יום הרכישה הינו נתון עיקרי בקביעת המיסוי של עסקת המקרקעין. נתון זה בכוחו
לשנות את חבות המס מקצה לקצה. כך, ברכישות נדל"ן בתקופות היסטוריות בין השנים
1960-1948, החבות במס שבח מופחתת. למשל, מכירת מקרקעין שנרכשו בשנת 1948 תקים
חבות במס שבח בגובה 12% בלבד (ואחוז אחד נוסף בכל שנה) לעומת חבות במס בגובה
50%.
החשיבות הרבה של יום הרכישה מקבלת ביטוי אף בימים אלה; לדוגמה, בתיקון 50 נקבע,
כי כדי לעודד עסקאות בשוק הנדל"ן יהנו רכישות ומכירות של מקרקעין, אשר בוצעו
לאחר היום הקובע (7.11.01) ועד לתאריך 31.12.02, מהנחה במס השבח בגובה של 20%.
ההנחה חלה רק על מקרקעין שנרכשו לאחר יום 1.4.61, כלומר למי שנהנה משיעורי
המס ההיסטוריים אין כפל הנחות ואין הוא נהנה מהנחה זו.
דוגמא נוספת לחשיבותו של יום הרכישה הינה בקבלת מקרקעין בירושה. יום הרכישה
בהורשה נקבע בהתאם ליום פטירת המוריש, כאשר יום פטירת המוריש היה לפני יום
1.4.1981 ואם פטירת המוריש היתה ביום 1.4.81, או לאחריו, יקבע יום הרכישה כיום
רכישת הזכות ע"י המוריש. בעניין קביעת יום הרכישה נדונה לאחרונה סוגיה בוועדת
ערר 1061/00 ארטל נ' מנהל מס שבח ירושלים, בה נבחנה השאלה, כיצד ייקבע יום
הרכישה בהורשת זכות לקבלת זכות במקרקעין, במקרה בו מימש היורש את הזכות והחליט
למכור לאחר מכן את נכס המקרקעין.
דיני החוזים רואים באופציה זו כזכות אובליגטורית לכל דבר ועניין. לעניין חוק
מיסוי מקרקעין זכות זו היא זכות שאינה מוחשית, שכן הזכות לקבל זכות במקרקעין
טרם התממשה, וספק אם היא כשלעצמה מהווה זכות במקרקעין.
על פי עובדות פסק הדין, נרכשו מקרקעין בשנת 1934 והופקעו בשנת 1970 ע"י עיריית
ירושלים. בעל הזכויות במקרקעין ויתר על פיצוי כספי בגין הפקעה זו בתמורה להבטחה,
כי ייכלל בתוכנית, אשר תאושר בעתיד, ובה יוקצו לו מגרשים חלופיים.
בשנת 1974 נפטר בעל המקרקעין והוריש את "הזכות העתידית" לאישתו, שנפטרה בשנת
1994 והורישה את "הזכות העתידית" לבנה.
בשנת 1996 אכן אושרה תוכנית בניין עיר באזור, ובה הוקצה, בין השאר, מגרש לבן
היורש, כפי שהובטח בעבר לאביו.
בשנת 1999 מכר הבן היורש חלק מהמקרקעין שבבעלותו וחויב בגין מכירה זו במס שבח.
יום הרכישה לעניין חישוב החבות במס שבח, נקבע ע"י המנהל בהחלטה בהשגה ליום
פטירת המוריש, דהיינו 6.9.1974, זאת בהתאם לסעיף 26(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין,
לפיו במקרה בו נפטר המוריש לפני יום 1.4.1981 יהיה שווי הרכישה של הזכות כשווייה
ביום פטירת המוריש.
הבן טען, כי בהסתמך על הוראת סעיף 32 לחוק, שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה
כפיצוי בעד זכות אחרת במקרקעין שהופקעה, יהיה שווי הרכישה של הזכות במקרקעין
שהופקעה. הזכות במקרקעין שהופקעה נרכשה בשנת 1934, ולכן יום הרכישה ייקבע בשנה
זו, מה שמבטיח את הקלת שיעור המס ההיסטורי (12%) במכירת הקרקע. כן טען הבן,
כי סעיף 26(א)(1) לחוק לא חל על המקרה, שכן לא ירש מאביו מקרקעין, אלא הבטחה
בלבד אשר לא מהווה זכות במקרקעין, כהגדרתה בחוק. בהחלטה שניתנה ע"י ועדת הערר
נפסק, כי לאב המנוח היתה בפטירתו זכות תביעה לקבלת זכויות במקרקעין, ועם מתן
תוקף לתוכנית בניין עיר, אשר הקצתה קרקע חלופית ליורש המנוח, התממשה הזכות
האובליגטורית לקבלת מקרקעין והפכה לזכות במקרקעין.
לפיכך נקבע, כי הזכות לקבל זכות במקרקעין, אשר לימים מומשה, מהווה נכס אשר
הועבר ליורש בדרך הורשה, והוראות מס השבח הנוגעות לשווי רכישה בהורשה חלות
עליו.
ועדת הערר ראתה את עיסקת ההפקעה כעיסקת מכר, אשר התשלום בגינה נדחה למועד עתידי
בלתי ידוע, והתגבשותה של התמורה ע"י הקצאת קרקע חליפית מקשרת בין הזכות במקרקעין,
שהיתה בבעלות האב המוריש, לבין המגרש שהבן מכר.
חיזוק לגישה זו הובא מפס"ד מע"א 799/77 מנהל מס שבח מקרקעין נ' מרסל פחייק,
בו נפסק, כי המונח "הורשה" מתפרש בצורה רחבה, כלומר אין המדובר באירוע חד פעמי
המתקיים אך ורק במות הנפטר, אלא זוהי פעולה משפטית המסדירה את העברת נכסי המוריש
בצורה מסודרת, אף אם תארך זמן. לכן, אף אם ירש הבן זכות לקבלת זכות במקרקעין,
זכות זו מומשה ובעקבותיה הוקצו לו מקרקעין בהתאם להתחייבות העירייה לאב המנוח,
וזהו עוד שלב בתהליך המשפטי המסדיר את העברת נכסי המוריש ליורש.
לאחר שהגיע ביהמ"ש למסקנה, שהמגרש אכן הגיע לבן בדרך של הורשה, נפסק כי נכונה
היתה גישת המנהל לפנות לסעיף 26 לחוק לצורך קביעת יום ושווי הרכישה, בהסתמך
על יום פטירת המוריש.
כמובן שבמקרים אחרים, בהם, למשל, נרכש נכס הנדל"ן בשנים בהם שיעור המס מוגבל
(כמו בשנת 1948 שאז שיעור מס השבח עומד על 12% בלבד) והנכס הופקע מידי בעליו
תוך הבטחה לקבלת פיצוי עתידי ובעל הנכס נפטר לאחר 1.4.81, יהיה היורש זכאי
לשיעור המס ההיסטורי אם יממש את האופציה וימכור את הנכס.
האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה
המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
