קרקע או דירה: הזיקה בין החוזים

ברוב המקרים של העברת קרקע לקרובי משפחה, הנטייה תהיה לראות בכך העברה של דירת מגורים, מתוך הנחה כי מטרת העיסקה היתה לדאוג למגורי הקרוב לו הועברה הקרקע

בפס"ד שניתן לאחרונה, נדרשה ועדת ערר מס שבח שליד בית המשפט המחוזי בת"א לשאלה, האם העברת מקרקעין, שעליהם צפויה להיבנות דירה, מהווה למעשה מכירת זכויות בקרקע פנויה, או מכירת דירה מוגמרת (ו"ע 01/1107 אבנרי).

במקרה שנדון בפסה"ד, נחתם הסכם בין נישומה, בעלים במשותף של זכות במקרקעין, לבין חברה קבלנית, לפיה תבוצע עיסקת קומבינציה, על-פיה בתמורה למכירת חלקה במקרקעין, תזכה הנישומה לארבע יחידות דיור מתוך 90 יחידות דיור שהחברה עמדה לבנות על המקרקעין, על-פי התב"ע.

שווי הדירות שקיבלה הנישומה, בהגרלה שנערכה בין בעלי המקרקעין, עלה על שווי הזכויות שהגיעו לה על-פי החוזה עם החברה, ולכן התחייבה לשלם "פיצוי" לחברה. החברה והנישומה לא הגיעו לידי הסכם סופי בדבר תוצאות ההגרלה והמחיר שעל הנישומה לשלם לחברה, והעניין עבר להליך בוררות, כך שעדיין לא נתברר סופית מעמדן העצמאי של יחידות הדיור שהגיעו לנישומה על פי החוזה עם החברה.

כחצי שנה לאחר זכייתה ביחידות הדיור, העניקה הנישומה, בעלת הקרקע, 25% מכלל זכויותיה במקרקעין לבתה. השאלה שנדונה שם הייתה, האם הנכס שנתנה האם במתנה לבת הוא 25% מן המקרקעין שהיו ברשותה, כשהם פנויים, או שמא מדובר ב-25% ממכלול הזכויות של האם במקרקעין (לרבות זכויותיה ל-4 דירות), דהיינו, הענקה במתנה של דירת מגורים אחת.

ועדת הערר קבעה, כי כאשר באים למסות עיסקה, יש להתייחס למצב הזכויות במקרקעין בעת חתימת ההסכם, ויש לבחון מהן הזכויות אותן מתכוונים למכור בעת כריתת החוזה. הוועדה קבעה, כי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), העוסק בעיסקה בדויה או מלאכותית, מאפשר למנהל מס שבח להחליט מהו טיבה האמיתי של העיסקה, ומהי הזכות האמיתית המועברת מן המוכר לקונה. זכות זו כללה, לדעת הוועדה, 25% במקרקעין שהיו בבעלותה של האם, ושבמהותם היוו זכות לקבלת דירה אחת מתוך הארבע שעמדו לזכותה.

ועדת הערר תמכה מסקנתה גם בנוסח החוזה שבין האם לבת, שקבע, כי ברצון האם להעניק לבת "קרקע לדירה ממוצעת מכלל הזכויות", וכן קבע, כי לאם הזכות להשכיר את המקרקעין. הוועדה קבעה, כי אם לא היה בכוונתה של האם להעניק לבת דירת מגורים, לא היה טעם לציין בחוזה את האפשרות של השכרת הקרקע, שכן לאחר בניית הדירה כבר לא קיימת "קרקע" שאפשר להשכיר.

מן האמור עולה, כי בקביעה האם מדובר ברכישת קרקע או ברכישת דירה מוגמרת, נותנת ועדת הערר משקל לכוונת הצדדים. נראה, כי ההיגיון שהדריך את ועדת הערר בפסיקתה הוא, כי אין סיבה אמיתית שבעלת הקרקע תעניק לבתה רק קרקע במתנה. קבלת עמדת המערערות משמעותה היתה קבלת ההנחה, לפיה האם התכוונה להעניק 25% מזכויותיה במגרש ריק, וזאת למרות שעומדת להיבנות על מגרש זה דירת מגורים. ועדת הערר סברה ככל הנראה, כי הגיוני יותר שהאם התכוונה להעניק לבתה דירת מגורים, מתוך דאגה למגוריה, ולכן גם העניקה לה זכויות בקרקע המספיקה בדיוק לדירת מגורים אחת. הגיון זה נתמך כאמור בסעיפים שונים בחוזה המתנה.

נראה, כי במקרים רבים יקשה על נישומים לטעון, כי כאשר מכרו קרקע, עליה צפויה להיבנות דירת מגורים, התכוונו למכירה של הקרקע בלבד, ולא של דירת המגורים "על הנייר". קושי זה עלול להתעורר במיוחד במקרים בהם אין אפשרות למוכר הקרקע להשתחרר מחוזה הבנייה עם הקבלן. כדברי ועדת הערר בעמ"ש 54/987 (חזמה): "בתאריכים שנערכה העיסקה בין העורר וקרובתו, כבר רבצה עליו חבות חוזית כלפי הקבלן, לאפשר לו לבנות על אותה קרקע שהעביר לקרובה, ולא היה באפשרותו להעביר לה חלקת קרקע שבה תוכל לנהוג מנהג בעלים. מה שהעביר הייתה כבר דירה על הניר".

יחד עם זאת, לא בכל מקרה יראו בחוזה לרכישת קרקע, עליה צפויה להיבנות דירה, כחוזה למכירת דירה. נראה, כי כאשר עולה מכוונת הצדדים, כפי שהיא מנוסחת בחוזה המכר ומההיגיון הכלכלי של העיסקה, כוונה למכירת הקרקע בלבד, ניתן יהיה להכיר בעיסקה כמכירת קרקע ולא כמכירת דירה. כך למשל, אם יעלה בידי הצדדים להצביע על טעם כלשהו למכירת הקרקע בלבד, למרות שעומדת להיבנות עליה דירה, יהיה קל יותר לראות בעיסקה כמכירת קרקע.

כאשר מדובר בהעברה של קרקע לקרובי משפחה, נראה שברוב המקרים הנטייה תהיה לראות בכך העברה של דירת מגורים, מתוך הנחה כי מטרת העיסקה היתה לדאוג למגורי הקרוב לו הועברה הקרקע.

דמיון מסוים קיים בין השאלה שנדונה בפסה"ד לבין השאלה, האם כאשר נכרת חוזה אחד לרכישת קרקע וחוזה אחר לרכישת שירותי בנייה, מדובר למעשה ברכישת דירת מגורים. הפסיקה וכן הוראות הביצוע קובעים, כי במקרים אלו, כאשר קיימת זיקה ישירה בין החוזים וכאשר הפרת אחד ההסכמים גוררת את ביטולה של העיסקה כולה (לרבות ההסכם השני), וכן כאשר מן המערכת העובדתית והחוזית עולה כי רכישת המגרש קשורה במישרין לעסקת הייזום והבנייה - יש מקום לראות בעיסקה כרכישה של דירת מגורים.

כאשר ניתן להצביע על כוונה למכירת קרקע בלבד (המתחזקת לאור קיומו של טעם הגיוני להעברה כזו), ניתן יהיה לטעון כי מדובר במכירת קרקע, ותו לא.