כידוע, חוק מיסוי מקרקעין מבחין בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה או
כל נכס אחר לשימוש עסקי. הרוכש דירה למגורים זכאי להנחה במדרגות מס הרכישה
אותו הוא חייב בתשלום.
ואולם, לעיתים, מתעוררת השאלה מהן השימושים אותם יכול הרוכש לעשות בדירה על
מנת שזו תיחשב דירת מגורים. שאלה מעין זו התעוררה בו"ע 10006/02 גאון רונן
נ' מנהל מס שבח ב"ש.
מר רונן גאון רכש דירה הראויה לשמש דירת מגורים בבניין הסמוך לחוף הים באשקלון.
בשל אופיו "התיירותי" של הבניין, ביקשו רשויות המס מרוכשי הדירות, המבקשים
ליהנות מן ההנחה במס רכישה הניתנת לרוכש דירת מגורים, הצהרה כי אין בכוונתם
להשכיר את הדירה לתקופות הקצרות מחצי שנה. מר גאון חתם אף הוא על הצהרה דומה.
על אף האמור בהצהרתו הוכח על ידי רשויות המס, כי הדירה אכן הושכרה לתקופות
קצרות. לדבריו של מר גאון, השכרות אלו נעשו בתקופת הביניים, עד אשר ימצא שוכר
קבוע לדירה.
שני הצדדים סמכו ידיהם על ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בע.א. 278/84
פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, לפיה עצם השכרת הדירה למגורי אחרים אינה שוללת
את מעמדה כדירת מגורים. ואולם, הצדדים נחלקו מהו מעמדה של שכירות קצרת מועד.
האם יש לראותה כשכירות "רגילה", או ששכירות קצרת מועד מעידה על "עסק של מגורים"
ולא על מגורים.
מנהל מס שבח הוסיף וטען, לאור האמור בפס"ד פרידמן, כי על מנת שהדירה תהנה מן
ההקלה, נדרש קיומם של שני אלמנטים: אובייקטיבי, שהדירה תהא ראויה למגורים;
וסובייקטיבי, שהרוכש ייעד את הדירה למגורים. לטענת המנהל, הרוכש לא ייעד את
הדירה למגורים בעת רכישתה, ולפיכך אינו זכאי ליהנות מן הפטור.
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מס שבח וקבע, כי דירה המשמשת להשכרות קצרות אינה
דירת מגורים. בית המשפט חזר על האמור בע"ש 22/89 זהבה וברוך מנדל נ' מנהל מס
שבח מקרקעין, שם נערכה הבחנה בין מגורים בדירה לבין שהות בדירה. אדם השוהה
בדירה תקופה קצרה, בדומה לחדר בבית מלון, אינו גר בדירה אלא שוהה בה. לפיכך
דירה, המשמשת להשכרות קצרות, איננה דירת מגורים ומעמדה הינו כשל חדר בבית מלון,
שאינו זכאי להקלה במס רכישה הניתנת לדירת מגורים.
בית המשפט מוצא סימוכין נוספים לאופיו הארעי של השימוש בדירה גם מאופי החוזים
שנערכו בקשר עם הדירה. בחוזים אלו הוסכם, כי בעל הדירה הוא שיישא בתשלומי המים,
החשמל, מיסי ועד בית, מיסי עיריה, ביוב וגז. הטלת הוצאות אלו על הבעלים מלמדת,
כי הדירה לא הושכרה למגורים. שכן, הנוהג בהשכרת דירה לאחר למגורים הוא, כי
השוכר ולא המשכיר הוא הנושא בתשלומים אלה. חיוב המשכיר בתשלומים אלו מלמד,
כי המשכיר העניק שירותי מלונאות ולא השכיר את הדירה למגורים.
לאור המיתון הכבד השורר כיום בענף הנדל"ן, מעוררת פסיקתו של בית המשפט את השאלה:
מה יהיה הדין ביחס לאדם שרכש דירה על מנת להשכירה למגורים לתקופות ארוכות (מעל
חצי שנה),
אך מאחר ולא מצא שוכר מתאים השכיר אותה לרוכשים מזדמנים לתקופות קצרות? האם
יש לבחון את הרכישה על פי הייעוד הסובייקטיבי של הדירה ביום הרכישה או, שמא,
על פי השימוש בפועל?
נציין, כי ההכרעה בנושא זה אינה קלה כלל ועיקר. מחד, קבלת העמדה לפיה יש לבחון
את מעמד הדירה על פי כוונת הרוכש ביום הרכישה, מציבה בפני רשויות המס שאלה
ראייתית קשה, שאין בידם להתמודד עימה, שהרי בחינת ליבו וכליותיו של הרוכש אינה
בידי רשויות המס. מאידך, בחינת מעמדה של הדירה על פי השימוש בפועל, דורשת בחינה
ארוכה ומתמשכת של הדירה במהלך השומה. בכל מקרה בו נקבעו מדרגות המס הנמוכות
לדירת מגורים, יהא על רשויות המס לעקוב אחר השימוש בדירה ולבחון האם נעשה בה
שימוש בפועל למגורים.
שאלה נוספת בהקשר זה התעוררה בו"ע 1018/01, אמדר לבניין (אילת) בע"מ נ' מנהל
מס שבח מקרקעין. חברת אמדר, חברה קבלנית, מכרה דירות מגורים לחברה, אשר רשמה
את הדירות בספריה כמלאי עסקי. חברת אמדר ביקשה לשלם מס מכירה מופחת בשיעור
של 0.8% בלבד על פי סעיף 72ד(ב) לחוק, המעניק הנחה לחברות קבלניות במכירת דירות
למגורים. ואולם רשויות המס התנגדו למתן ההנחה, הואיל והדירה נרשמה כמלאי עסקי
אצל הקונה ובפועל לא שימשה למגורים.
בית המשפט דן בשאלה זו לאור האמור בפס"ד פרידמן שהוזכר לעיל. פס"ד פרידמן הבחין
בין שתי הגדרות למונח "דירת מגורים" המופיעות בחוק. האחת מופיעה בסעיף 1 לחוק
והשניה בסעיף 9 לחוק. השוני העיקרי בהגדרות הוא בכך, שעל פי הגדרת "דירת מגורים"
בסעיף 1, די שהדירה תהיה "מיועדת למגורים לפי טיבה" (מונח זה פורש בפסיקה כמתייחס
לקיומם של מתקנים פיסיים המאפיינים דירת מגורים). לעומת זאת, הגדרת "דירת מגורים"
בסעיף 9 לא כוללת את המבחן "מיועדת למגורים לפי טיבה", ומכאן שהגדרה זו דורשת
מגורים בפועל או לפחות יעוד למגורים בפועל.
בית המשפט קבע, כי ההנחה הניתנת לחברה קבלנית מכוחו של סעיף 72 ד(ב) לחוק,
מוגבלת לדירות מגורים המשמשות בפועל למגורים, זאת לאור ההפניה בסעיף הנ"ל להגדרת
דירת מגורים שבסעיף 9 הדורשת מגורים בפועל ולא להגדרה שבסעיף 1.
האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה
המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
