האם לצורך שומת היטל השבחה וקביעת ערך המקרקעין ערב התוכנית המשביחה, ניתן ליתן
משקל לציפיות המתבססות על תכנון עתידי? ביהמ"ש העליון קובע, כי הציפייה הכללית
לפיתוח מקרקעין מהווה חלק אינטגרלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה, ועל כן היא רלבנטית
לקביעת ערך המקרקעין.
מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ולבניין בע"מ ול.י.ג.ר השקעות בע"מ (להלן: "המשיבות"),
הן הבעלים המשותפים של חלקת המקרקעין בעיר רחובות (להלן: "החלקה"). בעקבות
אישורה וכניסתה לתוקף של תוכנית בניין עיר רח/ 2/1/2010 (להלן: "התוכנית המשביחה"),
אשר חלה על החלקה, התגלעה בין המשיבות לבין הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות
(להלן: "הוועדה המקומית"), מחלוקת באשר לגובה היטל ההשבחה בו חויבו המשיבות.
לאור זאת מינו הצדדים שמאי מכריע (שמואל רוזנברג) שיכריע במחלוקת.
בקביעת שווי החלקה ערב התוכנית המשביחה, התחשב השמאי המכריע בעובדה, כי החלק
העורפי של החלקה נמצא ברחוב סואן ובלב שכונת בנייה למגורים, כך שעל אף שייעודו
הקודם (על פי התוכנית המנדטורית) היה ייעוד חקלאי, אסור להתעלם מהציפיות לתכנון
עתידי של החלקה כגורם המשפיע על ערכה.
שני הצדדים ערערו על הכרעת השמאי המכריע לבית משפט השלום ברחובות, אשר דחה
את הערעורים. על פסק דין זה ערערה הוועדה המקומית לביהמ"ש המחוזי בת"א, אשר
החליט לקבלו בחלקו. על פסק דין זה הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לביהמ"ש
העליון (בהרכב השופטים ברק, ריבלין ולוי), שנעתר לה וכן התיר למשיבות להגיש
ערעור שכנגד.
פסק הדין ניתן מפי השופט לוי, אשר קבע - בהתבסס על התוספת הרביעית לחוק התכנון
והבנייה - כי הנוסחה אותה אימץ המחוקק להערכת שוויים של מקרקעין לצורך שומת
היטל ההשבחה היא "שווי השוק". לאמור, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעיסקה המתבצעת
בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
שווי השוק של המקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם
ושטחם, כך לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים, כמו גורמים חברתיים, כלכליים,
פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים. עם זאת, נדמה כי לגורמי התכנון השפעה
מכרעת, באשר אלה קובעים פוטנציאל המקרקעין ואפשרויות הניצול הגלומות בהם. שוויה
של קרקע המיועדת לבנייה אינו כשוויה של קרקע חקלאית, ושוויה של זו אינו כשוויה
של קרקע המיועדת לצורכי ציבור.
עם זאת, עשוי שווים של מקרקעין להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו
דווקא לשנוי התכנוני-סטטוטורי עצמו. ובמילים אחרות, עצם הידיעה על אפשרות הכנתה
של תוכנית עשויה להשפיע על ערך המקרקעין, והשאלה היא, אפוא, אם נכון לייחס
משקל לציפיות מסוג זה, ולאלו מהן. ודוק: ציפיות לשינוי ייעוד תכנוני יכולות
לצמוח ממספר רב של גורמים, ולאו דווקא מתקווה לאישורה של תוכנית מסוימת.
את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני,
כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת ציפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב
אישורה של התוכנית המשביחה.
מטבעם, רבים הם שלבי התכנון ואף מתישים, ועל כן הם נמשכים זמן ניכר. עובדה
זו גורמת לכך, שהידיעה על קיומם של הליכי התכנון הופכת לנחלת רבים, ובעקבות
כך מתעוררת אצל בעלי עניין ציפייה ואף נכונות להשקיע, ומכאן ועד לעלייה במחירי
הקרקע הדרך קצרה.
אישורה של התוכנית ההופך את הציפייה למציאות, גורם לעלייה נוספת בערך המקרקעין,
אם כי נראה שחלקה הארי של העלייה התרחש כבר בשלבים של הציפייה לאישורה של התוכנית.
מכאן ברור, שאם לצורך שומת ערך המקרקעין ערב אישור התוכנית, תובא בחשבון אותה
עליית המחירים שנגרמה בעטיים של התכנית המשביחה וההליכים שהיו כרוכים בכך,
יימוג כלא-היה כל השבח הצפוי מתוכנית זו, ובכך תסוכל כליל המטרה לה נועד היטל
ההשבחה.
בענייננו - קובע השופט לוי - הבהיר השמאי המכריע, כי בהערכתו את השווי של "החלק
העורפי" ערב אישורה של התכנית המשביחה, הוא לא כלל את הציפיות הנובעות מתוכנית
זו, הוא הביא בחשבון גורמים אחרים (בלשונו): "תוכניות מאושרות ולא מאושרות
שחלו על החלקה (או חלק ממנה) ועל סביבתה; מיקום החלקה בלב אזור של בנייה למגורים
(חלקה צפופה); אישורים שנתנה הוועדה בעבר לבנייה באזור; אי וודאות לגבי זכויות
בתב"ע חדשה; שהוי עד אישור תב"ע חדשה; היטל השבחה צפוי". חלק מגורמים אלה תורמים
מטבע הדברים לעלייה בערך המקרקעין, וכאמור, סבורה הוועדה המקומית, כי בהערכת
"השווי הקודם" נכון להתעלם מהם, גם אם אינם נובעים מהתכנית המשביחה.
השופט לוי דוחה טענה זו. כאמור, הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין מהווה חלק אינטגרלי
מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שווים של מקרקעין שייעודם חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי,
אינו כשוויים של מקרקעין חקלאים הצמודים לאזור בנוי, לא כל שכן אם אותם מקרקעין
נמצאים, כמו במקרה הנוכחי, בטבורה של עיר ובלב שכונת מגורים. שהרי עם ההתרחבות
הטבעית של העיר, סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, ולא כל שכן קרקע המצויה
במרחב התכנון שלה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר, וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים
בהכרח לעלייה ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד
הסטטוטורי הקיים של הקרקע הנו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק
נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה.
כאן המקום להדגיש, כי הרחבה של מסגרת הציפיות אותה יש לגרוע לצורך חישוב ערך
הקרקע ערב אישורה של התכנית המשביחה, כעתירת הוועדה המקומית, אינה הולמת אף
את לשון החוק ותכליתו.
לשונו כיצד? מפני ש"השבחה" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת כעליית ערכם של מקרקעין
עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. לאמור, נדרש קשר סיבתי ישיר
בין התוכנית המשביחה לבין עליית הערך, ומכאן אתה למד, כי כל ציפייה שלא מתקיים
בה קשר מסוג זה, רשאי השמאי להביאה בחשבון.
תכליתו כיצד? היטל ההשבחה מתמקד בהשלכות התוכנית המשביחה על ערך המקרקעין,
ומראש הוחלט שלא לעשות בו שימוש ככלי למיסוי מקרקעין בגין עליות בשווים שאינן
נובעות מהתכנית המשביחה, בין היתר, משום שאותן עליות חייבות במס מכוחם של חיקוקים
אחרים, כמו מס-שבח ומס-הכנסה.
לסיכום, ייעודו של החלק העורפי של החלקה היה חקלאי עד לכניסתה של התוכנית המשביחה.
אך הוא גם נמצא בלב העיר רחובות, באזור רווי בבנייה וברחוב סואן, ואך טבעי
היה שמשקיעים פוטנציאליים יגלו בו עניין, שנים רבות לפני הכנתה של התוכנית
המשביחה, וממילא ללא קשר אליה, עקב הציפייה לשינוי ייעוד, שינוי הכרוך מטבע
הדברים ברווח כלכלי לא מבוטל. ציפייה מסוג זה יש בה כדי לגרום לעלייה בערך
הקעקע, הרבה מעבר לשווייה אם היתה מצויה במקום אחר, ולדעת השופט לוי, אין לוועדה
המקומית עילה כלשהי לחייב בהיטל השבחה עליית ערך מסוג זה.
התוצאה הסופית: שני הערעורים נדחו. רע"א 4487/01 ביהמ"ש העליון, השופטים: ברק,
ריבלין ולוי.
בשם הוועדה המקומית - עו"ד ברעם.
בשם המשיבים - עו"ד טויסטר.
תיקון: בכתבה קודמת (בעניין בנק מזרחי ואח' נ' בן שמעון) נפלה שגגה. עוה"ד
א. רונן יצג את בני הזוג בן שמעון (שזכו בתביעה) ולא את הבנקים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
