הוועדה המשותפת לרשות לניירות ערך ולמס הכנסה, שהוקמה בכדי לבחון את הקמתן של חברות Real Estate Investments Trust) REIT), שמתמחות בהשקעה בנדל"ן בישראל, תמליץ על הקמתן של חברות ה-REIT בישראל, כך עולה מעיקרי ההמלצות שהוגשו ליו"ר הרשות לניירות ערך, משה טרי ולנציבת מס ההכנסה, טלי ירון אלדר. עד כה לא פעלו חברות מסוג זה בישראל ונראה שהמודל שייושם בארץ יהיה דומה לזה שקיים בארה"ב, עם תיקונים קלים.
חברות REIT הן חברות שפועלות בתחום ההפעלה וההחזקה של נדל"ן מניב, והן נהנות ממספר הטבות מיסוייות. בארה"ב חייבות קרנות אלו לעמוד במספר תנאים, על מנת שיוכלו להנות מההטבות המיסויות. למעשה קרן הריט מאפשרת חיסכון של שיכבת מס אחת למשקיעים. אם היום נאלץ משקיע המעונין להשקיע בנדל"ן לשלם מס פעמיים (פעם אחת ברמת החברה ופעם אחת באופן אישי, עם חלוקת הדיבידנד) הרי שבעת השקעה בחברת REIT ישלם המשקיע מס רק בעת מכירת אחזקתו בחברה, בעוד החברה עצמה תהיה פטורה מתשלום מס.
בכדי להקים חברת REIT יתחייבו המקימים לפיזור מינימלי של בעלי החברה. בארה"ב חייבות הקרנות לפיזור מינימלי של הזכויות בחברה ל-100 בני אדם או יותר. בנוסף יתחייבו החברות שלפחות 75% מנכסי החברה יהיו בנדל"ן ולפחות 75% מהכנסותיה של החברה יינבעו מהשקעה בנדל"ן. חברות ה-REIT מחויבות לחלק 90% מרווחיהן כדיבידנד. יצוין שהרווחים של קרנות ה-REIT מוגדרים כסך ההכנסות משכר דירה, בניכוי ההוצאות ששימשו להפקת שכר הדירה. סכום זה מוכר כהוצאה ומנוכה מהכנסותיה. למעשה, הכנסתה של חברת ה-REIT המחולקת לידי בעלי המניות ממוסה פעם אחת בלבד, בידיו של בעל המניות.
חברות REIT קיימות במדינות רבות בעולם, אולם למרות הבדלים רבים במסגרות המשפטיות חוקיות בהן נדרשות החברות לעמוד על מנת להיות מוכרות כחברות REIT, בולט האספקט המשותף לכולן: הפטור ממס חברות והדרישה לחלוקת מירב הרווח כבר בשנה בה הופק.
ההגיון שעומד מאחורי הקמתן של חברות ה-REIT הוא לאפשר למשקיעים הקטנים, דהיינו משקי הבית, לבצע השקעות בנדל"ן מניב באותה חבות מס של המשקיעים הגדולים, להם יש יכולת השקעה בנכס עצמו. בעצם מדובר על אפיק השקעה נוסף שיעמוד לרשות הציבור הרחב, שיוכל להנות מהתשואות שיפיקו הנכסים המניבים, תוך שהוא נהנה מחלוקת דיבידנד סדירה מדי שנה ורף מס של 15% לעומת מס של 25% על דיבידנדים.
בנוסף תמליץ הוועדה שהבעלות על קרנות ה-REIT תוגבל, כך שלא יווצר מצב שבו מספר אנשי עסקים יחזיקו בכל הקרנות שיוקמו. עוד צפויה הוועדה להמליץ שבעל המניות הגדול ביותר בכל קרן יוכל להחזיק לא יותר מכ-25%, על מנת להבטיח שהציבור הרחב יוכל להנות מקרנות מסוג זה. עוד צפויה הוועדה לאשר לחברות ה-REIT רמת מינוף של 60%-50%, מה שיסייע לאותן החברות להציג תשואה גבוהה יותר בעבור המשקיעים.
חברות הריט מוקמות על ידי חברות או אנשי עסקים פרטיים שמחליטים שברצונם למכור להן נכסים מניבים ולהנפיק כנגדן תעודות. על פי ההערכות גורמים בענף, בעקבות הקמתן של קרנות ה-REIT, יוזרמו אליהן נכסים בהיקף של 4-3 מיליארד שקל. בין החברות המועמדות לההפך לחברות REIT או לכאלו שיקימו חברות כאלו נמצאות חברת כמו נכסים ובניין, גב ים, חברת מבני תעשייה, גזית גלוב ועוד.
אריאל אבן, משנה למנכ"ל גזית גלוב, ציין היום שמדובר במהפכה של ממש בענף הנדל"ן. "חברת ה-REIT קיימות שנים רבות בארה"ב ולאחרונה אימצו שיטה זו גם מספר מדינות באירופה, האחרונה שבהן הייתה צרפת שעשתה כן לפני חודשים ספורים. מרווחי ענף הנדל"ן נמוכים והיתרון המיסויי שיוענק לחברות שיוקמו יגדיל מרווחים אלו ויגדיל את אטרקטיווית ההשקעה בחברות מסוג זה על פני חברות נדל"ן רגילות. משום כך, לאורך שנים, ובהנחה שאכן מסקנות הוועדה יישומו ויעוגנו בחוק, מרבית חברות הנדל"ן המניב יהפכו לחברות REIT. ביפן למשל, בה איפשרו הקמת חברות REIT לפני כשנה וחצי יש היום כבר שש חברות כאלה, שמנהלות נכסים בהיקפים גדולים ואין שום סיבה שזה לא ייקרה גם כאן.
"חברת הריט היא חברה שקופה יותר, הרווחים שלה גבוהים יותר משל חברות הנדל"ן הרגילות, בשל ההטבה המיסויית והנגישות שלה לשוק ההון תהיה גבוהה יותר. גם בהיבט של המשקיעים המוסדיים מדובר בבשורה שכן בפניהם יפתח אפיק השקעה חדש, שמבטיח להם תשואות גבוהות מכפי שיכלו להשיג באמצעות השקעה בחברות הנדל"ן הקיימות. הסיכון בחברות אלו הוא נמוך כיון שהן מחוייבות לחלק את מרבית רווחיהן כדיבידנד. חברות הביטוח שלהן נכסי נדל"ן, יבצעו את השקעות הנדל"ן שלהן באמצעות חברות ה-REIT שכן אין הגיון כלכלי באחזקת נכס נדל"ן שהמס בגינו גבוה, כאשר קיימת אפשרות להוריד חבות מס זאת, על ידי השקעה ב-REIT".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
