נשמע כמעט דמיוני, אבל החל מסוף הקיץ, מי שירצה לרכוש דירה, יוכל לפני כן להיכנס
לאינטרנט ועל-פי פרטי הדירה, גוש וחלקה, יוכל לבדוק את מצבה המשפטי - האם היא
נקייה משיעבודים, על שם מי היא רשומה וכו'. אפשר לשכוח מהעמידה האינסופית בתורים
האינסופיים של בטאבו. כל מי שהיה שם, ישמח לשכוח.
האומנם, כל זה מאחורינו? כמעט. מנהלת האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים
(הממונה על המירשם), עו"ד חוה הלברייך, אומרת: "סברנו שהשירות הזה יכול להינתן
בצורה יותר מיידית, וישירות לביתו של הלקוח. רצינו שהמידע הזה יעבור ישירות
למחשבים של עורכי הדין, מוסדות ממשלה או כל גורם אחר. באופן טבעי, גורמים אלה
זקוקים לכך יותר מאשר אדם שמוכר פעם בשנה את דירתו. אנשי מקצוע צריכים את המידע
הזה, למשל תוך כדי זה שהם יושבים עם לקוחות, מחוץ לשעות קבלת קהל.
"החל מתקופת החגים, כל אחד יוכל לקבל את המידע הזה. מה שעיכב את זה, בין היתר,
היה סכסוך עובדים, וכן הצורך לשדרג את המערכות שלנו. בקיץ זה יקרום עור וגידים
אך יהיה ניתן רק לצפות במחשב, לא להוציא פלט".
גלובס: מה ההגיון?
הלברייך: "אנו לא יכולים לשלוט על הפלט שאדם מוציא בביתו. גם המומחים אמרו
לנו, שהוצאת פלט בבית יכולה להשתבש בגלל אמצעים טכניים לא מקובלים. אנו יודעים
במה צופים, אך לא מה מוציאים. אנו רוצים להביא לכך, שצפייה תעלה פחות מהוצאת
נסח, כדי שזה יאפשר לכל אחד לצפות. לעומת זאת, אם מישהו צריך נסח, עליו לבקש
באופן מיוחד".
- זה נותן מענה חלקי בלבד.
"זה מענה יותר מחלקי, כי זה מאפשר לך צפייה מיידית במידע שאתה רוצה לקבל. זו
תחילתה של דרך שאין ספק שיהיה לה המשך. אני חושבת שהיצירה של הערוץ הנוסף הזה,
בנוסף לקבלת קהל או משלוח בדואר, הוא תחילתו של עידן אחר. הצענו גם להפחית
את האגרה".
רבים היו מעוניינים בוודאי לדלג מעל הטאבו גם בכל מה שנוגע לביצוע עסקאות.
בעניין הזה, אפשר בינתיים רק לחלום.
הלברייך: "כל נושא החתימה האלקטרונית הוא נושא חדש. לא רק אצלנו. שר המשפטים
הוציא צו החרגה, שמחריג את העסקאות במקרקעין מחתימה אלקטרונית. אין ניסיון
בעולם בנושא זה בחתימה אלקטרונית. עיסקת מקרקעין היא עיסקה מאוד משמעותית בחיים,
והייתי אומרת שצריך לבחון זאת בזהירות. נושא הפצת המידע הוא תחילתה של דרך
שלא אומרת עצור, אלא ההיפך. אני אומרת, בואו נלך צעד צעד".
- אבל הנה, יש בית משפט ללא נייר.
" שם יש לך עדיין שני הצדדים מולך והם טוענים, וכל צד רשאי לחקור את הצד השני.
כשמדברים על עיסקת מקרקעין מדברים על מיסמך חתום על-ידי שני הצדדים. עורך הדין
יושב בביתו, בודק את העיסקה. אין בפנינו את ההתייצבות שיש בבית המשפט, כך שכל
מסמך שיגיע, אם יגיע בעתיד, יהיה צורך לבדוק אותו כפי שבודקים היום. זה בעצם
ההבדל בין בדיקת עיסקה במקרקעין ובין טיעון בבית המשפט.
"אני לא אומרת אף פעם לא, אני רק מציעה לבדוק את הדברים. אנו מתחילים במהלך
שאולי הוא צעד קטן, אם כי אני חושבת שהוא צעד ענק. העובדה היא שלקח שנים עד
שהגענו למצב של היום, אפילו סכסוך העבודה בנושא הזה נמשך מספר שנים. אני לא
רצה לעשות שינויים שעדיין אני לא יודעת את מהותם, אך אני מבקשת לבחון שלב אחרי
שלב על מנת לשנות ולשפר ולתת את כל האמצעים המודרניים גם בלישכת המקרקעין".
בצד ניצני הקידמה עליהם מדברת הלברייך, עדיין נותר נצר אנכרוניסטי: הבולים.
מי לא מכיר את בולי האגרה בטאבו, שצריך לרכוש בכסף קטן (וצריך לדאוג שיהיה
בכיס), כדי להדביק על המסמכים שמגישים לפקידים? אפשר היה לצפות, שאחד הדברים
הראשונים ש"יחוסלו" במסגרת שיפורים בטאבו, יהיו דווקא הבולים. אך לא.
הלברייך: "אנחנו נמצאים עכשיו בישורת האחרונה להחלפת הבולים הדביקים באמצעי
תשלום אחרים, כמו למשל כרטיסי אשראי, המחאות או כסף מזומן, כך שיהיה ניתן לשלם
כמו שמשלמים עבור כרטיס קולנוע. הטיפול בזה התחיל לפני מספר שנים. כמו שכל
דבר אורך זמן, גם הפעולה הזו אורכת יותר זמן ממה שתיארתי לעצמי. המדינה צריכה
לעשות הכל כדי שאדם שמבקש שירות יוכל לקבל שירות ולשלם עבורו אגרה כדין, בכל
אמצעי תשלום שהוא מבקש. נראה לי שהבולים גורמים לטעויות ולקצרים בתקשורת, כמו
למשל, כאשר נשלח תיק ומשולמת אגרה בבולי הכנסה, אך בדרך הם נעלמים".
בלשכת רישום המקרקעין לא מרגישים כל כך את המשבר הנמשך בנדל"ן. דווקא ב-2002
נרשם בלישכה מספר רב יותר של פעולות: כ-360 אלף פעולות בכ-500 אלף חלקות נרשמו
ב-2002, וכן הוצאו כ-400 אלף נסחים. זאת, לעומת2001, שבה נרשמו כ-330 אלף פעולות
בכ-450 אלף חלקות, והוצאו כ-360 אלף נסחים.
כמו כן, ב-2002 חל גידול ממוצע של כ-9% בכל הפעולות: מכר, חכירה, משכנתא, צווים
של בית משפט, זיקת הנאה, פרצלציה.
הגידול נחלק באופן הבא: בפעולות מכר - ;8% רישום חכירות - כ-10% גידול; רישום
הערות אזהרה : 10% גידול; רישום משכנתאות - כ-9% גידול; רישום פרצלציות ובתים
משותפים - % ;10-15% מדובר, מזכירה הלברייך, בשנה שבה יש מיתון כלכלי וגם פגיעה
בנדל"ן.
- איך את מסבירה את הגידול בפעולות על רקע המשבר בנדל"ן?
"אני חושבת שחלק מהערות האזהרה נוגעות למשכתנאות. אני לא יכולה לדעת אם מדובר
בהערות אזהרה לקניית דירות או למשכנתאות".
אחת הפעולות שלשכת רישום המקרקעין מתמקדת בה היא עידוד המירשם על שם רוכשי
דירות - הן במגזר הציבורי והן במגזר הפרטי. הלברייך: "ועדה בינמשרדית שמונתה
לצורך בדיקה והסקת מסקנות בנושא, המליצה שיש לעשות הכל כדי לעודד את הרישום,
כך שישקף את הזכויות הקנייניות בנכסים שיש לציבור, למוסדות, לרשויות, לאפוטרופוס
וגם לאזרח הפשוט, ולנטרל את גל הגורמים שתורמים לאי הרישום. יש לזה משמעות
משפטית גם לכל אחד ואחד, ויש לכך גם משמעות כלכלית, בהקשר של מימון רכישות
דירות. מעבר לכך, זו חובת המדינה על-פי חוק.
"במציאות הקיימת, כשהסתבר שכ-800 אלף דירות לא נרשמו על שם רוכשי הדירות, לא
היתה ברירה אלא באמת לקחת את כל הגופים שקשורים לנושא הרישום ולהושיב אותם
לצורך זירוזו. ההבדל בינינו לבין הגופים האחרים הוא, שאנו בדרך כלל לא אמורים
ליזום רישום, אלא אנחנו רק מקבלים את הנתונים לרישום. הבעיה היתה, שהגופים
השונים לא הזרימו לנו את המידע הזה מכל מיני סיבות: תועלתיות, רשלנות, וסיבות
אחרות".
כיום רשומים בלשכת רישום הממקרקעים כ-1.2 עד 1.3 מיליון דירות על שם הרוכשים,
ויש לזרז רישום של עוד כ-800 אלף דירות.
במסגרת עידוד הרישום, אומרת הלברייך, הטאבו מאפשר היום רישום באופן הרבה פחות
ביורוקרטי. לדבריה, כתוצאה מעבודת הוועדה יש התעוררות, ובזמן הקרוב אף עומד
לצאת קמפיין בעניין הזה, הכולל מודעות המסבירות לציבור הרחב כיצד יוכל לבדוק
את רישום זכויותיו.
הלברייך: "זה יכלול גם הסברים יותר עמוקים, כמו הסברים של כל מיני מונחים שבד"כ
רק יודעי סוד יודעים. לא כל אחד יודע מה זה פרצלציה, למשל.
"אם נחזור לסטטיסטיקה, נראה לי שהגידול ברישום פעולות נובע גם מהפעילות היזומה
להגברת המודעות וחשיבות הרישום, והצורך לרשום גם את בניית העבר וגם את בניית
העתיד. אני מאוד מקווה שלאור החשיבות, האוצר יקצה לנו מה שצריך לצורך כך. אני
חושבת שאם כל הגופים ייתנו כתף, יהיה ניתן לסיים תוכנית כזו בחמש-שש שנים".
- עד כמה הביורוקטיה תורמת לאי רישום?
"אנחנו הגוף שצריך לספוג את כל הרישומים הקשורים למאות אלפי יחידות רישום.
אנו דוחפים ויוזמים, כדי שכל מי שידו בעניין הזה יעשה הכל כדי לזרז את הרישום.
זה כולל את כל הגופים המוסדיים והפרטיים כאחד. "אין בטאבו דבר כזה כמו תיק
מכר שנסחב. אין ערימות תיקים שמחכות. מי שאומר את זה, לא יודע מה שהוא אומר.
אין אצלנו עיכובים. יכול להיות עיכוב במרשם של עסקאות ופעולות כתוצאה מכך שחסרים
מסמכים. אין שום ספק שלטאבו יש יכולת לקלוט את כל אלפי יחידות הרישום בתקופה
של מספר שנים".
אחד הדברים שהטאבו עסוק בהם כיום הוא הרישום התלת-מימדי. מדובר ברבדים התת-קרקעיים
המהווים חלק מקניינם של בעלי החלקות. חוק המקרקעין קובע, שהבעלות מתפשטת גם
לתהום, לא רק לחלל הרום. ב-1999החליטה הממשלה להטיל על שר המשפטים להכין הצעה
לניצול יעיל של הקרקע לרבות החלק התת-קרקעי. הלברייך: "זה יאפשר לנצל ביתר
יעילות את הקרקע. כיום הבעלות היא דו-מימדית. בהתאם לאותה החלטה, הוקמה ועדה
בינמשרדית בראשות טניה שפניץ ואנו פועלים בנושא זה בצורה די אינטנסיבית: אחת
הפעולות שנעשו זה הקמת ועדה במסגרת המרכז למיפוי ישראל, שעוסקת במחקר ופיתוח
של הנושא. לצד ועדה זו יש גם ועדת היגוי וכולם ביחד אמורים לתת תשובה במישורים
השונים. זה פועל גם במישור הטכנולוגי וגם במישור המשפטי: האם ואיך לתקן את
חוק המקרקעין, כדי שהנושא הזה יקבל ביטוי, כדי שהרישום ישקף את הרבדים השונים
של הזכויות בקרקע.
"זו מהפכה די גדולה. התקדמות מאוד רצינית בעניין הזה היתה בפסק דין מנהרות
הכרמל: הפקיעו לצורך הבנייה חלק תת קרקעי. בפועל מה שהופקע היה זכויות החזקה
והשימוש. השאלה שעלתה היא, מה קורה להפקעת רבדים תת קרקעיים: האם זה חזקה ושימוש
או הפקעת בעלות.
"מה שנקבע על-ידי בית המשפט העליון, שאנחנו בהפקעה צריכים להפקיע בעלות ואין
מניעה להפקיע בעלות גם במרחב התת-קרקעי. במישור המעשי, בעצם בית המשפט העליון
לא נכנס לשאלה של רישום הבעלות עצמה, והחזיר את הנושא המעשי לבית המשפט המחוזי.
הנשיא ברק התייחס לצורך להתאים את הרישום, כך שניתן לרשום מערך זכויות תלת-מימדי.
"זה עוד נדבך אחד בדרך שלנו לניצול כל הרבדים בקרקע וגם למירשם שישקף את הזכויות
באותם רבדים. כיום אפשר לרשום רישום שיתאר את ההפקעה במדוייק, אך עדיין לא
ניתן לרשום זאת במירשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת. כל ההתפתחויות מובילות
למציאת פיתרון לנושא הזה".
הלברייך רואה את מירשם המקרקעין, כמעין "בורסה קטנה" המאפשרת לממן פעולות על-ידי
שיעבוד הזכויות הקנייניות, לטובת המממן.
הלברייך: "מי שרשום כבעל זכויות ברישום המקרקעין, הרבה יותר פשוט לו לקבל מימון
לדברים אחרים על-ידי הבטחת נותן המימון בשיעבוד הזכות שלו בדירה, כך שלמממן
יש בטוחה רצינית, שהוא יכול לרדת אליה במידה שהלווה לא עומד בהחזר ההלוואה.
לכן, המירשם חשוב בהיבט של הפעילות הכלכלית לאו דווקא ברכישת נדל"ן; בוודאי
ובוודאי ברכישת נדל"ן".
כתבות
ני"ע
