פטורים ודחיית תשלום מס (ב'): המדריך

בחלקו הראשון של המאמר בשבוע שעבר, סקרנו שלוש קבוצות של עסקאות הפטורות ממס: עסקאות אשר חוק מיסוי מקרקעין קבע לגביהן כי אינן עולות כדי "מכירה של זכות במקרקעין"; עסקאות אשר אינן עולות כדי מכירה של זכות במקרקעין מכוח דיני החוזים; ועסקאות בהן העניק המחוקק פטור מוחלט ממס אף שהן עולות כדי עיסקה במקרקעין. להלן יפורטו ארבע קבוצות נוספות של עסקאות לגביהן העניק

המחוקק הקלה בתשלום המס:

הקבוצה הרביעית - פטורים ממס המהווים, למעשה, דחייה של אירוע המס. בעסקאות אלו אמנם מעביר הנכס אינו מחויב במס, אך במועד מכירת הנכס על ידי מקבל הנכס הוא יחויב בתשלום על מלוא השבח שנצבר גם בידיו של מעביר הנכס. בין עסקאות אלו ניתן למצוא את העברה לקרובים ללא תמורה הפטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק; את ההפקעה שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין הפטורה ממס לפי סעיף 64 לחוק או החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת הפטורה ממס באופן מלא או חלקי לפי סעיף 65; את האיחוד והחלוקה שנעשו בהתאם להוראות סעיף 67 לחוק; את העברת הזכות במקרקעין לאיגוד מקרקעין בהתאם להוראות סעיף 70 לחוק; ואת העברת הזכות במקרקעין אגב פירוק האיגוד בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק. בכל אלו המחוקק נוקט אמנם בלשון "פטור", אך אין המדובר בפטור אמיתי אלא בדחיית תשלום המס לאירוע המס הבא.

הקבוצה החמישית - עסקאות שלגביהן לא ניתן פטור ממס, אלא דחייה של תשלום המס. ככלל, במקום בו נערכת עיסקה בה המוכר אינו מקבל תמורה במזומן, הולך המחוקק לקראת הנישום וקובע, כי בתנאים מסוימים יידחה תשלום המס למועד קבלת התמורה. כך נקבע בסעיף 51 לחוק, כי אם טרם התקבלה מחצית התמורה, ולא ניתן ייפוי כוח מאת המוכר לקונה ולא הועברה החזקה לקונה - זכאי הנישום לדחות את תשלום המס עד להתקיימות אחד מאלה. יתר על כן, בסעיף 91א לחוק נקבע, כי גם אם התקיימו תנאים אלה רשאי המנהל לדחות את תשלום המס אם ראה סיבה מספקת לכך, בכפוף לתשלום הפרשי הצמדה וריבית עד מועד התשלום בפועל. בפועל, המנהל נוטה לעשות שימוש בסמכותו ולאשר את דחיית המס מכוח סעיף זה בעסקאות חליפין בהן התמורה אינה במזומנים.

הקבוצה השישית - דחייה של אירוע המס. על מנת להקל על הנישום ולפטור אותו מתשלומי ההצמדה והריבית, נקבע בתיקון 50 לחוק סעיף 19(4) המאפשר את דחיית אירוע המס בעסקאות קומבינציה לסיום הבנייה של המקרקעין. קרי, בעל מקרקעין המתקשר עם קבלן בעיסקת קומבינציה רשאי לבקש, כי יום המכירה יידחה ליום סיום הבנייה וכך להימנע מתשלום הפרשי הצמדה וריבית בגין הדחייה. ואולם ראוי לציין, כי דחייה זו נושאת סיכונים רבים, בין היתר, לאור קביעת שווי התמורה של בעל המקרקעין בהתאם לשווי הדירות שקיבל ולא לפי שווי שירותי הבנייה כפי שנעשה בעסקאות קומבינציה בהן "יום המכירה" הוא יום חתימת ההסכם.

הקבוצה השביעית והאחרונה - המדובר בהקלות שניתנו בהוראת השעה במסגרת הרפורמה במערכת מיסוי המקרקעין (פרקים חמישי 2-4 לחוק). בהתאם להוראות החדשות נקבע, כי מכירת אופציה במקרקעין, העומדת בתנאים שבסעיף 49י(א) בחוק תהא פטורה ממיסי שבח, מכירה ורכישה, ותהא חייבת במס הכנסה או מס רווחי הון; בנוסף, נקבעו הקלות מס בשחלוף נכסים מסוימים כמו מבנה עסקי, קרקע חקלאית, דירת מגורים וזכות בבית אבות, בכפוף לתנאים שבחוק; כמו כן ניתנה שורה ארוכה של הטבות מס לעסקאות פינוי-בינוי שייערכו בתקופה הקובעת (פרק חמישי לחוק).