גם המתנחלים ישלמו את מס הרכישה

בפס"ד שניתן בשבוע שעבר בעניין ספוקויני (וע 01/2037 מיום 13.1.2004), החליטה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופטת דליה קובל, כי ברכישת זכותו של "בר רשות" בשטחים, ישולם מס רכישה על ידי הרוכש.

בעובדות פסק הדין נדונה רכישתה של דירה ביישוב טלמון, המצוי באיזור יהודה ושומרון. הזכויות במקרקעי היישוב מוסדרות על פי הסכם שנערך בשנת 1984 בין הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באזור יו"ש, ובין ההסתדרות הציונית העולמית (להלן: "ההסתדרות").

על פי ההסכם, מסר הממונה להסתדרות כמיישבת חזקה במקרקעין בשטח היישוב, לתקופה של 49 שנה, לצורך הקמת יישוב ופיתוחו. על פי הסכם ההרשאה, רשאית ההסתדרות להקצות זכויות הרשאה למתיישבים, על מנת שיבנו ביישוב את בתיהם ויגורו בהם. ההסתדרות מקנה למתיישב העומד בתנאים הרשאה ונחתם עמו כתב התחייבות, המקנה לו זכות לבנות על הקרקע את ביתו, להחזיק את המקרקעין ולהתיישב בהם. כתב ההתחייבות אינו מוגבל בזמן והוא מעניק להסתדרות רשות להפסיק את ההתיישבות רק במקרים נדירים ביותר, בהם מתקיימים מספר תנאים הקבועים בכתב ההתחייבות.

במקרה הנדון, רכשו העוררים זכויות בדירת מגורים המצויה ביישוב. העוררים טענו, כי הזכות שנרכשה על ידם מהמוכרים איננה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מס שבח, ועל כן אינם חייבים בתשלום מס רכישה. העוררים טענו, כי לאור מעמדם של המוכרים כברי רשות במקרקעין מטעם ההסתדרות, ייצג הסכם הרכישה של הדירה המחאת זכות הרשאה חוזית, להמשיך ולהשתמש במקרקעין, בהיקף בתנאים ובהגבלות הקבועים בכתב ההתחייבות. לטענת העוררים, המחאה זו איננה מהווה מכירת או רכישת זכות במקרקעין.

בית המשפט ציין בהחלטתו, כי החובה לתשלום מס שבח ומס רכישה על מקרקעין המצויים באזור יהודה ושומרון, כהגדרתו בחוק, נובעת בין היתר מסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין, המחיל חובה פרסונלית על אזרח ישראלי הרוכש זכות במקרקעין המצויים באזור לשלם את מס הרכישה.

השאלה המרכזית בפסק הדין הייתה, האם בהסכם הרכישה רכשו העוררים "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק, הקובע כי זכות במקרקעין הינה בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה כאמור נבחנה גם היא. הסוגיה המרכזית התמקדה בהגדרה בחוק, שעל פיה, הרשאה במקרקעי ישראל - הינה גם לתקופה הקצרה מ-25 שנים, אך היא מוגבלת לקרקע בישראל בלבד.

בית המשפט קבע בשאלה זו, כי רכישת זכויות בשטחים מהוות רכישה של זכות במקרקעין וחייבת במס רכישה ובמס מכירה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, שכן מדובר במתן רשות להתיישב בקרקע, שכמוה כחכירה. זאת, לאור העובדה, שההרשאה למתיישב בקרקע צמודה לתקופת ההרשאה של ההסתדרות (עד שנת 2033), וכי על פי כתב ההתחייבות לא ניתן לפנות את המתיישב אלא במקרים נדירים ביותר הקבועים בכתב ההתחייבות. בית המשפט קבע, כי לאור פסיקתו של בית המשפט העליון בעניין מחסרי, אין הבדל מהותי בין זכות ההרשאה לבין זכות חכירה. בנסיבות המקרה הנדון, מדובר במתן הרשאה חוזית לתקופה הנסמכת על תקופת ההרשאה של ההסתדרות, דהיינו 49 שנים, ולכן יש לסווג את הזכות כ"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק.

נציין כי סוגיית החבות במיסוי מקרקעין על זכויותיו של בר הרשות עברו במשך השנים מספר תיקונים לא מוצלחים. כך למשל, למרות תיקון החוק בנושא החבות במס של "בר הרשות", בתיקון מס' 16 לחוק מיסוי מקרקעין, ואשר כל מטרתו וכוונתו הייתה להכליל את זכויותיו של בר הרשות במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, בית המשפט העליון, בפסה"ד מחסרי, הכריע בניגוד לו וקבע, כי למרות התיקון אין לראות בזכויותיו של "בר הרשות" כזכות במקרקעין בשל לשון התיקון. הסיבה: הסכמי הרשאה בין מינהל מקרקעי ישראל למתיישבים במקרקעין, שהיו לתקופות קצרות אולם היה "נהוג" לחדשם מיד עם סיומם, אינם נחשבים כחכירה או כבעלות, ולכן אין לסווגם כזכות במקרקעין. משכך, הם אינם חייבים במס במסגרת החוק למרות התיקון.

בשל פסה"ד מחסרי, תוקנה פעם נוספת הגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי בתיקון מס' 33 לחוק, ונראה כי גם תיקון זה לא נעשה באופן מושלם, שכן עדיין התעורר הספק ביחס למעמדו של בר הרשות ביהודה ושומרון, וזאת בשל העובדה שהגדרת המקרקעין התייחסה במפורש לקרקע בישראל.

נציין כי חלק מנימוקי ההכרעה של ועדת הערר לא יחולו על השאלה ביחס ל"בר רשות" במקרקעין ב"איזור" ואשר ההרשאה לשימוש במקרקעין ניתנה לו לתקופה קצרה מ-25 שנים, שכן פסק הדין התייחס למקרה עם עובדות שונות בסוגיה זו.

מחד ניתן לטעון, כי המקרקעין לגביהם ניתנה ההרשאה אינם "מקרקעי ישראל" כקבוע בהגדרה, ולכן, מכירת ההרשאה לשימוש בהם איננה מכירת "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק. שאלה זו לא נידונה בפסה"ד במישרין, שכן ההרשאה כאמור במקרה הנדון הייתה לתקופה העולה על 25 שנים. מאידך, גישת רשות המס הינה, שכאשר ההחזקה, הפיקוח והשימוש במקרקעין אלו מצויים בידי המדינה, יש לפרש את החוק לפי תוכנו הכלכלי ולראות בהם "מקרקעי ישראל" לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולחייב רוכש ישראלי במס רכישה גם באותם מקרים בהם ההרשאה הינה לתקופה הקצרה מ-25 שנה.

את העוררים בפסק הדין ייצגו עוה"ד נורית אוחנה ועילי לוין.