מבני תעשיה: השיפור הגיע מקנדה

מבני תעשיה חולשת כיום על 1.39 מיליון מ"ר של מבנים, וכ-130 אלף מ"ר של חניונים. נכון לתום הרבעון השלישי עמד שיעור התפוסה של החברה על 85%.

כמו חברות נוספות בתחום הנדל"ן המניב, גם מבני תעשיה מנסה לגוון את תחומי פעילותה, בכדי לפצות בכך על הירידה בתפוסה ובדמי הסחירות בעקבות המיתון במשק בשנים האחרונות. החברה מעניקה שירתי ניהול ואחזקה למבנים (גם כאלה שאינם בבעלותה), בעיקר למגדלי משרדים ומסחר, מבנים המשמשים את ענף ההיי טק, ואפילו לבנייני מגורים יוקרתיים.

במהלך הרבעון השלישי הצטרפה גם מבני תעשיה לאופנה המשתקפת ברבעונים האחרונים את חברות הנדל"ן - התפשטות לשוקי חו"ל. במסגרת זו, מבני תעשיה רכשה בחודש מארס 90% מהזכויות בשני מרכזים מסחריים ובבניין משרדים ומסחר בקנדה. הנכסים, בשטח כולל של 92 אלף מ"ר, נרכשו תמורת 107 מיליון דולר קנדי (כ-82 מיליון דולר אמריקני על פי השערים הנוכחיים). הרכישה נעשתה בעיקר באמצעות הלוואות נון-ריקורס בהיקף של 71 מיליון דולר קנדי (54.4 מיליון דולר ארה"ב) מבנק זר כנגד משכון הנכסים, והיתרה מומן בהלוואות בנקאיות בישראל.

במקביל לרכישת הנכסים בקנדה, החלה מבני תעשיה במימוש נכסים מסויימים בישראל. מכירות אלו נועדו לשפר את הרכב תיק הנכסים של החברה, לשפר את תזרים המזומנים, לשרת את החוב של החברה ולהקל במימון רכישת הנכסים בחו"ל. מתחילת השנה מימשה החברה נכסים בהיקף של 20 אלף מ"ר, בתמורה כוללת של 49 מיליון שקל, וברווח הון של 38 מיליון שקל.

במהלך הרבעון, בחודש יולי, חתמה מבני תעשיה על אחד ההסכמים החשובים מבחנתה לשנים הבאות. מדובר בחוזה שנחתם עם סלקום, לפיו תקים מבני תעשיה את בית סלקום במתחם ברכת חנון בדרום נתניה, ולאחר מכן תשכיר לה את המבנה, בשטח כולל של 30 אלף מ"ר בתוספת ל-26 אלף מ"ר של מרתפי חניה.

בתמורה תשלם סלקום לחברה דמי שכירות שנתיים של 4.5 מיליון דולר, כשהחוזה המקורי נחתם ל-10 שנים, בתוספת אופציה ל-3 הארכות של תקופת השכירות לתקופה של עד 15 שנים. מדובר באחת העסקאות הגדולות שנחתמו השנה בתחום המשרדים.

מלבד פעילותה המסורתית של החברה, תחום הנדל"ן המניב, מקימה החברה בשנים האחרונות פרויקט גדול מאוד בתחום שבו כמעט ולא היתה לה פעילות בעבר - תחום הבנייה למגורים. במסגרת זו בונה החברה את פרויקט היוקרה מגדלי תל אביב בנחת יצחק.

מגדלי תל אביב כוללים 4 מגדלי מגורים בסטנדרט העליון, כשכל מגדל כולל 112 יחידות דיור, מרכז מסחרי, משרדים ומרתפי חניה. עד כה בנתה מבני תעשיה שניים מבין ארבעת המגדלים, ומכרה 179 דירות, כך שעיקר הפרויקט עדיין לפניה. בחברה מייחלים להתאוששות במשק, שתקל על מכירת הדירות בפרויקט יוקרתי זה. בסך הכל רשמה מבני תעשיה עד כה הכנסה של 115 מליון שקל ממכירת הדירות במגדלי תל אביב, שהחלה בשנה שעברה. מתוך כך, כ-13 מיליון שקל נרשמו ב-3 הרבעונים הראשונים של 2003, וכמיליון שקל מהם ברבעון השלישי לבדו.

לפי שעה, נראה כי פעילות הבנייה למגורים של מבני תעשיה סובלת, כמו שאר החברות, מהמיתון הכללי בתחום זה. עלות הדירות שנמכרו עד כה גבוהה, ומביאה לרישום רווח גולמי נמוך יחסית - כמיליון שקל רווח גולמי ב-9 החודשים הראשונים של 2003, לעומת רווח גולמי של 15.9 מיליון שקל אשתקד.

עיקר הפעילות של מבני תעשיה היתה ונותרה בעיקר בתחום הנדל"ן המניב לתעשיה, וגם מסחר ומשרדים, כאשר התעשיה מניבה את עיקר ההכנסות לחברה. פעילות זו הציגה צמיחה של כ-10% ברבעונים האחרונים, אם כי בחברה מודים, כי עיקר הצמיחה מתחילת השנה נובעת מרכישת הנכסים בקנדה, כשהפעילות בישראל מציגה קפאון.

ההכנסות מדמי שכירות הסתכמו ברבעון השלישי ב-78.4 מיליון שקל, ומתחילת השנה בכ-226.4 מיליון שקל (לעומת 69 ו-205.8 מיליון שקל בתקופות המקבילות אשתקד). הנכסים בקנדה תרמו גם לקפיצה בהכנסותיה של מבני תעשיה מדמי ניהול, שהסתכמו ברבעון השלישי בכ-15.9 מיליון שקל ומתחילת השנה בכ-42 מיליון שקל, לעומת .3 ו-24.2 מיליון שקל בתקופות המקבילות אשתקד. בסך הכל רשמה מבני תעשיה גידול ברווח תפעולי ברבעון השלישי, מ-33.5 ל-36.6 מיליון שקל, אך ירידה בסיכום 3 הרבעונים הראשונים של 2003, מ-115 ל-113 מיליון שקל.

בזכות השיפור התפעולי חזרה מבני תעשיה להציג רווח נקי של 13.8 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת הפסד של 34.8 מיליון שקל שנרשם ברבעון המקביל, מרביתו בעקבות הפרשה נוספת שביצעה החברה בהשקעותיה במניות בנק הפועלים ואי.די.בי אחזקות, בהיקף של 35 מיליון שקל במהלך הרבעון המקביל.

גם בתחילת השנה ביצעה מבני תעשיה הפרשה של 23 מיליון שקל בשתי האחזקות, אולם כיום נסחרות שתי האחזקות בשווי הקרוב מאוד לשוויין בספרי החברה. האחזקה בבנק הפועלים רשומה לפי שווי של 215 מיליון שקל, כשווי השוק שלה עמד בעת פרסום הדוח על 205 מיליון שקל, והאחזקה באי.די.בי רשומה לפי 81 מיליון שקל, לעומת 73 מליון שקל בשוק בעת הפרסום.

ההתאוששות של שוק ההון בחודשים האחרונים סייעה למבני תעשיה גם מעבר להתאמת שווי האחזקות שלה בבנק הפועלים ובאי.די.בי. במהלך תקופת הדוח מכרה חברה בת אג"ח של החברה, אותן רכשה בעת הנפקתן לציבור בגאות הקצרצרה של תחילת 2002, בתמורה ל-51 מיליון שקל.

גם לאחר תקופת הדוח המשיכה מבני תעשיה לנצל את הגיאות, ומכרה אג"ח נוספות בהיקף של 78.1 מליון שקלים נוספים. איגרות החוב של החברה, שדירגן הורד בחודש אפריל על ידי מעלות מ-AA ל-AA מינוס.

אגב, כמו בגלי גאות קודמים, גם את הגל הנוכחי ניצלה הקבוצה לגיוס הון. הפעם מדובר בחברה הכלכלית לירושלים, החברה האם של מבני תעשיה, שגייסה לפני כשבוע כ-60 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לגופים המוסדיים. בשוק ההון מעריכים, כי ככל שתימשך הגיאות בשוק המניות, והריבית השקלית תמשיך במתווה הירידה, עשויה הקבוצה למצוא ששוב את דרכה לשוק ההון, למהלכי גיוס נוספים, שיגיעו אולי גם ממבני תעשיה. (למרות שבחברה עדיין לא מתבטאים בנושא).

כיום מאופיינת מבני תעשיה ברמת מינוף גבוהה למדי, אם כי אופיינית לחברות דומות לה בענף הנדל"ן המניב. לחברה הון עצמי של 1.18 מיליארד שקל, המממן מאזן כולל של 4.5 מיליארד שקל. לחברה אשראי בנקאי לטווח קצר בהיקף של 835.3 מיליון שקל, והיקף דומה של הלוואות בנקאיות לטווח ארוך, בנוסף ליתרת אג"ח בהיקף של 680 מיליון שקל (מהם 137.6 מיליון שקל באג"ח להמרה והיתרה באג"ח סטרייט). מול כל אלה עומדת יתרת הנזילות של החברה על 11.1 מיליון שקל בלבד. מבני תעשיה נסחרת כיום בבורסה לפי שווי שוק של 277מיליון דולר, לאחר שמנייתה השלימה עליה של כמעט 80% מתחילת השנה.