ביום עיון שנערך בשבוע שעבר, בהשתתפות בכירי הנהלת מס שבח ומס הכנסה, בלשכת
רו"ח, בנושאי הרפורמה במיסוי נדל"ן, ציינה עו"ד ורד אולפינר, האחראית לנושא
פינוי בינוי בנמ"ה, כי התקווה הגדולה של רפורמת המס בנדל"ן מ-2001 (תיקון 50)
טמונה, לציפיית אנשי נמ"ה, בחידושי ועדת רבינוביץ' בכל הקשור להקלות פינוי-בינוי.
להערכת הנהלת מס שבח, מדובר בכ-70 פרויקטים, אך נראה כי עד היום, 8 חודשים
לפני סיום שנת המס וסיום "התקופה הקובעת" ב-31.12.03, לא אושר אפילו פרויקט
אחד כאמור אישור סופי ע"י הנהלת מס שבח.
פרויקטים של פינוי-בינוי לפי הרפורמה במס מקנים: א. ודאות, ע"י קבלת אישור
מראש; ב. פטור ממס שבח ומס רכישה לדייר; ג. פטור ממע"מ ליזם; ד. הוצאת אלמנט
הקרקע מהחבות במס הרכישה של הקבלן.
נדון בנושאים אלו ונושאים נלווים אחרים אחד לאחד, תוך התייחסות לעמדת נמ"ה
בחוזר פינוי-בינוי שיצא בנושא ובדברים שנשאו בכירי הנהלת מס שבח באותו יום
עיון לעיל.
חקיקת הרפורמה ניסתה לשים סדר בנושאים שלא היו ברורים קודם לכן והיו שנויים
במחלוקת ביחס להסדרי פינוי-בינוי קודם לחקיקת רפורמת ועדת רבינוביץ'. נדון
ראשית בפטור ממס שבח על פי תיקון 50 לדייר בפרויקט פינוי-בינוי: יצומצם הפטור
לדייר בגין פינוי מדירת מגורים וקבלת דירת מגורים חליפית, כפי שהוא קיים היום
בתיקון 50, על פי כוונת נמ"ה, כפי שהובאו ביום העיון. הצמצום יהיה בחקיקה,
כך שיינתן רק פטור אחד ל"תא משפחתי" אחד, זאת בעוד שלפי המצב כיום, על פי חקיקת
הרפורמה ולפי מסלולי הפטור הרגילים (שאינם קשורים דווקא לפינוי-בינוי), אין
מגבלות של מספר פטורים, כפולים או אפילו משולשים, לתא משפחתי אחד (האם בני
משפחה מעל גיל 18? הנושא לא ברור!).
כוונת הגבלת פטורי המס לפינוי דירת מגורים וקבלת דירה חליפית בפרויקט בחקיקה,
כך שיחול פטור אחד בלבד לתא משפחתי אחד, יעמיס על הפרויקט עלות נוספת שתיספג
על ידי הקבלנים המפנים. עלות נוספת כזו של פרויקט פינוי-בינוי, יכולה להיות
קריטית לפרויקט כולו. העלות תוטל על הקבלנים, מאחר ולפי המקובל בפרויקטים אלו,
עלויות הפרויקט כולו מונחות לפתחו של היזם. מאחר ורווחיות פרויקטים אלו הינה
בשוליים, הרי שכל עלות נוספת יכולה לשבש את רווחיות הפרויקט.
מבחינת הפטור לדירות מגורים על פי הרפורמה בפרויקטים פינוי-בינוי לעומת הפטור
לדירות מגורים מחוץ לרפורמה, על פי הדין הרגיל החל כיום יש לציין מספר בעיות:
ראשית, הפטור לדירה בחוק הרפורמה בפרויקט פינוי-בינוי מוגבל ואינו חל על התמורה
הכספית המתקבלת, לבד מדירת מגורים חליפית ושכ"ד. זאת, בעוד שלפי הפטורים החלים
על פי פרק חמישי 1 , ייתכן שגם קבלת סכום פיצויים עבור הדירה המתפנית יהיה
פטור ממס. נקודה זו מעמידה בספק את כדאיותו של הדייר להיכנס לפרויקט מאושר
של פינויבינוי.
יתרה מכך, ייתכן והפטור לפי הרפורמה יצא מצומצם יותר בשל "זכויות בנייה". לעיתים
"זכויות הבנייה" אינן שייכות לדיירים אלא לממ"י, ולפיכך אין הגבלת פטור ממס
מאחר ואין הפטור מושפע מ"זכויות בנייה נוספות", ויוצא שתקרת כפל הפטור איננה
חלה והפטור עצמו איננו מוגבל כלל.
לפי הגיון זה, גם הילכת יוניזאדה לא תחול, ופירושו של דבר, כי הדייר המוכר
את דירתו תמורת דירה חליפית בפרויקט, לאו דווקא בבניין שיקום על אותה קרקע,
לא יצטרך להוסיף לתמורה את שוויה של הקרקע בדירה החליפית, כפי שנקבע בהילכת
יוניזאדה.
אולם, אפילו חלה הילכת יוניזאדה והדייר נאלץ להוסיף מרכיב הקרקע לשווי התמורה
בחישוב הפטור ממס, הרי מרכיב זה יהיה פטור, שכן אין לו כל תקרה של כפל פטור,
כי המכירה איננה מושפעת מזכויות בניה נוספות. תוצאה זו משפיעה רבות על שיקולי
הדייר בפרויקט פינוי-בינוי, והשאלה האם נאמץ הפטור לפי הרפורמה, המוגבל לדירה
חליפית שכ"ד, או שלא לאמץ הפטור לפי הרפורמה ולבחור בפטור לפי חלק ה1 לחוק
מיסוי מקרקעין, בהנחה שזכויות הבנייה שייכות לממ"י והפטור איננו מוגבל וחל
גם על פיצוי כספי.
יתרה מכך, בפיצוי כספי של בעלי חזקה, שאינם בעלי זכויות במקרקעין או משיגי
גבול או זכות חזקה המשמשת למגורים, אין כל חיוב במס לאור העדר חובת דיווח למס
הכנסה והפטור הקיים בסעיף 88 הגדרת נכס, ס"ק (3), שכן הפטור חל על פי הפקודה,
אולם אם יבחרו בתחולת חוק הרפורמה יצטרכו לדווח לרשויות מס שבח ויוגבלו בתקרת
הפטור, שכן הפטור חל כל עוד לא אושר הפרויקט לפי חוק הרפורמה.
משמע, החלטת היזם על דרך טיפול בפטור דירות מגורים היא קריטית לגבי פטור הדיירים
משיגי גבול. בשבוע הבא נדון בפטור ממע"מ, פיצויים פטורים או חייבים; מס רכישה;
פטור ליחידות עסקיות שמממן דירות מגורים; נטרול אלמנט הקרקע וזכויות משיגי
גבול לפולשים .
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש
וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים
- אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
