עיסקת "קומבינציה" מהווה מתן ביטוי להתקשרות, בה רוכש קבלן שיעור מסויים מזכות
הבעלות במקרקעין ובתמורה לכך מעביר לבעלים - ללא תמורה כספית - את שווי הבנייה
המיוחס למקרקעין שלא נמכרו לקבלן. בית המשפט העליון קבע בשעתו (בע"א 487/77
מנהל מס שבח נגד אחים ברקאי), כי עיסקת "קומבינציה" כאמור מהווה מכר חלקי,
ועל כן יש לשלם מס רכישה (ומס שבח מקרקעין) רק בגין שווי שיעור הבעלות בנכס
שהועבר לקבלן.
כידוע, הפטור העיקרי ממס שבח בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" (בכפוף לתנאים
מסוימים) נקבע בסעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג-1963, ובלבד שהמוכר
מכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירה. סעיף אחר הינו סעיף 49ז לחוק האמור,
המאפשר כפל פטור (עד לתקרה מסוימת) בגין שווי "דירת מגורים מזכה", שלדעת המנהל
התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת. גם לגבי סעיף זה מקובל לחשוב,
כי הכוונה הינה לעיסקת מכר בה נמכרות כל זכויות המוכר במקרקעין.
את הבסיס לחישוב המס בעיסקת "קומבינציה" (היינו - מכר חלקי) הכוללת מכירת זכויות
בדירת מגורים מזכה, התווה המחוקק - ככל הנראה - בסעיף 49א(ב) לחוק מס שבח מקרקעין.
הסעיף האמור דן במכירת "דירת מגורים מזכה", שתמורתה היא זכויות במקרקעין בבניין
שייבנה על הקרקע שעליה נמצאת הדירה, והמחוקק הציב בפני המוכר את האופציה לבחור
באחת משתי האפשרויות המפורטות להלן:
א. קבלת פטור לגבי חלק משווי התמורה, כולל שווי הקרקע המתייחס לזכויות בנייה,
בסכום שווי הדירה הנמכרת (וקבלת כפל שווי, כמוסבר בסעיף 49ז. כאמור, כאשר התמורה
הושפעה מזכויות לבניה נוספת). ב. תשלום מלוא המס בשל תמורת כל הזכויות הנמכרות.
האפשרות השניה הינה ברורה ומשמעותה אימוץ הלכת ברקאי, לפיה ישולם מס רכישה
ומס שבח רק בגין שיעור הבעלות במקרקעין שהועבר לקבלן. הקושי הינו להבין כהלכה
את השלכות המיסוי של האפשרות הראשונה (מה גם שלשון הסעיף אינה מסייעת לכך).
בהלכת "יוניזדה" (ע"א 595/82) קבע בית המשפט העליון - ביום 5.9.1985 - כי יש
לכלול בשווי התמורה, לפי האפשרות הראשונה, את שווי הקרקע של דירות התמורה,
ורק לאחר מכן לקבוע את סכום המס, אגב מתן הפטור בגין דירת המגורים המזכה. לדעת
מרבית מומחי המיסוי, הלכה זו היא הנוהגת גם כיום, לא כל שכן לאחר ההחלטה שנתקבלה,
בדעת הרוב, בבית המשפט העליון - ביום 4.8.2003 - בעניינם של עמרם טובי ואחרים
נגד מנהל מס שבח (ע"א 3815/99; ע"א 791/01).
שאלות שנותרו ללא מענה הינן; האם יחול הסעיף גם בעסקאות בהן ניתנה תמורה במזומנים
ו/או בכל שווה ערך בנוסף לשווי הבנייה (נראה שכן), והאם יחול הסעיף גם כאשר
נמכרות, בעיסקת "קומבינציה", מספר דירות מגורים, שמקצתן "דירות מגורים מזכות"
והאחרות אינן כאלו, ותמורת המכירה היא זכויות במקרקעין בבניין שייבנה על הקרקע
שעליה נמצאות הדירות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
