גבריאל קלינג קובע, כי אומנם תעודת גמר לא ניתנה, אך הוצא טופס 4, המעיד על כך שהחנויות ראויות לשימוש.

ביום 20.7.92 נחתם בין חברת קניונים נכסים ובניין בע"מ (להלן: "המשיבה") לאלקיס רוני (להלן: "אלקיס") וליאון הסכם, לפיו רכש אלקיס מהמשיבה חנות במרכז המסחרי "קניון האירוסים" שבנתניה (להלן: "הקניון"), לצורך ניהול מספרה (להלן: "הסכם אלקיס"). ביום 2.6.93 רכשו אנג'ל אהרון ונעמי (להלן: "אנג'ל") מהמשיבה 2 חנויות בקניון, לצורך ניהול בית קפה (להלן: "הסכם אנג'ל).

אלקיס ואנג'ל (להלן: "המבקשים") הגישו לביהמ"ש המחוזי בת"א תובענות נגד המשיבה, במסגרתן הם עתרו למתן סעד הצהרתי, לפיו המשיבה הפרה את ההסכמים עימם. הטענה המרכזית בשתי התובענות היא, כי המשיבה הפרה את חובתה הקבועה בסעיף 5(א) לכל אחד משני החוזים.

בחוזה אלקיס נקבע:

"הבניין והממכר ייבנו ע"י הקבלן והחזקה בממכר תימסר מאת הקבלן לידי הקונה בהתאם ובכפוף להוראות בכתב מאת המוכר, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וראוי לשמש למטרתו, תוך 16 חודשים מיום חתימת חוזה זה".

הוראה דומה מצויה גם בהסכם לעיל.

לטענת המבקשים, המשיבה לא מילאה את התחייבותה למסור להם את החנויות במועד כשהן ראויות לשימוש. טיעון זה מושתת על כך, שהמשיבה לא קיבלה במועד האמור תעודת גמר עבור הקניון.

המבקשים אמנם קיבלו מידי הקבלן את המפתחות לחנויות ביום 19.4.94. יחד עם זאת, טענו המבקשים, כי מסירת המפתחות אינה מהווה את מסירת החנויות, כמשמעה בחוזים.

אין חולק על כך, שבמועדים שבהם היה על המשיבה למסור את החנויות למבקשים, לא היתה בידי המשיבה תעודת גמר. רק ביום 11.12.96 ניתנה לקניון תעודת גמר, שהותנתה בקיומם של ארבעה תנאים, שמועד קיומם נדחה ליום 9.12.98. ביום 22.12.98 הוצאה תעודה נוספת שבה נדחה קיומו של תנאי אחד עד ליום 20.12.2000.

המבקשים טוענים, כי בהיעדר תעודת גמר לא היו החנויות ראויות לשמש למטרתם בהתאם לסעיף 5(א) לחוזים.

עוד טוענים המבקשים, כי בהיעדר תעודת גמר תקפה ובלתי מותנית, אין הם מעיזים להשקיע בעיסקיהם. העידרה של תעודת הגמר אף פוגע ביכולתם לנהוג מנהג בעלים בחנויות ולהציען למכירה. בקשתו של אלקיס לקבלת רישיון לעיסקו נדחתה בהיעדר תעודת גמר.

המשיבה טוענת, כי ביום 9.2.94 ניתן ע"י הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה נתניה אישור הידוע כטופס 4, וכי די בו לצורך השימוש בחנויות.

התובענות נידונו בפני השופט ג. קלינג.

הסמכות למתן האישור הקרוי "טופס 4" מקורה בסעיף 157א' לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), אשר הוחק בשנת 1981. על פי סעיף 157 א' לחוק, אין לחבר בניין לתשתיות חשמל, מים וטלפון, אלא על יסוד אישור של יו"ר הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה יחד עם מהנדס הוועדה.

מכוחו של סעיף 157א' לחוק הותקנו תקנות התיכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א-1981. על פי תקנה 5 לתקנות אלה נקבע, כי אישור לחיבור לתשתיות יהיה לפי טופס 4 שבתוספת. על פי סעיף 157א' (ה1) לחוק, אפשר ליתן אישור לעניין סעיף 157א' לחוק, רק אם הבניין ראוי לשימוש:

"157א' (ה1). רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה, כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבנייה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים; שר הפנים יקבע בתקנות את נוסח הבקשה לפי פיסקה זו, יגדיר מהו מבנה הראוי לשימוש לעניין סעיף זה, ויקבע את התנאים או הערבויות שיידרש מבקש אישור למלא או ליתן כדי להבטיח השלמת המבנה בהתאם להיתר הבנייה, אם קיבל אישור לפני שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר".

מכאן - קובע השופט קלינג - שבאישור שהוצא בטופס 4 יש משום ראיה לכך, שהבניין ראוי לשימוש. בכך מסתתמות טענות המבקשים.

דהיינו, אין להיעדרה של תעודת הגמר כל השפעה לעניין שימושם של החנויות.

המבקשים טענו, כי במועדים שבהם היו זכאים לקבל את החנויות, לא היה טופס 4 בידי המשיבה. השופט קלינג דוחה אף טענה זו. שכן, אין חולק על כך שהמבקשים קיבלו את החזקה בחנויות וניהלו בהן עסקים. יש בהתנהגותם זו משום ויתור על טענותיהם לבטלות ההסכמים לרכישת החנויות.

התוצאה הסופית: התובענות נדחו.

ה"פ 1181/95, 1184/95.

בית המשפט המחוזי בת"א.

השופט ג. קלינג.

בשם המבקשים: עו"ד פ. הרניב.

בשם המשיבה: עו"ד כ. אבי-יצחק.« עו"ד רמי שר-ישראל « טופס 4 במקום תעודת גמר «