נכסים ובנין: הרווחיות נשחקת, אבל השוק תומך

עונת הדו"חות של החברות הציבוריות בבורסה בתל-אביב עוברת להילוך גבוה, וגם חברות הנדל"ן הגדולות מתחילות לפרסם את תוצאותיהן. אחת הקבוצות הגדולות בענף, נכסים ובנין, מקבוצת אי.די.בי (63%, באמצעות דסק"ש), פרסמה את תוצאותיה בשבוע שעבר, וקודם לכן פורסמו גם תוצאות החברה-הבת גב-ים (73.2% בהון, 77.8% בזכויות ההצבעה).

תחילה דווקא לבת, גב-ים. זו ממשיכה להציג תוצאות מרשימות, ולמרות מצב המשק בכלל, ומצבו הקשה של ענף הנדל"ן המניב בפרט, היא ממשיכה להציג יציבות בתחום הליבה שלה - השכרת מבנים. ברבעון השלישי הסתכמו הכנסותיה של החברה מדמי שכירות ב-52.2 מיליון שקל, צמיחה מזערית של 2.2%. מתחילת השנה רשמה החברה הכנסות של 4.5% בסעיף זה, ל-156.1 מיליון שקל.

בגב-ים מסבירים את המשך הצמיחה (גם אם מדובר בשיעור מינורי) באיכלוסם של מבנים נוספים ב-3 הרבעונים, אשר הגדילו את מאגר הנכסים של החברה בהיקף כולל של 23,800 מ"ר, מתוך 97,800 מ"ר שהחברה עוסקת כעת בתכנון, הקמה ורישוי. מדובר ב-8,200 מ"ר בחיפה, במתחם אדמירליטי, שכ-85% מהם כבר הושכרו לאחת מרשתות השיווק הגדולות בחוזה ארוך טווח. מתחם נוסף בעיר הוא מתחם המת"מ, בו סיימה החברה לבנות מבנה נוסף בשטח כולל של 15,600 מ"ר, שמושכר מראש לחברת פיליפס מדיקל סיסטם חוזה ארוך טווח. גב-ים גם מדווחת על אחוזי תפוסה מרשימים במבנים שבבעלותה - 91%.

מול השגשוג בתחום הנדל"ן המניב, ממשיכה גב-ים לסבול מהאטה בסגמנט המשני בחשיבותו בפעילותה - בנייה למגורים. בתחום זה פונה החברה לנישה ספציפית - פלח הקהל הגבוה של משפרי הדיור, שמחפשים דיור בסטנדרטים גבוהים ובאזורי יוקרה.

בתקופה האחרונה החלה החברה בצמצום פעילותה בתחום הבנייה למגורים, מתוך החלטה אסטרטגית להתמקד יותר בפעילות הליבה, ובשל המצב הקשה בו מצוי ענף הבנייה למגורים. החברה עדיין נקימה מספר פרויקטים, בהם נוה גנים בקריית מוצקין, מרום נוה ברמת-גן וכרמל ים בחיפה.

בנוה גנים מוקמת שכונה ובה 1,292 יחידות דיור, מהן נמכרו ונכללו בדו"חות הכספיים 1,104 דירות. החברה נמצאת בשלבי הקמה ורישוי של 4 בניינים נוספים בפרויקט, ובהם 112 יחידות דיור. ברמת-גן נבנות 935 יחידות דיור בשיתוף עם החברה הקשורה נוה, מהן כבר נמכרו ונכללו בדו"חות 599 יחידות דיור, ו-82 נוספות נבנות כעת במגדל יוקרה. בחיפה בונה החברה שכונה ובה 210 יחידות דיור בעיסקת קומבינציה, מהן 76 דירות הוקצו לבעלי הקרקע. בפרויקט זה נמכרו עד כה 18 דירות.

בשל ההחלטה להוריד את היקף הפעילות בתחום הבנייה למגורים, מדווחת גב-ים על הכנסות של 4.8 מיליון שקל בלבד ממגזר זה ברבעון השלישי, לעומת 446.7 מיליון שקל ברבעון המקביל, ועל רווח גולמי של 1.7 מיליון שקל בלבד ממגזר זה, לעומת 11.4 מיליון שקל ברבעון המקביל. מתחילת השנה מדובר בהכנסות של 21.3 מיליון שקל (רווח גולמי של 6.9 מיליון שקל), לעומת הכנסות של 823.2 מיליון שקל (רווח גולמי של 21.6 מליון שקל) בתקופה המקבילה אשתקד.

תרומה נוספת לרווחיות החברה נרשמת בזכות האינפלציה השלילית והירידה בריבית במשק, שצמצמו את הוצאות המימון שלה ל-9 מיליון שקל בלבד ברבעון, לעומת 20 מיליון שקל ברבעון המקביל, ול-30.8 מיליון שקל מתחילת השנה, לעומת 39.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

צמצום הוצאות המימון וההצלחה בתחום הנדל"ן המניב היו חזקים מהירידה במכירת הדירות ברבעון השלישי, וגב-ים מסיימת את הרבעון בצמיחה של 10% ברווח הנקי, ל-15.8 מיליון שקל, לעומת 14.3 מיליון שקל ברבעון המקביל. עם זאת, ההשפעה של הירידה במכירת הדירות מתחילת השנה משמעותית יותר, והיא מביאה את גב-ים לרשום שחיקה של 10.4% ברווח הנקי, ל-42.6 מיליון שקל.

בתום הרבעון השלישי מסתכם ההון העצמי של גב-ים ב-707.8 מיליון שקל, והוא מממן מאזן כולל של כ-2 מיליארד שקל, עם יתרת מזומנים גבוהה של 103.6 מיליון שקל. החברה נסחרת כיום בבורסה לפי שווי שוק של 877 מיליון שקל.

אם גב-ים מצליחה לצלוח את המשבר בענף הנדל"ן בהצלחה יחסית, הרי שזה בולט יותר בתוצאות החברה האם, נכסים ובנין. כמו הבת, גם נכסים ובנין פועלת בעצמה ובאמצעות חברות בנות נוספות בתחומי הנדל"ן המניב והבנייה, וכן באריזה ושיווק פרי הדר (באמצעות החברה-הבת, מהדרין).

בתחום הנדל"ן המניב חולשת נכסים ובנין על כ-700 אלף מ"ר של משרדים, שטחי מסחר ותעשיה, וכן 130 אלף מ"ר של חניונים ומרתפים. החברה נהנית משיעורי תפוסה גבוהים יחסית של 91%, בדומה לגב-ים. הפעילות נעשית באמצעות גב-ים והחברה-הבת שלה, ישפרו, וכן באמצעות נכסי הדרים.

פעילות הנדל"ן המניב תרמה לנכסים ובנין הכנסה של 75.1 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת 73.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. מתחילת השנה מדובר בהכנסה של 223.4 מיליון שקל, לעומת 214.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה, כשהחברה מסבירה את הגידול בהכנסות בגידול בשטחי ההשכרה.

בתחום הבנייה למגורים פועלת נכסים ובנין במישרין ובאמצעות הבנות גב-ים, נוה בנין פיתוח וגד. מלבד הפרויקטים של גב-ים, החברה פעילה בפרויקטים נוספים באיזורים שונים בארץ, ובהם שכונת המשתלה בתל-אביב, גבעת שמואל, פתח תקוה, מודיעין ובירושלים. בסה"כ לחברה ולשותפותיה היתרים לבניית 3,787 יח"ד, מהן החלה בנייתן של 921 יחידות דיור, שמהן נמכרו עד לתום הרבעון השלישי 219 יח"ד.

מתחילת השנה נמכרו בפרויקטים השונים 153 יחידות דיור, לעומת 275 יחידות דיור בתקופה המקבילה אשתקד. החברה מדווחת על הכנסות של 135.8 מיליון שקל ממכירת דירות ומקרקעין מתחילת השנה (46.7 מיליון ברבעון השלישי) - ירידה חדה לעומת התקופות המקבילות, בהן רשמה הכנסה של 297.2 ו-104.5 מיליון שקל, בהתאמה, בסעיף זה.

בעקבות הירידה במכירות רושמת החברה גם ירידה ברווח הגולמי מפעילות הבנייה - 14.1 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת 23.2 מיליון שקל במקביל אשתקד, ו-37.2 מיליון שקל מתחילת השנה, לעומת 62.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

בנוסף לכך מדווחת נכסים ובנין על ירידה חדה ברווחים מחברות כלולות, כשבסעיף זה בולטת ירידה ברווחי מהדרין (המוחזקת ב-37% באמצעות נכסי הדרים), שתרמו לנכסים ובנין 368 אלף שקל בלבד ב-3 הרבעונים הראשונים של השנה, לעומת 7.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הפער נובע בעיקר מרווחי הון שרשמה מהדרין אשתקד בהיקף של 39.3 מיליון שקל, בעקבות הפקעת קרקעות הפרדסים שבבעלותה לטובת פרויקט נתב"ג 2000.

בסך הכל תרמה האחזקה בחברות הכלולות רווח של 5.8 מיליון שקל בלבד לנכסים ובנין מתחילת השנה, לעומת 13.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

את ההרעה בפעילות של נכסים ובנין מקזזת במעט ירידה של 4 מיליון שקל בהוצאות המימון, שהסתכמו מתחילת השנה ב-59 מיליון שקל. הירידה בהוצאות המימון נובעת מהירידה בהיקף ההלוואות של החברה, הגידול בריבית הריאלית על פקדונותיה השקליים, כשמנגד חלה עליה גם בריבית הריאלית על הלוואותיה השקליות, ושחיקה בשל פערי מדד בגין/ידוע והפרשי שער.

כל אלו מביאים את נכסים ובנין לסיים את הרבעון השלישי ברווח נקי של 11 מיליון שקל בלבד, לעומת 21.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. שחיקה חדה יותר חלה ברווח הנקי מתחילת השנה, שהסתכם ב-31.6 מיליון שקל בלבד, לעומת 77.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

לנכסים ובנין הון עצמי של 1.1 מיליון שקל, המממן מאזן של 3.5 מיליון שקל. בנוסף, לחברה יתרת מזומנים של 205.68 מיליון שקל, כשיש לצין כי היא מבין החברות הגדולות היחידות בקבוצת אי.די.בי, שעדיין לא חילקה דיבידנד לבעליה מאז הועברה השליטה בקבוצה לידי נוחי דנקנר, לפני כחצי שנה.

ראוי לציין, כי למרות הביצועים הלא טובים של נכסים ובנין, מניית החברה עלתה מתחילת השנה בכ-50%, המשקפים תשואת יתר מינורית של 4% מול מדד תל-אביב 100, מה שמעיד שלמרות השחיקה ברווחים, בשוק ההון עדיין מאמינים בחברה, שנסחרת כיום לפי שווי שוק של 1.3 מיליארד שקל.