שווי הרכישה ושווי השוק של נכס מקרקעין: הפוך על הפוך

ביום 10.12.02 ניתנה החלטה בסוגיה בלתי שגרתית, שהועלתה בפני ועדת ערר ליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בעניין שמעון שמיר ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין (ע.ש 155/97). באותו עניין, התגוררו העוררים בדירה של חברת "עמידר" ותפסו חזקה בפועל גם בשטח נוסף, צמוד לדירה. לאחר שמינהל מקרקעי ישראל נכשל בנסיונו לסילוק העוררים מהמגרש (בנימוק של השגת גבול), ובעקבות מו"מ שנוהל מחוץ לכתלי בית המשפט, נחתם הסכם מכר בין ממ"י לבין העוררים, לפיו רכשו העוררים את הדירה, ובנוסף לכך גם את המגרש.

בהסכם שנחתם בין הצדדים נקבע, כי התמורה שישלמו העוררים עבור המגרש (החלק הבלתי מוגן), תהא בסכום של 4,956,642 שקל, על פי חוות דעת של שמאי לא ממשלתי. דא עקא, שמספר ימים קודם לכך, חתמו העוררים הסכם עם צד שלישי, למכירת זכויותיהם במגרש האמור, בסכום של 5,950,000 שקל.

העוררים, שמטבע הדברים היו מעוניינים להימנע מתשלום מס על הרווח שהפיקו במכירת המגרש, הגישו למנהל מס שבח הצהרה על רכישת הזכויות במגרש בהתאם לסכום "הנכון והאמיתי" של המגרש (לאמור, בסכום של 5,950,000 שקל), ועמדו על זכותם לשלם מס רכישה מלא בהתאם לסכום האמור, ביודעם כי אם המנהל יקבע את מס הרכישה לפי הצהרתם, ממילא לא יוטל מס שבח על הרווח שהפיקו ממכירת המגרש, וזאת כפועל יוצא מהוראות סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי (בהעדר נסיבות מיוחדות) שווי הרכישה של זכות במקרקעין ייקבע בהתאם לשווי שנקבע לצרכי תשלום מס הרכישה.

וראה זה פלא, המנהל (שלא פעם מנסה להגדיל את שווי הרכישה לעניין הטלת מס הרכישה) בחר במקרה זה לדחות את הצהרת העוררים, ועמד על כך ששווי הרכישה "הנכון" של המגרש איננו עולה על הסכום ששילמו לממ"י.

סלע המחלוקת בין הצדדים נסב על הפרשנות הראויה להגדרת "שווי", כפי שנכללה בסעיף 1 לחוק מיסוי המקרקעין, לאמור: "שווי" של זכות פלונית - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות שנעשו בכתב, ושבהן השתכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין (או בעד הזכות באיגוד) נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור (אלא אם נקבעה הוראה ספציפית אחרת בחוק).

זה המקום לציין כי בכמה וכמה מקרים אחרים, בהם סבר המנהל כי שווי השוק של זכות במקרקעין עולה על הסכום שנקבע בין הצדדים, לא היסס המנהל לפנות אל בית המשפט. יתרה מכך, בית המשפט מצא לנכון לקבוע בעבר, כי העובדה שהמחיר שנקבע לזכות במקרקעין, בהסכם בין הצדדים, נמוך באופן משמעותי משווי השוק שלה, מהווה כשלעצמה (לכאורה) ראיה ליחסים מיוחדים בין הצדדים!

והנה, במקרה שלפנינו, סברו חברי ועדת הערר, כי "לא הוכח" שחברת עמידר (או מינהל מקרקעי ישראל) ביקשו להטיב עם העוררים, ולכן אין סיבה להתיר לעוררים לחרוג מן התמורה החוזית שנקבעה בהסכם בינם לבין ממ"י.

ניתן להניח, כי כתוצאה מהחלטת ועדת הערר ינסה בוודאי מנהל מס שבח לגבות מהעוררים את המס המתחייב מהשבח שהפיקו בשל מכירת המגרש תמורת 5,950,000 שקל, בשעה ששילמו עבורו סכום של 4,956,642 שקל בלבד.

אנו מרשים לעצמנו להעיר, בנימה סרקסטית קמעה, כי מקביעת חברי ועדת הערר עולה (בעקיפין), כי שווי השוק של המגרש איננו תואם את הסכום בו נמכר המגרש לקונה הסופי על ידי העוררים, שהרי אם חברת עמידר ו/או ממ"י לא ביקשו להעניק לעוררים הנחה או הטבה, בעת שהעוררים רכשו את המגרש, חזקה על הקונה הסופי שבוודאי לא ביקש להעניק מתנות לעוררים.

מכאן אתה למד, בעל כורחך, כי התמורה למגרש בסך 5,950,000 שקל, כפי שנקבעה בהסכם בין העוררים לבין הקונה הסופי, נקבעה שלא בתום לב (כביכול), ואין להוציא מכלל אפשרות שהעוררים ינסו לטעון, כי מנהל מס שבח איננו יכול שלא להסכים לכך, כפועל יוצא מדחיית ערעורם בע"ש 155/97...