קרנות הריט בדרך לבורסה

הוועדה המשותפת שהקומה על ידי רשות לניירות ערך ומס ההכנסה הגישה את מסקנותיה להסדרת הפעילות של קרנות הנדל"ן בישראל או בשמן הלועזי - REIT. קרנות הריט עוסקות בעיקר בהשקעה בנדל"ן מניב ועל פי המלצות הוועדה קרן כזו תוכל להתקיים רק אם תעמוד במספר קריטריונים מוקדמים .הוועדה המליצה כי הקרנות שיוקמו יהיו כולן חברות בע"מ ציבוריות שלפחות 75% מנכסיהן יוגדרו כנכסי נדל"ן מניב ולפחות 75% מהכנסותיה של הקרן יינבעו מנדל"ן מניב. תנאי נוסף שהציבה הוועדה להקמתה של קרן ריט הוא ש-75% מנכסי הנדל"ן המניב של הקרן יהיו בישראל. היקף נכסי הנדל"ן המניב של הקרן יעמוד על 200 מיליון שקל לפחות ושיעור המינוף שלה יעמוד על לא יותר מ-60% לנכסי הנדל"ן ועד 20% מינוף ביחס לנכסים אחרים. בנוסף מגבילה הוועדה את האחזקות בקרן וקובעת כי חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו 50% ממניות הקרן וזאת על מנת ליצור פיזור מקסימלי בין בעלי המניות.

בדומה לקרנות הריט בארה"ב מחייבת הוועדה את קרנות הריט לחלק לפחות 90% מרווחיה השוטפים למשקיעה ובנוסף תוכל הקרן לחלק את מרכיב הפחת. בנוסף תחוייב הקרן לחלק 100% מרווחי מכירת הנדל"ן (בניכוי מרכיב הפחת שחילקה בעבר).

היתרון העיקרי של קרנות הריט כאמור הוא יתרון מיסויי. באופן כללי נהנת ההשקעה בקרנות הריט משכבת מס אחת לעומת שתי שכבות מס הקיימות כיום למשקיעים בחברות נדל"ן. במצב הנוכחי משלמים המשקיעים פעמיים מס: פעם אחת למשל כשהחברה משלמת מס שבח על עסקאותיה ופעם שנייה מס בגובה של 25% בעת שהיא מחלקת דיבידנדד למשקיעים. קרנות הריט יהנו משכבת מס אחת בלבד כך שהמשקיעים ישלמו מס רק בעת חלוקת הרווחים של הקרן ובגובה של 15%.

הוועדה מחלקת את הטבות המס ל-4 רבדים : מיסוי ברמת המשקיעים היחידים בקרן , מיסוי ברמת החברות המייסדות את הקרן, מיסוי ברמת קרן הנדל"ן ומיסוי ברמת קופות הגמל וקרנות הפנסיה. המשקיעים היחידים בקרן ישלמו מס של 15% רק במקרה של מכירת המניות בבורסה בדומה ליתר ההשקעות הפיננסיות, מס של 15% בעת חלוקת הרווחים בקרן - לעומת מס של 25% הקיים כיום על דיבידנדים בחברות רגילות. בנוסף יוכלו היחידים לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן הנדל"ן כנגד רווחים שוטפים שחולקו להם מהקרן באותה שנה וכנגד רווחי הון מניירות ערך אחרים בבורסה ולהפך.

ברמת החברות שייסדו את קרנות הריט ממליצה הוועדה כי חלוקת הרווחים מהקרן תהיה פטורה ממס, חלוקת הרווחים שינבעו ממכירת נדל"ן תמוסה בכ-15% ומכירת מניות הקרן תמוסה בשיעור של 25% בלבד למרות שהחברות הללו כפופות להוראות פרק ב לחוק התיאומים לאינפלציה הקובע מיסוי של 36%.

ברמת הקרן עצמה מציינת הוועדה כי ההכנסות השוטפות מנדל"ן וההכנסות הקשורות לנדל"ן ימוסו בשיור של 36%, ההכנסות ממכירת נדל"ן ימוסו בשיעור של 12% בלבד אשר ביחד עם שיעור המס של המשקיעים שעומד על 15% מביא לשיעור מס כולל של 25%. עוד ציינה הוועדה כי הכנסות אסורות שאינן מותרות לקרן נדל"ן ימוסו בשיעור של 60% לעומת מיסוי של 100% להכנסות אלו בארה"ב. בנוסף תוכלנה הקרנות לבצע "חילוף" פטור ממס של נכסי הנדל"ן שלהן והפסדים שייוצרו לקרן יוכלו להיות מקוזזים מרווחיה .

הקמתן של קרנות הריט צפויה לתמוך בהשקעות של קופות הגמל וקרנות הפנסיה בהן שכן אלו יהיו פטורות ממס בעת מכירת מניות הקרן ובנוסף יקבלו פטור ממס בעת חלוקת הרווחים בקרן. קופות הגמל וקרנות הפנסיה יוכלו לקבל החזר מס בגין חלקן במס ששילמה הקרן וזאת בשונה מהשקעות שמבצעים גופים אלו בחברות אחרות.

הוועדה אף קבעה מספר תמריצים שיעודדו את חברות הנדל"ן להקים קרנות ריט. חברי הוועדה הציעו כי בשלב הקמת הקרן והעברת נכסי הנדל"ן אליה תמוסה קרן הריט במס רכישה בגובה של חצי אחוז בלבד במקום 5% כפי שנהוג היום בעת מכירת נכסי נדל"ן. במקביל מכירת הנדל"ן על ידי החברה המייסדת תחייה במס שבח או מס רווחי הון על פי הכללים הרגילים.

להקמתן של קרנות הריט ישנן כמה יתרונות. ראשית הקרנות אלו אמורות לאפשר למשקיע "הקטן" לבצע השקעות בנדל"ן מניב בהתאם ליכולות ההשקעה שלו. בעצם העובדה שקרנות אלו מחוייבות לחלק 90% מהרווח השוטף שלהן הן יוצרות שקיפות גדולה למשקיעים הקטנים שלא יצטרכו לחשוש כי רווחי החברה בה הם מושקעים יתועלו לכיוונים אחרים זולת כיסם. בנוסף קרנות הריט מאפשרות למשקיע הקטן צפי ברור ויציב של הכנסות ונזילות בשל היסחרותן של מניות הקרן בבורסה. גם שוק הנדל"ן צפוי להנות מהקמתן של קרנות הריט. זה צפוי להנות מאמצעי גיוס נוסף של הון הייחוד על רקע המצב הקשה בו שרוי שוק הנדל"ן ומחנק האשראי המאפיין ענף זה. חברות נדל"ן רבות מוגדרות כיום "כמונשמות" על ידי הבנקים ותלויים בהם תלות מוחלטת מבלי יכולת לפתח את עסקיהם והקמתן של קרנות הריט צפויה להקל במעט על יכולות הגיוס של חברות הנדל"ן המניב. על פי ההערכות בשוק הנדל"ן יוקמו בזמן הקרוב קרנות ריט שינהלו נכסים בהיקף כולל של 3-4 מיליארד שקל ובטווח הארוך יותר אמור ההיקף הכולל של הנכסים שינוהלו על ידי קרנות הנדלן לגדול פי שניים.