מכירות סוף השנה

תיקון 50 חולל שינויים מרחיקי לכת בחקיקת מיסוי המקרקעין בישראל, והעניק בשם עידוד ענף הנדל"ן בישראל הטבות מס ניכרות להשקעות במקרקעין. כך, לדוגמה, הופחת שיעור מס השבח לכדי 25%, במסגרת מהלך שהושלם לפני מספר חודשים בתיקון מס' 132 לפקודת מס הכנסה, כאשר הופחת גם שיעור מס רווח ההון בישראל באופן דומה.

יחד עם זאת, חלק ניכר מהטבות המס בתיקון 50 ניתנו על-פי הוראות שעה שתחולתן מוגבלת, ויחולו על עיסקאות במקרקעין אשר יתבצעו החל מיום 7.11.2001 (להלן - "היום הקובע") ועד תום שנת המס 2003 בלבד. יתרה מכך, במסגרת תיקון 50 נוספו מספר הטבות מס מדורגות, הקובעות כי עיסקאות אשר יבוצעו עד לתום שנת המס 2002, יזכו במירב ההטבות, ואילו עיסקאות אשר יבוצעו במהלך שנת המס 2003, יזכו להטבות מופחתות. בהתאם לתיקון 50, חלק מההטבות כאמור לא יינתנו לעיסקאות אשר יבוצעו החל מיום 1.1.2004 ואילך.

הטבות המס במסגרת תיקון 50, שנקבעו באמצעות הוראות שעה (להלן - "הטבות מס זמניות") כוללות, בין היתר:

הטבה למוכר - מוכר מקרקעין אשר נרכשו לפני היום הקובע, יזכה בהנחה בשיעור של 20% ממס שבח המקרקעין אשר יהא עליו לשלם, וזאת בגין מכירות מקרקעין אשר יבוצעו לפני 31.12.2002 (לגבי מכירות במהלך שנת 2003, שיעור ההנחה נקבע על 10%). יודגש, כי ההנחה כאמור חלה על כל השבח שנצבר על הנכס, לרבות בתקופה שקדמה ליום הקובע בשונה משיעור המס המופחת שיחושב באופן ליניארי לגבי שתי תקופות החתך. עד ליום הקובע יחול שיעור המס הקודם, ולאחר היום הקובע יחול שיעור מס של 25% מהרווח הריאלי.

הטבות לרוכש - בתמצית נקבע בתיקון 50, כי רכישת מקרקעין בתקופה שבין היום הקובע ועד 31.12.2002 תקנה לרוכש הנחה עתידית בשיעור של 20% ממס השבח, בתנאים מסוימים. היא תחול עליו בעת מכירת המקרקעין בעתיד, ללא כל הגבלה על המועד בו ימכור הרוכש את המקרקעין. מאחר ששיעור מס השבח הופחת במסגרת תיקון מס' 50 לכדי 25%, הרי שעל רוכש זכאי כאמור יחול שיעור מס שבח עתידי מופחת של 20% בלבד. לעומת זאת, במכירת מקרקעין שנרכשו במהלך שנת 2003 ייהנה המוכר מהנחה בשיעור של 10% בלבד, כך ששיעור מס השבח אשר יחול עליו בעת המכירה בעתיד יהא 22.5%.

בנוסף, נקבע בתיקון 50, כי שיעור מס הרכישה המירבי לגבי רכישת דירת מגורים יופחת מ-5% לכדי 4.5% לגבי רכישות שיתבצעו לפני 31.12.2002, ולכדי 4.75% לגבי רכישות שיתבצעו במהלך שנת 2003.

מהאמור, עולה החשיבות הרבה לביצוען של עיסקאות במקרקעין עד תום שנת המס הנוכחית (כלומר, לפני 31.12.2002), וזאת בשל הטבות המס הזמניות, אשר כמובהר, יפחתו בשנת 2003 במידה ניכרת. בשנת 2004 ואילך, ההטבות לא יינתנו כלל (נכון למועד כתיבת שורות אלה). לפיכך, אלה השוקלים לבצע עיסקת נדל"ן בזמן הקרוב, ראוי כי ישקלו להקדים ולסיים את ביצועה כבר בשנת המס הנוכחית, בשל הטבות המס הגלומות בכך.

משך ביצוען של עיסקאות במקרקעין, בדרך כלל, הינו ארוך, מסורבל וכרוך באישורים שונים. לעיתים, מצויות עיסקאות במקרקעין בעיצומו של משא ומתן, כאשר תנאים ספורים מעכבים את מועד החתימה על העיסקה. במקרה זה ניתן לשקול לחתום על הסכם עם תנאי מתלה עוד לפני תום השנה הנוכחית, וכך לקבוע את יום המכירה/הרכישה כבר בשנת 2002, במידה שהעיסקה תצא לפועל.

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ולהלכה הפסוקה, ככלל, יום המכירה/הרכישה בעיסקת מקרקעין הינו יום כריתת ההסכם ולא יום מילוי התנאי המתלה. זאת על אף שגורל העיסקה לעיתים לוט בערפל, כל עוד התנאי כאמור טרם התקיים (ראה ע"א 489/89 אלדר שרון נ' מנהל מס שבח). ככלל, יום המכירה/הרכישה הינו היום בו קיבל ההסכם בין הצדדים תוקף משפטי מחייב (ע"א 481/86 פיגין נ' מנהל מס שבח). חוזה מותלה הינו בעל תוקף משפטי מחייב מיום כריתתו, להבדיל מהסכם אופציה, לפיו ייכנס החוזה לתוקף, רק בעת מימוש האופציה בידי מקבלה.

הדין עשוי להיות שונה מקום בו מדובר בחוזה שטרם נכנס לתוקפו, כל עוד לא נתקיים תנאי מסוים, כגון חוזה שצד לו הינו קטין והדורש את אישור בית המשפט (ע"א 507/80, רפלד נ' מנהל מס שבח), חוזה הנערך על-ידי מנהל עיזבון, הכפוף גם כן לאישור בית המשפט (ראה - עמ"ש 66/91, מנהל עזבון שאנן נ' מנהל מס שבח).

הכותב הינו מנהל תחום המיסוי במשרד עורכי דין כהן, להט ושות'.