חלוקה בהתאם להסכם

יעקב בדאני (להלן: "הקבלן"), התקשר עם רחל מוקתדר (להלן: "המשיבה") לצורך בניית מבנה תעשייה על מגרש שהמשיבה בעלת זכויות חכירה בו. על-פי ההסכם, הקבלן אמור היה לקבל 54% מהזכויות במבנה, המורכב משני מבנים צמודים, המופרדים על-ידי מסדרון משותף, הכולל חדר מדרגות. על-פי ההסכם, המבנה המערבי שייך לקבלן, ואילו המבנה המזרחי שייך למשיבה.

המבנה המקורי הינו בן שתי קומות, אולם הקבלן המשיך ובנה, מעל לחלקו בלבד, קומה שלישית וחלק קומה נוספת מעליה.

הקבלן הגיש תביעה כנגד המשיבה לבית המשפט המחוזי בת"א (השופט צ. הכהן) בעניינים שונים הנוגעים להסכם הקומבינציה.

טענת ההגנה העיקרית שהעלתה המשיבה היתה, כי חלוקת הזכויות במבנה בין הצדדים על פי אחוזים חלה לא רק על מה שנבנה על-פי חוזה הקומבינציה, אלא גם על כל בנייה נוספת שבוצעה בו בפועל, ועל זו שתבוצע בעתיד, באם כך יקרה. לכן, יש להכיר גם בזכותה היחסית על תוספת הבנייה שבנה הקבלן מעל לחלקו במבנה.

ביהמ"ש המחוזי דחה טענה זו של המשיבה. על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי הגישו הצדדים ערעור וערעור שכנגד לבית המשפט העליון, שדן בו בהרכב השופטים מצא, פרוקצ'יה ולוי.

עיקר פסק דינו של ביהמ"ש העליון נסוב סביב השאלה - כיצד יש לחלק את הזכויות בין הצדדים על פי ההסכם: האם חלוקת הזכויות על פי שיעור באחוזים (54% לעומת 46%) מתייחסת למבנה כפי הגדרתו בהסכם, או שמא החלוקה מתרחבת גם על פני תוספות בנייה שמי מן הצדדים הוסיף או עשוי בעתיד להוסיף לחלקו בבניין, ואשר זכרן לא בא בהסכם.

נקודת המוצא היא - קובעת השופטת פרוקצ'יה - כי הסכם הקומבינציה מהווה את התשתית להגדרת ההסכמה בין הצדדים, ביחס להיקף הזכויות שבעל הקרקע מעניק לקבלן בתמורה להיקף הבנייה שזה מתחייב לבנות על הקרקע. הגדרה זו של היקף הזכויות והחובות היא הגדרה מדויקת וממצה, ואם הצדדים מבקשים להוסיף עליה או לגרוע ממנה, עליהם לציין את הדבר במסגרת הסכמתם החוזית.

תוספת או גריעה מהיקף הזכויות והחובות שהצדדים הגדירו ביחסים ביניהם, עלולה להסיט את נקודת האיזון הכלכלית שהצדדים בחרו בה כבסיס להתקשרותם, והדבר עלול לסכל את כוונתם המקורית ואומד דעתם. וכך, אם ההסכם קובע את חלוקת הזכויות על פי מבחן של מימוש זכויות בנייה בפועל בדרך שתוארה בהסכם, הדעת נותנת, כי אם אחד הצדדים יממש בשלב מאוחר יותר זכויות בנייה נוספות על חלק המבנה השייך לו, אלה אינן אמורות להיכלל במסגרת חלוקת הזכויות על פי ההסכם, אלא אם היתה כוונה מפורשת או משתמעת לעשות אחרת.

יש לבחון, איפוא, מהו הסדר הקומבינציה שהצדדים התקשרו בו בענייננו. המבחן טמון בהוראות ההסכם ובאומד דעת הצדדים כעולה ממנו. בחינה זו מעלה, כי הצדדים להסכם הגדירו בבירור ובמדויק את זכויותיהם, וקבעו כי אלה תחולקנה בשיעורי אחוזים ביחס למקרקעין ולמבנה התעשייה בהתאם לתשריט שצורף להסכם.

המפרט המצורף לחוזה מתאר בצורה מדויקת את תאור המבנה, היחידות האמורות להיבנות בו ואביזריו. בסעיף 1.7 בו נאמר: "היזמים שומרים לעצמם את האופציה לבנות בעתיד קומה נוספת/קומות נוספות לפי ראות עיניהם".

המשיבה טוענת כיום, כי מאחר שהקבלן בנה בנייה נוספת מעל למבנה השייך לו על פי הסכם הקומבינציה, יש לזכותה בחלק מן התוספת על פי השיעור היחסי של זכויותיה במקרקעין מכוח ההסכם. טענה זו קשה לקבל, קובעת השופטת פרוקצ'יה. זכות נטענת זו אינה מעוגנת בהוראות ההסכם ואף אינה מסתברת מאומד דעתם של הצדדים.

בית המשפט קמא קבע, כי ההסכם דיבר בבניית בניין בן שתי קומות בלבד, תוך ידיעה של שני הצדדים, כי בעתיד תתאפשר בנייה נוספת. הבנייה הנוספת, שהם צפו את ביצועה, לא נכללה בגדר חלוקת הזכויות החוזית, ולפיכך לא ניתן לכלול אותה גם כיום במסגרת חלוקת הזכויות המקורית. לכן, אם הקבלן בנה תוספת בנייה מעל חלקו בבניין, אין המשיבה זכאית לחלק בתוספת זו. שהרי ההסכם בין הצדדים אינו מדבר בחלוקת זכויות בין הצדדים על כל בנייה שבוצעה ועוד תתבצע על המקרקעין במועד כלשהו, אלא על תכנית בנייה מוגדרת ומפורטת עד לפרט האחרון, ממנה נגזרת חלוקת הזכויות בקרקע. בנייה נוספת של צד זה או אחר על חלקו הוא במבנה לא נאסרה ולא נכללה בחישוב חלוקת הזכויות בין הצדדים. הקבלן בנה תוספת בנייה על חשבונו ועל חלקו הוא במבנה, וזאת מעבר לתמורה המוסכמת שהתחייב לתת למשיבה עבור הזכויות שרכש במקרקעין, והוא לא הפר בכך את הסכם הקומבינציה.

כן יש להעיר, כי ההסכם לא הניח בהכרח כי מכלול זכויות הבנייה הטמונות במקרקעין ימוצו במסגרת הסדר הקומבינציה, ולא הוכח כי הבנייה הנוספת על ידי הקבלן פוגעת בזכות הקניין של המשיבה למיצוי אחוזי הבנייה, שאחרת היו מגיעים לה על חלקה במבנה.

יוצא איפה, כי אילו ביקשו הצדדים לכלול בחלוקת הזכויות ביניהם גם כל בנייה נוספת שכל צד יבצע בעתיד, היו מנסחים את הסדר הקומבינציה בדרך אחרת, ואפשר שבנסיבות כאלה האיזון הכלכלי בהסדר החוזי היה לובש צורה אחרת.

התוצאה הסופית: נקבע כי תוספת הבנייה שבנה הקבלן אינה אמורה להתחלק בינו לבין המשיבה על פי שיעור זכויותיהם בהסכם הקומבינציה.

ע"א 2534/99 ביהמ"ש העליון, השופטים: מצא, פרוקצ'יה, לוי.

בשם הקבלן: עו"ד שי גרנות.

בשם המשיבה: עו"ד חנוך ארליך.