סקירת שוק המשרדים באסיה (א'): התאוששות איטית ומתמשכת

שוק הנדל"ן המגוון שבמזרח אסיה הושפע מגורמים שונים ומנוגדים במחצית הראשונה של 2002. טוקיו והונג-קונג נותרו הערים היקרות ביותר ביבשת, אך בעוד ששוק המשרדים של בירת יפאן הראה סימנים כלשהם של פעילות, הרי שהשוק של הונג-קונג ממשיך בהידרדרותו, ושיעור התפוסה צפוי לרדת מ-92.1% כיום ל-90% בלבד ב-2003.

שוק המשרדים בהודו מובל על-ידי קול-סנטרס ושירותים נוספים התומכים בטכנולוגיה. ביקושים מצד מגזר זה הובילו לבניית משרדים מודרניים יעילים, בעלי משטחי רצפה גדולים (Open Spaces) ומיזוג אוויר - דברים שלא היו מובנים מאליהם בהודו.

התמ"ג גדל באופן שולי ברוב מדינות אסיה. התמ"ג התאילנדי צפוי לצמוח ב-3% השנה, לעומת 1.8% אשתקד; הודו רשמה במחצית הראשונה של השנה קצב צמיחה שנתי של 5%, ההשוואה ל-4% אשתקד; גם הצמיחה בהונג-קונג הואצה באחוז, מ-1% אשתקד ל-2% השנה; יפאן רשמה את שיעור הצמיחה הנמוך באסיה, והתכווצה ב-0.5% בהמשל ל--0.7% אשתקד, ורק שנגחאי ממשיכה להפגין עוצמה, עם צמיחה בשיעור שנתי של 10.3% - בדומה לאשתקד.

חלק א' של הסקירה יתמקד בהודו ובתאילנד.

הודו: יוצאים ממרכז העיר לפרברים

מחירי הרכישה והמשרדים במרכז העסקים הראשי של הודו, בומביי, הם בערך מחצית ממחירם (בהתאמה) בהונג-קונג, ושליש ממחירם בטוקיו. שוק הנדל"ן בבומביי ממשיך להפגין חולשה, שהתגברה בעקבות ה-11 בספטמבר.

בשנת 2001 יותר ממחצית משטח המשרדים החדשים במרכז העסקים הראשי בבומביי הושכרו או נמכרו, אך בשנת 2002 נפל שיעור תפוסת המשרדים החדשים ל-20% בלבד. בפרברים, היצעי יתר מובילים לשיעור תפוסה נמוך, ויחד עם כניסתם לשוק של פרויקטים חדשים שהושלמו, ירד שיעור תפוסת משרדים חדשים אלו בפרברים מ-60% ב-2001 ל-25% בלבד ב-2002.

מרבית הבניינים במרכז העסקים הראשי של בומביי הם ישנים מאוד ובלתי יעילים, מרביתם מצויים בבעלות בעלים רבים. הפרברים המערביים, מאידך, מקודמים על-ידי הדור החדש של היזמים, המתרכזים בבניית משרדים מודרניים בסטנדרט גבוה ועם תשתיות מתאימות כגון מיזוג אוויר.

מרכז העסקים בדרום בומביי, עם נארימן במרכזו, מוחלף בהדרגה על-ידי האיזור המערבי, אליו עוברים מאז 1997 חברות רבות. חברות כגון פיליפס, טאטא, סיסקו, ג'י.פי. מורגן וסיטיבנק עברו בשנים האחרונות מדרום בומביי לפרברים המערביים של באנדרה-קורלה, אנדהרי ומאלאד. המחירים בפרברים הם כמחצית מהמחיר במרכז העסקים הראשי.

הגורמים המובילים את השוק בבומביי הן חברות הטכנולוגיה, הזקוקות לשטחים רחבים ותשתיות מתקדמות בעלות משתלמת, והן מובילות את מגמת המעבר למערב העיר. סיבה נוספת לאטרקטיביות איזור המערב היא קשר תחבורתי נוח, בזכות קו הרכבת העובר בו. מגמה זו מלווה בהתעוררות גם בפלח המגורים באיזור מערב העיר. יזמים רבים רוכשים קרקעות לפיתוח באיזור המערב, וכיום נמצאים בבנייה מיליון רגל רבועה של משרדים מקלאס A ו-2 מיליון רגל רבועה של משרדים מקלאס B. עם זאת, אין להסיק מכך שמצב השוק בכללותו הוא שפיר, ואנליסטים אינם צופים שיפור משמעותי בטווח הקרוב.

בדלהי הבירה המחירים מתונים למדי. במרכז העסקים הראשי עיקר הביקוש הוא למשרדים מקלאס A, ומגמת התפוסה הפוכה מזו של בומביי: משיעור תפוסה של 35% ב-2001, נרשמה עלייה ל-57% ב-2002.

המרכזים החדשים בדלהי ממוקמים בנוידה וגורגאון. מאחר ושני האיזורים ממוקמים בשתי מדינות שונות של הודו (מחוץ לשטח הפדרלי של העיר דלהי), חלים עליהם חוקים ותקנות שונים. הביקושים בשני האיזורים הללו באים בעיקר מצידן של חברות טכנולוגיה וספקי שירותים לתעשייה מתקדמת. משרדים ראשיים של קונצרנים גדולים עברו לאיזור גורגאון לאחר שנטשו את מרכז העסקים הראשי, בשל איכות המשרדים ושטחם.

גורגאון מציע את שטח המשרדים האיכותיים הגדול ביותר בדלהי. יזמים רבים מחפשים אפשרויות השקעה באיזור, ומעריכים כי מתוכננים להיבנות בו בשנה הקרובה 3.7 מיליון רגל רבועה של משרדים.

תאילנד: לא בונים משרדים חדשים

בבנגקוק, המתאוששת עדיין מהמשבר שפקד את תאילנד בקיץ 1997, משרדים מדרגת קלאס A נהנו מביקושים, אך רובם באו מצד ה'משדרגים', שעזבו נכסים ברמה נמוכה יותר. מחירי משרדים אלו לא השתנו השנה, ונותרו על ממוצע של 110 דולר למ"ר. במהלך 2001 שיעורי התפוסה במשרדים מסוג קלאס A השתפר בהתמדה והגיע ל-75%, ומגמה זו נמשכת גם השנה, ולכן צפויה עלייה במחירים.

משרדים נחותים יותר, מדרגת B ו-C סבלו מירידה בשיעור התפוסה, וכתוצאה מכך ירד מחירם ומחירי השכרתם.

אין כיום אף בניין משרדים בבנייה בבנגקוק. במרכז העסקים הראשי של העיר הושלמה בנייתו של בניין משרדים אחד בלבד במהלך השנתיים האחרונות - בניין צ'יינה ריסורסרס, שבו מצויים עדיין כ-70 אלף מ"ר משרדים להשכרה.

לדברי אנליסטים, לא נבנים בניינים חדשים פשוט מסיבת חוסר כדאיות: נקודת האיזון שתשנה את התמונה היא אם יוכפלו מחירי המשרדים מקלאס A, ל-200 דולר למ"ר.

כיום אין כל סימן שהתפתחות דרמטית שכזו אפשרית, אך בעוד שהכלכלה ממשיכה לשפר את ביצועיה, צפוי כי בתוך תקופה של 18-12 חודשים יורגש מחסור במשרדים מקלאס A, ומחיריהם יטפסו בהתאם.

סקירת משרדים מדרגת קלאס B ו-C אינה מעודדת באותה מידה. רוב הפעילות בשוק התאילנדי נובעת משידרוגים ולא מביקושים חדשים, דבר שבאופן טבעי פוגע במשרדים מהאיכויות המשניות, אשר ידרשו תקופה ארוכה יותר להתאוששות - כפי הנראה 3 עד 4 שנים, תלוי בביצועי המאקרו של הכלכלה.