היטל השבחה - סוף לתכנוני המס

פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון צימצם את היקף הפטור מהיטל השבחה מכח סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הפטור האמור פטר מהיטל השבחה בניית דירת מגורים או הרחבתה, אם המחזיק או קרובו הגישו בקשה להיתר בנייה לדירת מגורים למגורי המחזיק או קרובו בשטח של עד 120 מ"ר (רע"א 7417/01 8494 צרי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים ואח').

עד לפסק דין זה נהגו ועדות מקומיות רבות לתת פטור מהיטל השבחה בגין בניית דירת מגורים גם על מגרש ריק, שקודם לא שימש למגורים; כן נהגו הוועדות המקומיות לתת מספר רב של פטורים, כמספר הדירות המיועדות למגורי מחזיק או קרובו.

נוהג זה, שנסמך על פסיקה ישנה של בית המשפט המחוזי בתל-אביב הידועה כ"הלכת גבריאלוב", פתח פתח לתכנוני מס.

תכנון מס מקובל היה רכישת מגרש ע"י מספר בעלים והגשת בקשה לבניית מספר דירות כמספר הבעלים, תוך קבלת פטור מהיטל השבחה לכל הדירות; תכנון מס נוסף היה מכירת מגרש בדרך של "עסקת קומבינציה" תוך ייעוד כל דירות הקומבינציה לבעלים ולקרוביו, וקבלת פטור מהיטל השבחה בגין כל דירות אלה.

תכנוני מס אלה אינם אפשריים עוד לאחר מתן פסק הדין בעניין צרי. בית המשפט העליון קבע, כי תכליתו של הטלת היטל ההשבחה היא שהפרט, ישתף את הציבור כולו בהתעשרותו עקב ההטבה. כל פטור מביא להקטנת תקציב הרשות המקומית שנועד לטובת הקהילה, ולפיכך יש לפרש את הפטור בצמצום, ובאופן שיגשים את תכליתו - לא להעשיר את הזוכה על חשבון רווחת הקהילה, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו.

נפסק, כי הפטור יינתן לדירת מגורים אחת בלבד עד לשטח של 120 מ"ר; להרחבת דירת מגורים קיימת, ששימשה כדירת המגורים העיקרית של המחזיק או קרובו, או לבניית דירת מגורים חדשה במקומה, בדרך של הריסתה, אך לא לבניית דירה נוספת לצידה. הפטור יינתן אך ורק לשיפור המגורים של המחזיק או קרובו אשר התגוררו קודם לכן בדירה: כך, מקום בו שמשה הדירה למגורי המחזיק - הפטור יינתן רק למחזיק שיתגורר בדירה לאחר הרחבתה או בנייתה. אם הדירה שתבנה תשמש למגורי הקרוב - לא יינתן הפטור. ולהיפך: לא יינתן פטור אם הדירה שמשה למגורי הקרוב ותיועד למגורי המחזיק.

הכותבת, ממשרד זילברמן-לרנר, ייצגה את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים.